Resumo legal
O DL 101-D/2020 (Decreto-Lei n.º 101-D/2020, de 7 de dezembro) rege a certificação energética de edifícios em Portugal. Principais factos de relance:
| Lei | DL 101-D/2020 (Decreto-Lei n.º 101-D/2020, de 7 de dezembro) |
| Autoridade | ADENE (Agência para a Energia) |
| Validade | 10 anos (habitação, comércio e serviços) · 8 anos (grandes edifícios de serviços, GES) |
| Multa máxima (particulares) | €3.740 |
| Multa máxima (empresas) | €44.890 |
| Obras novas | Classe B mínima obrigatória |
| Prazo EPBD | 29 de maio de 2026 |
O que exige o DL 101-D/2020 para venda e arrendamento de imóveis em Portugal?
O DL 101-D/2020 tornou o certificado energético obrigatório em todas as fases de uma transação imobiliária, não apenas na escritura, como o regime anterior exigia.
Três obrigações aplicam-se agora simultaneamente:
Na listagem
O número SCE deve constar em todos os anúncios de venda ou arrendamento, online ou em papel. Publicar um anúncio sem ele viola a lei desde o momento em que o imóvel entra no mercado.
Antes da assinatura
O documento completo do certificado deve ser entregue ao comprador ou inquilino antes da assinatura do contrato-promessa de compra e venda (CPCV). Entregá-lo na escritura é tarde demais.
Para obras novas e grandes renovações
Qualquer novo edifício residencial ou renovação financiada pelo PRR deve atingir a classe B mínima. A classe C ou inferior não é aceite para licenças de construção de obras novas ou aprovação de subsídios PRR.
Antes do DL 101-D/2020, o certificado era exigido apenas na escritura e não havia obrigação de listagem. A lei fechou uma lacuna que permitia aos vendedores divulgar o desempenho energético apenas quando o comprador já estava comprometido.
Quem é legalmente obrigado a ter certificado energético em Portugal?
A obrigação recai sobre o proprietário do imóvel. Existem, porém, isenções previstas no Art. 18.º n.º 2 do DL 101-D/2020, designadamente para imóveis com área bruta privativa igual ou inferior a 50 m², transmissões não onerosas (doações, legados e heranças) e vendas resultantes de execução ou insolvência. A isenção dispensa o certificado, não a papelada: o imóvel isento continua a exigir uma declaração de isenção.
Vendedores
Os vendedores devem apresentar um certificado válido em todas as listagens e entregá-lo antes da assinatura do CPCV. Sem ele, o processo de venda não pode ser concluído sem exposição regulatória, e o banco hipotecário do comprador exigirá o certificado antes de aprovar o financiamento.
Senhorios
Os senhorios têm a mesma obrigação para contratos de arrendamento. O certificado deve acompanhar o contrato de arrendamento. As candidaturas à licença AL (Alojamento Local) também exigem um certificado SCE válido.
Compradores e inquilinos
Compradores e inquilinos não são legalmente responsáveis pela obtenção do certificado, mas têm um forte interesse em solicitá-lo antes de assinar. Uma classificação E ou F traduz-se diretamente em custos de funcionamento mais elevados, menor valor de revenda e acesso restrito a hipotecas. Ao abrigo do DL 10/2024, os compradores assumem mais risco próprio, por isso muitos encomendam uma inspeção pré-compra juntamente com a verificação do certificado.
Promotores
Os promotores devem obter um certificado para cada unidade de obra nova antes de a poder comercializar. Aplica-se a classe B mínima.
Quais são as multas por vender ou arrendar sem certificado energético em Portugal?
Ao abrigo do DL 101-D/2020 e do quadro regulatório SCE, a ADENE pode aplicar as seguintes penalidades:
| Infração | Multa (particulares) | Multa (empresas) |
|---|---|---|
| Venda ou arrendamento sem número SCE | €250–€3.740 | €2.500–€44.890 |
| Certificado não entregue antes do CPCV | €250–€3.740 | €2.500–€44.890 |
| Certificado expirado em listagem ativa (>10 anos, ou >8 anos em GES) | €250–€3.740 | €2.500–€44.890 |
| Obra nova abaixo da classe B mínima | €250–€3.740 | €2.500–€44.890 |
As multas não são a única consequência financeira do incumprimento. Um comprador cujo banco hipotecário descubra um certificado expirado ou ausente durante a transação pode abandonar o CPCV com o sinal em mão. Vendedores que descubram que o certificado está expirado após a listagem enfrentam um atraso de três a cinco dias úteis enquanto uma nova avaliação é realizada, período durante o qual um CPCV assinado está tecnicamente em incumprimento.
O que significa a escala de classes energéticas e onde se situam a maioria dos imóveis portugueses?
A escala de classes energéticas SCE vai de A+ (mais eficiente) a F (menos eficiente). Cada classe reflete o consumo de energia primária do imóvel por metro quadrado por ano, avaliado face ao edifício de referência definido pela ADENE.
| Classe | Energia primária (kWh/m²/ano) | Tipo de imóvel típico |
|---|---|---|
| A+ | Abaixo de 25 | Obras novas de padrão passivo |
| A | 25–50 | Construção pós-2010 bem isolada |
| B | 51–75 | Construção pós-2006, algumas melhorias |
| B- | 76–100 | Misto: algumas reabilitações, alguns imóveis dos anos 90 |
| C | 101–150 | Pré-2006, isolamento parcial |
| D | 151–250 | Pré-1990, isolamento mínimo |
| E | 251–350 | Pré-1980, vidros simples, sem isolamento |
| F | Acima de 350 | Imóveis anteriores a 1960 não melhorados |
Os dados da ADENE mostram que grande parte do parque habitacional português (particularmente construção anterior a 2000 em Lisboa, Porto e no Algarve) situa-se na classe C, D ou inferior. Imóveis nas classes E ou F enfrentam consequências financeiras concretas para além da multa.
