Janela de agendamento · alavancagem do comprador

Quando agendar a vistoria de obra nova

A janela entre a conclusão substancial e a entrega das chaves é o momento de alavancagem máxima. Após a escritura, o comprador perde posição contratual e fica inteiramente dependente da execução da garantia.

Negociação do CPCV
Preparação · planear cedo
Inserir a cláusula de vistoria. O Contrato Promessa de Compra e Venda é o momento para escrever no contrato o direito a uma vistoria pré-entrega independente, juntamente com as condições de retenção e a janela de remediação de defeitos. Ver o guia da inspeção pré-CPCV.
Após a conclusão substancial, antes da entrega das chaves
Janela ideal
Alavancagem máxima. A fração está terminada, comissionada e pronta. O promotor quer a entrega assinada e o pagamento final libertado. Os defeitos levantados aqui são negociados ao abrigo do contrato, não da garantia.
Alavancagem
Nos 30 dias seguintes à entrega das chaves
Segunda janela
Recuperável. A maioria dos defeitos em acabamentos, instalações técnicas e acústica torna-se visível na primeira ocupação. Documentados por escrito e enviados por correio registado ou email com aviso de receção em 30 dias, mantêm-se como reclamações de garantia ao abrigo do DL 84/2021 com todos os recursos intactos e presunção de defeito pré-existente sólida.
Alavancagem
Só na mesa da escritura
Tarde demais
Apenas promessas verbais. Nesta altura o pagamento está estruturado, a escritura está a ser assinada e o promotor já está mentalmente noutro projeto. Os defeitos levantados aqui recebem compromissos verbais, não correções contratuais. O comprador perde alavancagem no momento da assinatura.
Alavancagem
Seis meses ou mais após a entrega
Apenas via de garantia
Execução de garantia, não negociação. O comprador continua a ter 5 a 10 anos de garantia ao abrigo do DL 84/2021. A via passa pela denúncia escrita, pedido de reparação e prazo de ação judicial de 3 anos. A recuperação depende da solvência e da disponibilidade do promotor para agir.
Alavancagem
A regra única
Agendar a vistoria após a conclusão da verificação interna do promotor e antes da reunião formal de entrega. Esta é a única janela em que o comprador detém o pagamento final, a fração está terminada e o promotor precisa da assinatura para fechar o negócio.
FONTES · DL 84/2021 · CÓDIGO CIVIL ART. 1225 · DL 68/2004 (FTH) · METODOLOGIA INSPECTOS · INSPECTOS PORTUGAL · MAIO 2026