Protecao do comprador imobiliario em Portugal: 8 lacunas estruturais
O que a lei nao exige e quem fica exposto
Exposicao alta
Exposicao media
1
Sem profissao de agente do comprador
A Lei 15/2013 nao cria nenhuma categoria de agente do comprador. Qualquer empresa que use o titulo opera sem definicao legal nem dever fiduciario.
Lei n.o 15/2013, de 8 de fevereiro
Alta
2
Sem MLS: acesso ao mercado incompleto
Os portais sao canais publicitarios concorrentes, nao bases de dados partilhadas. O mesmo imovel aparece a precos diferentes em agencias diferentes sem obrigacao de alinhamento.
Sem base regulatoria para inventario partilhado
Media
3
O mediador e o agente do vendedor
O agente que mostra o imovel foi contratado e e pago pelo vendedor. Nao existe obrigacao de declarar isto ao comprador ao abrigo da Lei 15/2013.
Lei n.o 15/2013, de 8 de fevereiro
Alta
4
Sem divulgacao de dupla representacao
O mesmo mediador pode representar comprador e vendedor em simultaneo. Nenhuma lei exige divulgacao ou consentimento de qualquer das partes.
Sem equivalente as regras de dupla representacao do Reino Unido/EUA
Alta
5
Sem inspecao pre-compra obrigatoria
Nenhum profissional na cadeia de transacao standard avalia o imovel fisico. As inspecoes sao facultativas e tem de ser encomendadas pelo comprador.
Nao existe requisito legal de inspecao
Alta
6
DL 10/2024 eliminou a verificacao do notario
Desde janeiro de 2024, o notario ja nao verifica se o estado fisico do imovel corresponde a descricao licenciada antes da escritura.
Decreto-Lei n.o 10/2024, de 8 de janeiro
Alta
7
Direito de preferencia pode anular uma venda
Inquilinos, municipios (em zonas ARU) e entidades de patrimonio detem o direito legal de reclamar o imovel ao preco acordado, mesmo apos o CPCV.
NRAU · RJRU · enquadramento patrimonial DGPC
Media
8
Licenciamento AMI de baixo nivel, fiscalizacao limitada
Mais de 11.000 licencas validas. Sem exame, sem formacao obrigatoria, sem requisito de experiencia. Capacidade de fiscalizacao do IMPIC e limitada.
Lei n.o 15/2013 · IMPIC, 2025
Media
Fontes: Lei n.o 15/2013, de 8 de fevereiro · Decreto-Lei n.o 10/2024, de 8 de janeiro · IMPIC 2025 · RJRU · Idealista/news, analise Servulo, abril 2025