Uma classe energética baixa pesa na negociação e no financiamento: reduz o valor que um comprador está disposto a pagar, e os bancos avaliam o desempenho energético quando ponderam condições de crédito e elegibilidade para produtos verdes.
O que significa o prazo EPBD de maio de 2026 para o seu imóvel?
A Diretiva UE 2024/1275 (a revisão da Diretiva Desempenho Energético dos Edifícios) exige que Portugal estabeleça um regime obrigatório de passaporte de renovação até 29 de maio de 2026. Para imóveis de classe E ou inferior, espera-se que se torne um requisito de transação.
Imóveis de classe E ou F enfrentam a maior urgência
O EPBD exige que os Estados-Membros da UE estabeleçam normas mínimas de desempenho energético para o parque habitacional de pior desempenho. A forma como a transposição portuguesa fixará esses limiares ainda não está definida. Proprietários que vendam ou arrendem estes imóveis após maio de 2026 sem passaporte de renovação podem enfrentar obrigações de conformidade adicionais para além do requisito existente do certificado SCE.
O passaporte de renovação desbloqueia financiamento verde
Um roteiro de renovação conforme com a ADENE é necessário para aceder a subsídios do PRR (Plano de Recuperação e Resiliência) e produtos de hipoteca verde de bancos portugueses e europeus. Sem ele, os proprietários de imóveis de classe D/E/F pagam taxas de mercado enquanto os vizinhos de classes inferiores acedem a financiamento subsidiado.
Passaporte de Renovação InspectOS
A InspectOS oferece um produto de Passaporte de Renovação alinhado com o regime da ADENE. O Passaporte de Renovação (€2950) inclui uma auditoria energética completa, modelo BIM do imóvel, roteiro de melhorias faseado com ROI, inspeção estrutural e acesso direto a candidaturas de hipotecas verdes e subsídios PRR. Se o seu imóvel é de classe C ou inferior e está a considerar uma venda, arrendamento ou renovação em 2026, a combinação do CE (a partir de €400) mais o Passaporte de Renovação (€2950) é a posição mais defensável antes do prazo de transposição.
Roteiro faseado conforme EPBD + acesso a hipotecas verdes
Saiba mais sobre o Passaporte de Renovação InspectOS: a partir de€2950Como funciona o processo do certificado energético InspectOS?
Um técnico InspectOS acreditado pela ADENE visita o imóvel e realiza uma avaliação completa. A visita abrange:
- Envelope térmico: paredes, cobertura, pavimentos e janelas (avaliação do valor U)
- Sistemas AVAC: equipamentos de aquecimento, arrefecimento e ventilação
- Produção e distribuição de águas quentes sanitárias
- Sistemas de iluminação (para edifícios de serviços)
- Exposição solar e orientação do edifício
- Permeabilidade ao ar e pontes térmicas
O técnico regista todas as constatações e submete-as ao portal SCE. A ADENE emite o certificado oficial com um número de registo SCE único. O certificado é válido durante 10 anos para habitação, comércio e serviços, e 8 anos para grandes edifícios de serviços (GES).
Para imóveis avaliados com classe E ou F, a InspectOS fornece um plano de melhoria energética juntamente com o certificado. O plano define as obras necessárias para atingir a classe C ou B e identifica os subsídios PRR e produtos de hipoteca verde aplicáveis.
Preço: a partir de €400 (IVA a 23% incluído). Disponível em Lisboa, Porto, Algarve e em todo o país. Certificado emitido em três a cinco dias úteis.
Se está a preparar um imóvel para venda e também precisa de uma Inspeção Pré-Compra (€595) e triagem Simplex Safe (€950), os três podem ser agendados numa marcação coordenada.
Acreditado ADENE · 3–5 dias úteis · Lisboa, Porto, Algarve, todo o país
Agendar certificado energético: a partir de €400Checklist de conformidade energética
Verifique estes pontos antes de listar um imóvel ou entrar numa transação:
- Confirmar que o certificado energético é válido: emitido nos últimos 10 anos (habitação, comércio e serviços) ou 8 anos (grandes edifícios de serviços, GES)
- Confirmar que o número SCE aparece em todos os anúncios de venda ou arrendamento antes da publicação
- Preparar uma cópia do certificado completo para entregar ao comprador ou inquilino antes da assinatura do CPCV
- Se classe E ou F: obter um plano de melhoria energética e avaliar a elegibilidade para subsídios PRR
- Se classe D ou inferior: solicitar uma avaliação de hipoteca verde ao banco antes de listar
- Confirmar que o técnico ADENE está atualmente acreditado no portal SCE (nem todas as acreditações históricas permanecem ativas)
- Se obra nova ou renovação PRR: confirmar que o projeto atinge a classe B mínima antes da conclusão da construção
- Para candidaturas à licença AL: incluir o certificado SCE válido na candidatura