Resumo legal
O DL 101-D/2020 (Decreto-Lei n.º 101-D/2020, de 7 de dezembro) rege a certificação energética de edifícios em Portugal. Principais factos de relance:
| Lei | DL 101-D/2020 (Decreto-Lei n.º 101-D/2020, de 7 de dezembro) |
| Autoridade | ADENE (Agência para a Energia) |
| Validade | 10 anos (habitação, comércio e serviços) · 8 anos (grandes edifícios de serviços, GES) |
| Multa máxima (particulares) | €3.740 |
| Multa máxima (empresas) | €44.890 |
| Obras novas | Classe B mínima obrigatória |
| Passaporte de renovação (EPBD) | Regime do Estado previsto até 29 de maio de 2026; voluntário para proprietários |
O que exige o DL 101-D/2020 para venda e arrendamento de imóveis em Portugal?
O DL 101-D/2020 tornou o certificado energético obrigatório em todas as fases de uma transação imobiliária, não apenas na escritura, como o regime anterior exigia.
Três obrigações aplicam-se agora simultaneamente:
Na listagem
O número SCE deve constar em todos os anúncios de venda ou arrendamento, online ou em papel. Publicar um anúncio sem ele viola a lei desde o momento em que o imóvel entra no mercado.
Antes da assinatura
O documento completo do certificado deve ser entregue ao comprador ou inquilino antes da assinatura do contrato-promessa de compra e venda (CPCV). Entregá-lo na escritura é tarde demais.
Para obras novas e grandes renovações
Os novos edifícios residenciais têm de cumprir os requisitos energéticos do DL 101-D/2020 antes da emissão da licença de utilização. Os programas financiados pelo PRR fixam a sua própria classe energética mínima em cada aviso.
Antes do DL 101-D/2020, o certificado era exigido apenas na escritura e não havia obrigação de listagem. A lei fechou uma lacuna que permitia aos vendedores divulgar o desempenho energético apenas quando o comprador já estava comprometido.
Quem é legalmente obrigado a ter certificado energético em Portugal?
A obrigação recai sobre o proprietário do imóvel. Existem, porém, isenções previstas no Art. 18.º n.º 2 do DL 101-D/2020, designadamente para edifícios unifamiliares autónomos com área útil de pavimento igual ou inferior a 50 m², transmissões não onerosas (doações, legados e heranças) e vendas resultantes de execução ou insolvência. A isenção dispensa o certificado, não a papelada: o imóvel isento continua a exigir uma declaração de isenção.
Vendedores
Os vendedores devem apresentar um certificado válido em todas as listagens e entregá-lo antes da assinatura do CPCV. Sem ele, o processo de venda não pode ser concluído sem exposição regulatória, e o banco hipotecário do comprador exigirá o certificado antes de aprovar o financiamento.
Senhorios
Os senhorios têm a mesma obrigação para contratos de arrendamento. O certificado deve acompanhar o contrato de arrendamento. As candidaturas à licença AL (Alojamento Local) também exigem um certificado SCE válido.
Compradores e inquilinos
Compradores e inquilinos não são legalmente responsáveis pela obtenção do certificado, mas têm um forte interesse em solicitá-lo antes de assinar. Uma classificação E ou F traduz-se diretamente em custos de funcionamento mais elevados, menor valor de revenda e menos opções de crédito verde. Ao abrigo do DL 10/2024, os compradores assumem mais risco próprio, por isso muitos encomendam uma inspeção pré-compra juntamente com a verificação do certificado.
Promotores
Os promotores devem obter um certificado para cada unidade de obra nova antes de a poder comercializar, e a unidade tem de cumprir os requisitos energéticos do DL 101-D/2020.
Quais são as multas por vender ou arrendar sem certificado energético em Portugal?
Ao abrigo do DL 101-D/2020 e do quadro regulatório SCE, a ADENE pode aplicar as seguintes penalidades:
| Infração | Multa (particulares) | Multa (empresas) |
|---|---|---|
| Venda ou arrendamento sem número SCE | €250–€3.740 | €2.500–€44.890 |
| Certificado não entregue antes do CPCV | €250–€3.740 | €2.500–€44.890 |
| Certificado expirado em listagem ativa (>10 anos, ou >8 anos em GES) | €250–€3.740 | €2.500–€44.890 |
| Obra nova que não cumpre o DL 101-D/2020 | €250–€3.740 | €2.500–€44.890 |
As multas não são a única consequência financeira do incumprimento. Um comprador cujo banco hipotecário descubra um certificado expirado ou ausente durante a transação pode abandonar o CPCV com o sinal em mão. Vendedores que descubram que o certificado está expirado após a listagem enfrentam um atraso de três a cinco dias úteis enquanto uma nova avaliação é realizada, período durante o qual um CPCV assinado está tecnicamente em incumprimento.
O que significa a escala de classes energéticas e onde se situam a maioria dos imóveis portugueses?
