Leia o guia completo do comprador de obra nova para o enquadramento legal completo, a retenção contratual e o que fazer se o promotor se recusar a agir.
O que é uma vistoria de obra nova em Portugal
Uma vistoria de obra nova, formalmente uma receção provisória, é uma inspeção independente de um imóvel acabado de construir, feita na entrega, antes de assinar pelas chaves. No Reino Unido é um passo habitual; em Portugal ainda é raro, apesar de o comprador correr o mesmo risco. Desde que o Simplex Urbanístico (DL 10/2024) reduziu as vistorias municipais obrigatórias, nenhuma entidade pública verifica o estado da sua fração antes de a aceitar. A inspeção de casa nova coloca um engenheiro licenciado pela OE dentro do imóvel para registar o que o controlo de qualidade do promotor deixou passar.
O resultado é um registo fotográfico documentado de cada defeito, classificado por gravidade. É a diferença entre dizer ao promotor que a casa de banho tem uma fuga e entregar-lhe um relatório datado que localiza o defeito, o classifica e o liga aos seus direitos de garantia. Numa inspeção de imóvel novo, essa prova é o que transforma uma queixa verbal numa reclamação exigível.
O que verificamos na entrega
A vistoria segue uma lista de 36 pontos em cinco domínios: estrutura e acabamentos; humidade e isolamento; instalação elétrica; canalização; e uma avaliação global que cobre conformidade regulamentar, segurança contra incêndio e acessibilidade. Cada item é fotografado e classificado por conformidade, e qualquer ação necessária é priorizada como imediata, de curto ou de médio prazo.
Estrutura e acabamentos
Fundações, vigas, pilares e lajes acessíveis, paredes interiores e exteriores, fachada, caixilharias e envidraçados, pavimentos e tetos. Fissuração capilar, desalinhamentos e pavimentos desnivelados são os achados mais frequentes e os mais fáceis de corrigir pelo promotor enquanto ainda está em obra.
Humidade e isolamento
Sinais de humidade e condensação, impermeabilização de terraços, varandas e cobertura, isolamento térmico de paredes e cobertura, pontes térmicas e ventilação natural e mecânica. As falhas de impermeabilização são os itens de maior consequência, os que se tornam infiltrações no primeiro inverno.
Instalação elétrica
Quadro de distribuição, ligação de terra, cablagem, tomadas, interruptores e iluminação geral e de emergência, verificados face ao RTIEBT. A ausência de ligação de terra ou um atestado de terra por concluir são comuns e têm peso de segurança, não estético.
Canalização
Pressão e caudal de abastecimento, qualidade da água, torneiras e válvulas, drenagem interior, tubagem de esgoto, sifões, sanitas e bases de duche, ensaiados sempre que existe abastecimento de água ligado.
Avaliação global
Impressão geral e qualidade dos acabamentos, conformidade regulamentar, meios de segurança contra incêndio e acessibilidade nas zonas comuns. São registados como observações quando carecem de confirmação por especialista ou pelo promotor.
| # | Defeito | Gravidade | Nota |
|---|---|---|---|
| 1 | Fissuras capilares em paredes ou tetos | Maior | Assentamento ou retração |
| 2 | Portas, janelas ou caixilharias desalinhadas | Maior | Instalação deficiente |
| 3 | Falhas de vedação em janelas e correntes de ar | Menor | Risco de ponte térmica |
| 4 | Falha de impermeabilização em varanda ou terraço | Crítico | Infiltração na fração inferior |
| 5 | Defeitos em cobertura plana ou calhas | Crítico | Infiltrações no 1.º inverno |
| 6 | Rodapés e guarnições mal fixos | Menor | Movimento do suporte |
| 7 | Pavimento desnivelado ou juntas irregulares | Maior | Risco de tropeço |
| 8 | Overspray, retoques visíveis ou acabamento incompleto | Menor | Estético mas documentado |
| 9 | Desalinhamento de armários e fechos amortecidos | Menor | Reclamação em garantia |
| 10 | Falhas de rejunte e silicone em casas de banho | Maior | Risco de fuga oculta |
| 11 | Torneiras com fugas, escoamento lento ou sifões | Maior | Garantia hidráulica |
| 12 | Tomadas não conformes ou ausência de terra | Crítico | Não conformidade com o RTIEBT |
| 13 | Etiquetagem incorreta no quadro elétrico | Maior | Conformidade RTIEBT |
| 14 | Defeitos na instalação de caldeira ou esquentador | Crítico | Risco de segurança |
| 15 | Defeitos em AC ou drenagem de condensados | Maior | Frequente no Algarve |
| 16 | Grelhas de ventilação em falta ou obstruídas | Maior | Risco de condensação |
| 17 | Humidade ou condensação em cave ou garagem | Maior | Ventilação ou impermeabilização |
| 18 | Defeitos em áreas comuns atribuídos ao comprador | Maior | Responsabilidade do promotor |
| 19 | Manuais ou certificados de garantia em falta | Menor | Documentação de entrega |
| 20 | Avarias em intercomunicador ou domótica | Menor | Custo pós-entrega |
Baseado em vistorias de obra nova da InspectOS em Lisboa, Porto e Algarve. A gravidade indicada é o impacto típico de cada tipo de defeito.
