O mediador que lhe está a mostrar imóveis em Portugal foi contratado e é pago pelo vendedor. Trabalha ao abrigo da licença AMI da sua agência, e a comissão da agência, normalmente 5% mais IVA e entre cerca de 2,5% e 8%, é paga pelo vendedor quando a venda se concretiza. Ninguém nessa cadeia é contratado para agir por si. Perceber como funciona a mediação imobiliária em Portugal, desde o licenciamento até às comissões e aos mandatos abertos, é a base de qualquer compra de imóvel feita com critério.
Índice
- O que é um mediador imobiliário e como se distingue de agentes noutros mercados?
- Como funciona o sistema de licenciamento AMI na prática?
- Quem paga a comissão e quanto é?
- O que é um mandato aberto e que problemas cria para o comprador?
- O que é um mandato exclusivo e é melhor para o comprador?
- O mesmo agente representa comprador e vendedor?
- O que é o mediador legalmente obrigado a fazer pelo comprador?
- Como se encaixam portais como o Idealista e o Imovirtual neste sistema?
- O que é que o mediador não verifica nem confirma?
- Diferenças regionais: Lisboa, Porto, Algarve e Cascais/Sintra
- Perguntas Frequentes
- Conclusão
O que é um mediador imobiliário e como se distingue de agentes noutros mercados?
Um mediador imobiliário é um intermediário licenciado no mercado imobiliário português, regulado pela Lei n.º 15/2013, de 8 de fevereiro. A licença pertence à empresa, não ao agente individual.
A palavra mediador é reveladora e tecnicamente precisa: o papel legal do mediador é facilitar uma transação entre duas partes, não representar nenhuma delas em exclusivo. Na prática, o contrato de mediação é quase sempre assinado com o vendedor, o que significa que as obrigações financeiras e profissionais do mediador são para com o vendedor, não para com o comprador.
Esta é a diferença central face a mercados como os EUA ou a Austrália. Nesses mercados, o comprador pode contratar o seu próprio agente licenciado, com dever fiduciário. Nos EUA, esse agente era tradicionalmente pago pela comissão do vendedor através do MLS cooperativo; desde o acordo da NAR de agosto de 2024, o comprador assina um contrato escrito com o seu agente e a remuneração é acordada fora do MLS, embora muitas vezes continue a ser o vendedor a suportá-la. Em Portugal, essa infraestrutura não existe. O mediador é, por defeito, o agente do vendedor na quase totalidade das transações residenciais, e nada na lei o obriga a declarar isso ao comprador.
Os agentes individuais que trabalham numa empresa de mediação não têm licença própria. Operam ao abrigo da licença AMI da sua entidade patronal. Isso significa que se um agente muda de empresa, as proteções legais dos clientes estão associadas à empresa, não à pessoa. Significa também que os padrões de formação e a responsabilidade profissional são desiguais: a empresa é responsável pelo cumprimento das normas, mas a qualidade dos agentes individuais varia muito dentro da mesma empresa licenciada.
Como funciona o sistema de licenciamento AMI na prática?
O IMPIC emite a licença AMI (Alvará de Mediação Imobiliária) a empresas de mediação imobiliária. O registo do IMPIC contava mais de 11.000 licenças AMI válidas em 2025.
O IMPIC (Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção) é o organismo regulador responsável pelo licenciamento das empresas de mediação imobiliária em Portugal. Para obter uma licença AMI ao abrigo da Lei n.º 15/2013, uma empresa deve demonstrar:
- Ausência de antecedentes criminais do titular da licença e dos administradores da empresa
- Seguro de responsabilidade civil com capital mínimo de €150.000
- Prova de idoneidade comercial A barreira de entrada é baixa pelos padrões internacionais. Não existe obrigatoriedade de formação académica em imobiliário, não existe exame profissional, e não existe período de experiência obrigatório. Depois de emitida a licença, o IMPIC verifica todos os anos se os requisitos se mantêm, mas a lei não exige qualquer formação específica. O IMPIC realiza inspeções periódicas, mas a fiscalização proativa é limitada.
O resultado é um mercado com um elevado volume de operadores licenciados e variação significativa na qualidade profissional. Um artigo do Idealista de abril de 2025 ouviu advogados de três sociedades. A Sérvulo & Associados defendeu mais inspeções do IMPIC e um portal de reclamações, a Belzuz Abogados uma licença pessoal para cada agente, e a PRA o licenciamento e a formação obrigatória dos consultores imobiliários.