A escala de classes energéticas SCE vai de A+ (mais eficiente) a F (menos eficiente). Cada classe reflete o consumo de energia primária do imóvel por metro quadrado por ano, avaliado face ao edifício de referência definido pela ADENE.
| Classe | Energia primária (kWh/m²/ano) | Tipo de imóvel típico |
|---|---|---|
| A+ | Abaixo de 25 | Obras novas de padrão passivo |
| A | 25–50 | Construção pós-2010 bem isolada |
| B | 51–75 | Construção pós-2006, algumas melhorias |
| B- | 76–100 | Misto: algumas reabilitações, alguns imóveis dos anos 90 |
| C | 101–150 | Pré-2006, isolamento parcial |
| D | 151–250 | Pré-1990, isolamento mínimo |
| E | 251–350 | Pré-1980, vidros simples, sem isolamento |
| F | Acima de 350 | Imóveis anteriores a 1960 não melhorados |
Os dados da ADENE mostram que grande parte do parque habitacional português (particularmente construção anterior a 2000 em Lisboa, Porto e no Algarve) situa-se na classe C, D ou inferior. Imóveis nas classes E ou F enfrentam consequências financeiras concretas para além da multa.
Uma classe energética baixa pesa na negociação e no financiamento: reduz o valor que um comprador está disposto a pagar, e os bancos avaliam o desempenho energético quando ponderam condições de crédito e elegibilidade para produtos verdes.
O que significa a EPBD para o seu imóvel?
A Diretiva UE 2024/1275 (a revisão da Diretiva Desempenho Energético dos Edifícios) obrigava Portugal a criar um regime de passaporte de renovação até 29 de maio de 2026. Esse prazo era do Estado. Para o proprietário, o passaporte é um documento de planeamento, voluntário salvo se a lei nacional o tornar obrigatório, e não foi confirmada qualquer exigência de o ter para vender ou arrendar.
Imóveis de classe E ou F: os primeiros a acompanhar
A EPBD exige que os Estados-Membros melhorem ao longo do tempo a parte de pior desempenho do parque habitacional. Portugal ainda não definiu como isto se aplica às casas existentes, e as casas com pior classe são as primeiras a que se aplicariam futuras regras nacionais.
O passaporte de renovação e o financiamento verde
Alguns programas de apoio e produtos de crédito verde pedem um certificado energético ou um plano de melhorias. As condições variam por programa e por banco, por isso confirme o aviso do programa ou as condições do banco antes de contar com eles.
Passaporte de Renovação InspectOS
A InspectOS oferece um produto de Passaporte de Renovação alinhado com o regime da ADENE. O Passaporte de Renovação (2950 €) inclui uma auditoria energética completa, modelo BIM do imóvel, roteiro de melhorias faseado, inspeção estrutural e a documentação que as candidaturas a apoios e a crédito verde costumam pedir. Se o seu imóvel é de classe C ou inferior e está a considerar uma venda, arrendamento ou renovação em 2026, a combinação do CE (a partir de 400 €) mais o Passaporte de Renovação (2950 €) é a posição mais defensável antes do prazo de transposição.
Roteiro faseado de melhorias energéticas
Saiba mais sobre o Passaporte de Renovação InspectOS: a partir de 2950 €Como funciona o processo do certificado energético InspectOS?
Um perito qualificado InspectOS registado na ADENE visita o imóvel e realiza uma avaliação completa. A visita abrange:
- Envelope térmico: paredes, cobertura, pavimentos e janelas (avaliação do valor U)
- Sistemas AVAC: equipamentos de aquecimento, arrefecimento e ventilação
- Produção e distribuição de águas quentes sanitárias
- Sistemas de iluminação (para edifícios de serviços)
- Exposição solar e orientação do edifício
- Permeabilidade ao ar e pontes térmicas
O técnico regista todas as constatações e submete-as ao portal SCE. A ADENE emite o certificado oficial com um número de registo SCE único. O certificado é válido durante 10 anos para habitação, comércio e serviços, e 8 anos para grandes edifícios de serviços (GES).
Para imóveis avaliados com classe E ou F, a InspectOS fornece um plano de melhoria energética juntamente com o certificado. O plano define as obras necessárias para atingir a classe C ou B e identifica os subsídios PRR e produtos de hipoteca verde aplicáveis.
Preço: a partir de 400 € (IVA a 23% incluído). Disponível em Lisboa, Porto, Algarve e em todo o país. Certificado emitido em três a cinco dias úteis.
Se está a preparar um imóvel para venda e também precisa de uma Inspeção Pré-Compra (595 €) e triagem Simplex Safe (950 €), os três podem ser agendados numa marcação coordenada.
Perito qualificado ADENE · 3–5 dias úteis · Lisboa, Porto, Algarve, todo o país
Agendar certificado energético: a partir de 400 €Checklist de conformidade energética
Verifique estes pontos antes de listar um imóvel ou entrar numa transação:
- Confirmar que o certificado energético é válido: emitido nos últimos 10 anos (habitação, comércio e serviços) ou 8 anos (grandes edifícios de serviços, GES)
- Confirmar que o número SCE aparece em todos os anúncios de venda ou arrendamento antes da publicação
- Preparar uma cópia do certificado completo para entregar ao comprador ou inquilino antes da assinatura do CPCV
- Se classe E ou F: obter um plano de melhoria energética e avaliar a elegibilidade para subsídios PRR
- Se classe D ou inferior: solicitar uma avaliação de hipoteca verde ao banco antes de listar
- Confirmar que o técnico ADENE está atualmente acreditado no portal SCE (nem todas as acreditações históricas permanecem ativas)
- Se obra nova: confirmar que o projeto cumpre os requisitos energéticos do DL 101-D/2020 antes da conclusão; se financiada pelo PRR, confirmar a classe exigida no aviso
- Para candidaturas à licença AL: incluir o certificado SCE válido na candidatura