Cada defeito acima passa a ser uma linha na sua lista de defeitos completa, cruzada com uma fotografia, para que nada dependa da memória ou da boa vontade depois de aceitar as chaves.
Quando marcar a vistoria de obra nova
A janela mais valiosa são as 24 a 48 horas antes da entrega das chaves. Marque a vistoria nesse período e pode apresentar o relatório ao promotor enquanto ainda tem algo que ele quer: a sua assinatura. A receção da obra é o momento em que a sua posição negocial é mais forte, e o momento em que a maioria dos compradores a entrega.
Quando a escritura e as chaves são momentos distintos, procure inspecionar antes de assinar a escritura pública. Se o calendário não permitir, uma vistoria nas primeiras 48 horas após tomar posse continua válida e vale a pena; os defeitos já existiam, e o relatório data-os.
Não assine o auto de receção limpo
Evite assinar o auto de receção como recebido sem reservas antes de o imóvel ser inspecionado. Assiná-lo limpo pode ser interpretado como aceitação da fração no estado em que está.
Relatório em 48 horas, em português e inglês.
Agendar a vistoria de obra novaOs seus direitos de garantia num imóvel novo
Dois regimes legais protegem o comprador de obra nova, e são muitas vezes confundidos. Pelo Código Civil (Art.º 1225.º), o construtor responde pelos defeitos durante 5 anos a contar da entrega. Quando compra o imóvel acabado a um promotor, como consumidor, aplica-se o DL 84/2021 (em vigor desde 1 de janeiro de 2022), com uma garantia mais longa: 10 anos para defeitos estruturais e 5 anos para os restantes, ambos a contar da entrega. O prazo de denúncia de 1 ano do regime anterior foi eliminado, e tem 3 anos para agir depois de comunicar um defeito por escrito.
Nenhum destes prazos ajuda sem prova. Um relatório datado e assinado por engenheiro é o que inicia a conversa nos seus termos. Esta garantia de construção vale o que valer a documentação que a sustenta, que é exatamente a razão para inspecionar antes de aceitar o imóvel.
A verificação da Ficha Técnica da Habitação (DL 68/2004)
Todos os imóveis construídos ou alterados desde março de 2004 têm de ter uma Ficha Técnica da Habitação (FTH), uma ficha das características do imóvel tal como foi construído. Não é papelada opcional: sem ela, a escritura não pode avançar legalmente, e o promotor é obrigado a produzi-la e a entregar-lhe o original.
Durante a vistoria, o engenheiro confronta o que está fisicamente no imóvel com o que a FTH e o projeto aprovado declaram. Onde a realidade construída diverge dos documentos, isso é uma não conformidade registada, não uma questão de opinião. É uma verificação que nenhuma lista de defeitos genérica faz, e é onde aparecem as substituições não divulgadas de materiais e equipamentos.
Quanto custa, e se vale a pena
Uma vistoria de obra nova da InspectOS custa a partir de €980 para um imóvel até 200 m², com o relatório em 48 horas. Face ao preço do imóvel e ao custo de corrigir um defeito oculto de impermeabilização ou elétrico um ano depois de a conversa da garantia ter arrefecido, é uma quantia pequena e fixa, paga uma vez.
Se compra novo para habitar ou arrendar, ou se compra a partir do estrangeiro, este é o passo que documenta o estado real do imóvel no momento em que passa a ser seu. Quem planeia comprar casa em Portugal num empreendimento novo deve tratar a vistoria como parte da compra, não como um extra.