Quem é responsável pela inspeção: o condomínio ou o condómino?
A regra geral do Decreto-Lei n.º 97/2017 é que cabe ao proprietário ou ao usufrutuário promover a inspeção e suportar o respetivo encargo. O Artigo 17.º abre depois uma exceção expressa para os prédios em propriedade horizontal.
DL 97/2017, Artigo 17.º, n.º 2, alínea a)
As inspeções às partes comuns de prédio constituído em propriedade horizontal são da responsabilidade do condomínio.
O DL 97/2017 não reparte a instalação. O Artigo 2.º, alínea l), define a instalação de gás como um único sistema, que vai da válvula de corte geral ao edifício até às válvulas de corte dos aparelhos. Quem separa a parte comum da privativa é o regime da propriedade horizontal: o artigo 1421.º, n.º 1, alínea d), do Código Civil torna imperativamente comuns as instalações gerais de gás do prédio. Na prática, a fronteira é traçada no contador de cada fração: a montante é comum, a jusante é da fração e a responsabilidade é do proprietário, salvo se o contrato de arrendamento a transferir para o arrendatário.
| Elemento | Onde começa e acaba | Quem inspeciona e paga |
|---|---|---|
| Válvula de corte geral e coluna montante | Da entrada do edifício até ao contador de cada fração | Condomínio |
| Derivação de piso e de fogo | Da coluna montante até ao contador | Condomínio |
| Instalação da fração | Do contador até aos aparelhos a gás | Proprietário, ou arrendatário se o contrato o previr |
| Caldeira central do edifício | Instalação coletiva em parte comum | Condomínio |
De quanto em quanto tempo é obrigatória a inspeção de gás no condomínio?
A periodicidade do Artigo 21.º depende da utilização-tipo do edifício, classificada nos termos do Decreto-Lei n.º 220/2008, e não de a instalação ser comum ou privativa. Um prédio de habitação é utilização-tipo I, que não consta da lista de três anos. A coluna montante de um prédio de habitação segue por isso o ciclo de cinco anos.
| Tipo de edifício | Periodicidade | Base legal |
|---|---|---|
| Habitação (UT I), incluindo a coluna montante e as partes comuns | 5 anos, para instalações executadas há mais de 10 anos e sem remodelação | Artigo 21.º, n.º 1 |
| Comércio, hotelaria, restauração, ensino, saúde, desporto, indústria (UT III a XII) | 3 anos, independentemente da antiguidade | Artigo 21.º, n.º 1, alínea a) |
| Edifícios não enquadrados nas utilizações-tipo mas que recebam público | 3 anos | Artigo 21.º, n.º 1, alínea a) |
Um prédio com fração comercial no rés do chão pode ter dois regimes em simultâneo. A instalação afeta ao estabelecimento segue o ciclo de três anos, enquanto a coluna montante que serve a habitação segue o de cinco. Confirme a utilização-tipo antes de agendar.
O que acontece se a inspeção obrigatória não for feita: nos termos do Artigo 21.º, n.os 2 e 3, a DGEG notifica o responsável para a realizar nos três meses seguintes e, esgotado esse prazo, a entidade distribuidora corta o abastecimento de gás ao edifício. Num prédio, o corte atinge todas as frações servidas pela coluna montante, não apenas a do condómino em falta. O restabelecimento só é possível após nova inspeção com resultado aprovado.
O que é inspecionado nas partes comuns
A inspeção às partes comuns cobre os elementos principais da instalação coletiva definidos no DL 97/2017:
- Válvula de corte geral ao edifício, incluindo acesso e sinalização
- Redutor e limitador de pressão, quando aplicáveis
- Coluna montante em toda a sua extensão
- Derivações de piso e de fogo até ao contador de cada fração
- Ventilação dos locais onde existam aparelhos a gás ou destinados à sua instalação
- Caldeira central e respetiva conduta de evacuação dos produtos da combustão, quando exista
Concluída a inspeção, a EIG emite uma declaração de inspeção que menciona se a instalação está aprovada ou reprovada (Artigo 16.º). É o documento oficial, correntemente designado por boletim ou certificado de gás do condomínio. O administrador deve arquivá-lo e disponibilizá-lo aos condóminos, porque é o que comprova a conformidade do edifício perante a DGEG, seguradoras e compradores.
Quanto custa e como é orçamentado
A inspeção de uma fração individual começa em a partir de €110. As partes comuns não se orçamentam por essa tabela, porque o trabalho depende do número de pisos, do número de frações servidas pela coluna montante, da existência de caldeira central e do acesso aos locais técnicos.
Por isso a inspeção do edifício é orçamentada por prédio, após levantamento. Quando o condomínio agenda a coluna montante e vários condóminos aproveitam para inspecionar as suas frações na mesma visita, poupa-se a deslocação repetida da equipa. Cada inspeção mantém o seu próprio Boletim e o seu próprio preço.
Como avançar
- Reúna a informação do edifício: número de pisos e de frações, ano da instalação de gás, data da última inspeção e se existe caldeira central.
- Peça orçamento à InspectOS indicando esses dados. Respondemos com um valor para o edifício e uma data possível.
- A despesa é do condomínio, por força do Artigo 17.º. A forma de a aprovar depende do título constitutivo e do regulamento do condomínio, pelo que deve confirmar com o administrador se avança como ato de conservação ou se carece de deliberação em assembleia.
- A inspeção é realizada por uma EIG acreditada pela DGEG, com quem trabalhamos e cujas credenciais verificamos antes de cada atribuição.
- Receba a declaração de inspeção e arquive-a. Determina a data da próxima inspeção do edifício.