Antes da proposta, não depois
Os cinco elementos a reunir num rés do chão
Quatro documentos e uma leitura técnica estabelecem de que lado da fronteira entre fração e parte comum está a origem da água. Todos se obtêm enquanto o preço ainda se move.
1
Título constitutivo e regulamento do condomínio
Determinam o que é parte comum neste prédio em concreto, que zonas estão afetadas a uso exclusivo, e qual a permilagem da fração. A permilagem é a percentagem da fatura de qualquer obra comum futura.
Art. 1421.º n.ºs 2 e 3 CC
2
Declaração de encargos do administrador
Emitida no prazo de dez dias, lista todas as quantias em dívida sobre a fração.
Nunca dispensar. Art. 1424.º-A CC
3
Atas das assembleias dos últimos anos
Mostram o que a declaração de encargos não mostra: obras de impermeabilização, fachada ou drenagem votadas e ainda não executadas, derramas aprovadas, orçamentos recusados por falta de fundos, e queixas anteriores sobre o mesmo problema.
O rasto documental precede a mancha visível
4
Saldo do fundo comum de reserva
Se existe obra aprovada e o fundo não a cobre, a diferença vem por derrama extraordinária repartida pela permilagem de cada fração.
Determina a exposição real do comprador
5
Leitura técnica instrumentada
Os documentos dizem o que foi decidido, não o que está a acontecer. Um engenheiro inscrito na Ordem dos Engenheiros estabelece a origem, distingue ascensão capilar de infiltração lateral e de condensação, e regista o resultado num documento datado com número de cédula.
A peça com valor probatório
A armadilha da dispensaA dispensa da declaração de encargos é legalmente possível, e transfere para o comprador a responsabilidade por todas as quantias em dívida sobre a fração, incluindo as anteriores à aquisição. Num rés do chão com histórico de infiltrações, essas quantias podem incluir derramas já aprovadas para obras ainda por executar.
Porque é que a ordem importaDepois da assinatura do CPCV o sinal já está exposto nos termos do artigo 442.º do Código Civil. Antes da proposta, cada um destes cinco elementos é um argumento de preço. Depois, é uma renegociação.