Um comprador pode verificar a licença AMI de qualquer empresa através do registo público do IMPIC em impic.pt. O número AMI deve constar em todos os contratos de mediação e fichas de imóveis legítimos. Se não constar, isso é um sinal de risco material.
Quem paga a comissão e quanto é?
Em Portugal, é o vendedor que paga a comissão ao mediador. A taxa mais comum é 5% mais 23% de IVA, embora os valores variem entre 2,5% e 8% consoante a agência e o segmento de mercado.
O vendedor assina um contrato de mediação com a agência e compromete-se a pagar uma comissão em caso de venda bem-sucedida. Essa comissão é a única fonte de rendimento do mediador na transação. O comprador não paga nada diretamente ao mediador.
As taxas de comissão em Portugal não são reguladas. A taxa mais comum nos mercados urbanos é 5% mais 23% de IVA (efetivamente 6,15% do preço de venda). Algumas agências mais pequenas ou de desconto cobram 2,5% a 3,5% mais IVA. Agências premium e com foco internacional em Lisboa e no Algarve podem chegar a 8% mais IVA. Para um imóvel de €400.000, a taxa de 5% mais IVA representa uma comissão de €24.600. Com uma taxa de 8%, a comissão sobe para €39.360.
A comissão está normalmente incluída no preço de venda anunciado. Quando o vendedor aceita uma proposta abaixo do preço pedido, a comissão é calculada sobre o preço de transação acordado, não sobre o preço original de listagem. Em contratos de mandato exclusivo, a agência tem direito à comissão total mesmo que o imóvel seja vendido diretamente pelo vendedor durante o período contratual, ao abrigo da Lei n.º 15/2013.
Um ponto prático: a comissão é uma percentagem do preço final. A 5% mais IVA, uma venda de €400.000 paga à agência €24.600, e uma venda de €440.000 paga €27.060. É assim que o sistema está construído, e não diz nada sobre nenhum agente em particular. Significa, isso sim, que qualquer opinião sobre o preço que o comprador ouve vem de dentro de uma estrutura paga pelo vendedor, e é por isso que vale a pena ter uma visão independente do edifício antes de acordar o preço.
O que é um mandato aberto e que problemas cria para o comprador?
Os mandatos abertos são o padrão em Portugal: o vendedor assina contratos simultâneos com múltiplas agências. O mesmo imóvel aparece nos portais a preços diferentes, com descrições diferentes e detalhes divergentes.
Um mandato aberto (mandato aberto) permite ao vendedor trabalhar com tantas agências quantas quiser em simultâneo. A primeira agência a apresentar um comprador que conclua a compra recebe a comissão total. Sem partilha, sem cooperação.
Isto cria um conjunto específico de problemas para os compradores.
Inconsistência de preços. Como cada agência define o seu próprio preço anunciado e tem uma compreensão diferente do preço mínimo do vendedor, o mesmo imóvel aparece a preços diferentes nos portais. Um comprador que encontra um imóvel no Idealista pela Agência A a €320.000 pode encontrar o mesmo imóvel listado pela Agência B no Imovirtual a €310.000. Não existe qualquer obrigação de as agências alinharem os seus anúncios.
Lacunas de informação. As agências ocultam a morada do imóvel nos anúncios para impedir que concorrentes contactem o vendedor diretamente. Um comprador não consegue facilmente confirmar que dois anúncios correspondem ao mesmo imóvel sem contactar ambas as agências.
Sem lealdade do agente. Num mandato aberto, nenhum agente tem investimento real no resultado para qualquer das partes. O agente que mostra o imóvel está a competir com colegas de outras empresas. O incentivo é fechar rápido, não aconselhar com cuidado.
Opacidade no acesso à informação. Um agente num mandato aberto não tem acesso contratual a informações detidas por outras agências. Se a Agência A tem um relatório de vistoria que o vendedor encomendou, a Agência B, cujo agente está a acompanhar o comprador, não o tem e não o pode solicitar.
Sem agregação de inventário. Como as agências não partilham inventário em mandatos abertos, um comprador que trabalhe com uma única agência não verá imóveis que essa agência não tem em carteira. O comprador tem de gerir múltiplas relações com agências simultaneamente ou aceitar cobertura de mercado incompleta.
O que é um mandato exclusivo e é melhor para o comprador?
Um mandato exclusivo dá a uma única agência o direito exclusivo de comercializar um imóvel por um período definido, normalmente seis a doze meses. A listagem é mais consistente, mas a posição do comprador muda apenas marginalmente.
