12 defeitos que o DL 10/2024 tornou seu problema legal.
Em janeiro de 2024, Portugal removeu silenciosamente a verificação da licença municipal no momento da venda. Os vendedores já não têm de provar que o imóvel é legal. Os compradores assumem o que antes era responsabilidade da Câmara. Esta é a lista de verificação que um engenheiro português inscrito na OE utiliza numa inspeção pré-compra, traduzida para o comprador que está prestes a assinar.
Desde janeiro de 2024, o trabalho da Câmara passou a ser seu.
O Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro, conhecido como a reforma Simplex Urbanístico, eliminou o requisito de que um imóvel possua uma Licença de Utilização válida para ser vendido. A escritura pode ser assinada sem ela.
Antes de 2024, o município verificava se o edifício correspondia à licença aprovada. Extensões ilegais, casas de banho não autorizadas, garagens convertidas, aprovações em falta: a Câmara detetava estes problemas antes da escritura. Já não é assim. O notário aceita a declaração do vendedor. Sem verificação municipal cruzada. Sem verificação de licença. Assina, as chaves mudam de mãos e qualquer defeito não divulgado (físico, administrativo ou legal) é seu.
12 defeitos. O que custam. Como identificá-los.
Cada defeito inclui a lei específica que o torna responsabilidade do comprador, o intervalo de custo se não for detetado, e a pergunta exata a colocar ao vendedor ou o documento a solicitar na próxima visita.
Três tipos de comprador. Uma lista de verificação.
Se estiver a comprar à distância ou com prazo de visto
Os compradores estrangeiros pagam um prémio de 38,7% no preço dos imóveis portugueses (dados de mercado, 2024). As compras à distância ampliam cada risco deste documento: não consegue cheirar o armário do gás, abrir o quadro elétrico ou sentir a humidade atrás do reboco. Esta lista é a estrutura para o seu agente ou inspetor no local.
Se estiver a comprar após o Simplex
A consciencialização sobre o que o DL 10/2024 mudou na escritura ainda é desigual. Este é o briefing que o seu advogado assumiu que já tinha. Use-o antes do CPCV, não depois da escritura.
Se aconselha compradores profissionalmente
Partilhe com clientes antes das visitas. Reduz para metade a conversa pré-CPCV e fornece-lhe um registo estruturado dos itens divulgados e não divulgados antes de qualquer documento ser assinado.
Antes de descarregar.
Isto é aconselhamento jurídico?
Não. Trata-se de um guia de campo elaborado por inspetores portugueses certificados, não por advogados. Não substitui uma pesquisa de título, a revisão do CPCV por um advogado ou uma inspeção no local. É a estrutura que o seu advogado e inspetor assumirão que já conhece.
Quem elaborou?
A InspectOS, uma empresa portuguesa de inspeção de imóveis sediada em Cascais. Os nossos inspetores possuem certificação da Ordem dos Engenheiros (OE) e operam em Lisboa, Porto e Algarve. As citações regulamentares do documento fazem referência à legislação portuguesa publicada e em vigor em abril de 2026.
É realmente gratuito?
Sim. Fornece o seu email e nós enviamos o PDF. Se optar por receber comunicações, faremos o acompanhamento com uma breve série sobre o DL 10/2024, EPBD 2026 e conformidade pré-compra. Se não optar, recebe apenas a lista de verificação e mais nada.
Aplica-se a imóveis novos?
A maioria dos itens aplica-se a imóveis existentes construídos antes de 2024. Para imóveis novos, os defeitos mais relevantes são a conformidade com o certificado energético (EPBD 2026), a vistoria face à garantia estrutural de 5 e 10 anos, e a presença de uma Licença de Utilização válida para a fração final. Uma inspeção de obra nova é normalmente a ferramenta adequada para imóveis novos.
Como se diferencia do trabalho do meu advogado?
O seu advogado verifica a cadeia de titularidade, o registo e o estado legal do imóvel conforme documentado. O seu inspetor verifica se o imóvel tal como documentado corresponde ao imóvel tal como construído. O DL 10/2024 removeu o município desta segunda verificação. Este documento é para essa segunda verificação.
Posso utilizá-lo para um imóvel que já comprei?
Sim. Se comprou após 1 de janeiro de 2024, vários dos itens já podem ser seu problema. Uma Verificação Legal do Imóvel (a partir de 950 €) analisará cada item desta lista no seu imóvel e produzirá um relatório priorizado do que remediar, divulgar ou formalizar.
Uma hora com este documento. Ou dez anos com o defeito que não detetou.
8 páginas. 12 defeitos. Todas as leis citadas. Grátis. Enviado para a sua caixa de correio em menos de um minuto.