Num mandato exclusivo (mandato exclusivo), o vendedor contrata uma única agência por um período fixo. A agência tem o direito exclusivo de comercializar e vender o imóvel. Se o vendedor encontrar um comprador de forma independente durante este período, a agência mantém direito à sua comissão nos termos da Lei n.º 15/2013.
Para os compradores, os mandatos exclusivos oferecem algumas vantagens práticas: os preços são consistentes, a descrição do imóvel é controlada por uma equipa, e existe um único ponto de contacto. O agente tem mais investimento no resultado porque é o único agente com o imóvel.
O que não muda: o mediador continua a ser contratado pelo vendedor, continua a ser pago pelo vendedor, e não tem qualquer obrigação fiduciária para com o comprador. Um mandato exclusivo não cria representação do comprador. Cria uma representação do vendedor mais organizada.
Os mandatos exclusivos são mais comuns nos segmentos premium e em agências com foco internacional. Continuam a ser menos frequentes do que os mandatos abertos no mercado residencial português em geral. No Algarve, onde os compradores internacionais têm um peso elevado em muitas zonas, os mandatos exclusivos são mais frequentes do que no mercado secundário de Lisboa.
O mesmo agente representa comprador e vendedor?
Na maioria das transações imobiliárias em Portugal, o agente que facilita a venda é o mesmo que celebrou o contrato com o vendedor. Não existe qualquer obrigação legal de o revelar ao comprador.
A dupla representação, em que um único agente representa comprador e vendedor na mesma transação, é uma prática regulada e sujeita a obrigação de divulgação nos EUA, no Reino Unido e na Austrália. Em Portugal, a situação equivalente, um mediador que atua para ambas as partes simultaneamente, acontece com regularidade sem qualquer obrigação legal de a declarar.
O mediador que mostra um imóvel ao comprador e negoceia a proposta em seu nome está, na quase totalidade dos casos, a agir ao abrigo de um mandato assinado pelo vendedor. A sua comissão depende do fecho da transação. A sua relação profissional é com o vendedor.
Isto não é ilegal ao abrigo da lei portuguesa. A Lei n.º 15/2013 não proíbe o mediador de trabalhar com ambas as partes; simplesmente não regula o conflito.
A melhor proteção do comprador é perguntar diretamente no primeiro contacto: quem assinou o contrato de mediação para este imóvel e quem paga a sua comissão no fecho?
O que é o mediador legalmente obrigado a fazer pelo comprador?
Ao abrigo da Lei n.º 15/2013, as obrigações legais do mediador para com o comprador são limitadas. Os seus deveres são principalmente administrativos e transacionais, não de aconselhamento ou proteção.
As obrigações do mediador ao abrigo da Lei n.º 15/2013 incluem:
Para com a transação: apresentar o imóvel, facilitar negociações, auxiliar na redação do contrato promessa de compra e venda (CPCV), e comunicar informação relevante sobre o imóvel de que tenha conhecimento.
Para com o comprador especificamente: nos termos do artigo 17.º, a empresa de mediação tem de confirmar que as pessoas com quem trata têm capacidade e legitimidade para o negócio, confirmar que as características do imóvel correspondem às fornecidas pelo seu cliente e se existem ónus ou encargos, e comunicar de imediato à outra parte qualquer facto que possa pôr o negócio em causa. Deve ainda a todos informação completa, clara e não enganosa, e tem um seguro de responsabilidade civil obrigatório de pelo menos €150.000 que cobre terceiros, incluindo compradores. São deveres documentais e de informação. Não é obrigada a encomendar vistorias, verificar obras sem licença, ou confirmar que o estado físico do imóvel corresponde à sua descrição licenciada.
O que não é obrigado a fazer: negociar o preço mais baixo possível para o comprador, revelar que representa o vendedor, realizar uma inspeção física, verificar a conformidade com as licenças de construção, verificar a existência de defeitos ocultos, ou agir no interesse financeiro do comprador.
A consequência prática é significativa. Um comprador que confie no mediador para sinalizar problemas no edifício está a confiar numa função cujos deveres legais terminam nos documentos. O mediador tem de transmitir o que sabe, mas encontrar o que ainda ninguém sabe está fora do seu trabalho.
Como se encaixam portais como o Idealista e o Imovirtual neste sistema?
O Idealista, o Imovirtual, o OLX e o CustoJusto são plataformas publicitárias, não bases de dados partilhadas de inventário. Os anúncios nestes portais não representam o mercado completo.
Portugal não tem um MLS. Os principais portais são canais pagos de publicidade onde agências e particulares anunciam imóveis. Cada portal tem o seu próprio modelo de negócio, taxas de listagem e condições de utilização.
O Idealista é o portal dominante em Portugal, com o maior volume de anúncios residenciais e o tráfego mais expressivo de compradores internacionais. Não verifica a exatidão dos anúncios, não impõe consistência de preços entre agências para o mesmo imóvel, e não partilha dados de listagem entre agências concorrentes.
O Imovirtual, pertencente ao Grupo OLX, é o segundo maior portal e tem especial força junto de compradores domésticos portugueses. Opera em termos semelhantes ao Idealista.
O OLX e o CustoJusto têm uma mistura de anúncios de agências e vendas de particulares. As vendas diretas (venda direta) são comuns para imóveis de valor mais baixo e contornam a comissão da agência, embora os compradores assumam um risco de due diligence maior sem a intermediação de um mediador.
A implicação prática para os compradores: uma pesquisa apenas no Idealista perde anúncios que aparecem exclusivamente no Imovirtual, e perde completamente as vendas de particulares. Uma pesquisa de mercado rigorosa exige múltiplos portais mais contacto direto com agências ativas na zona pretendida. Esta é uma das razões estruturais pelas quais compradores em zonas desconhecidas encontram valor em agentes do comprador ou consultores de relocalização com relações ativas com agências locais.
O que é que o mediador não verifica nem confirma?
O mediador não é um técnico. Não avalia a integridade estrutural, os sistemas MEP, nem se as obras correspondem ao projeto licenciado.
Esta é a lacuna que mais importa para os compradores e a mais frequentemente mal compreendida. O trabalho do mediador é conectar partes e facilitar uma transação. O seu conhecimento de um imóvel limita-se geralmente ao que o vendedor lhe diz, ao que é visível durante uma visita standard, e ao que consta na documentação básica (caderneta predial, licença de utilização, certidão de registo predial).
O mediador não:
- Avalia o estado estrutural do imóvel
- Verifica a existência de humidade, infiltrações ou entrada de água
- Confirma que a instalação elétrica cumpre as normas vigentes (RTIEBT)
- Verifica a conformidade das instalações de gás (Regulamento Técnico)
- Identifica se ampliações, conversões ou alterações têm as licenças municipais necessárias
- Confirma que a área licenciada do imóvel corresponde ao seu estado físico real
- Encomenda ou analisa qualquer tipo de vistoria técnica Desde 1 de janeiro de 2024, ao abrigo do Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro (DL 10/2024), o notário também deixou de pedir a licença de utilização na escritura, e ninguém na cadeia de transação alguma vez foi obrigado a verificar o estado físico do edifício. Nenhum profissional na transação standard verifica o estado físico do imóvel nem o compara com o projeto licenciado. Essa lacuna fica a cargo do comprador, e a forma prática de a colmatar é uma inspeção pré-compra independente feita por um engenheiro civil, antes da assinatura do CPCV. Sempre que possível, faça a inspeção antes de assinar uma reserva vinculativa ou o CPCV. As conclusões podem fundamentar pedidos de reparação, a negociação do preço e as condições do contrato. O seu advogado deve aconselhá-lo sobre os seus direitos e sobre uma eventual condição de inspeção no contrato.
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Diferenças regionais: Lisboa, Porto, Algarve e Cascais/Sintra
As taxas de comissão, os tipos de mandato e as práticas das agências variam de forma relevante por região. Os mercados com maior presença internacional tendem para mandatos exclusivos e comissões mais elevadas.
Os valores abaixo são intervalos típicos indicados pelas agências, não uma estatística oficial: a comissão não é regulada e é acordada caso a caso.
Lisboa tem a maior densidade de agências com licença AMI e o mercado mais competitivo para compradores internacionais. Os mandatos abertos dominam no mercado secundário. As comissões concentram-se em torno de 5% mais IVA nos bairros consolidados. Em segmentos premium (Chiado, Príncipe Real, Lapa, Avenidas Novas), taxas de 6% a 7% mais IVA são comuns. Grandes redes internacionais (Engel & Völkers, Sotheby's International, Savills) operam ao lado de empresas de fundação portuguesa.
Porto segue dinâmicas semelhantes às do mercado secundário de Lisboa. O mercado de reabilitação em Bonfim, Cedofeita e Paranhos atrai uma mistura de compradores domésticos e internacionais. As comissões situam-se tipicamente entre 4% e 5% mais IVA. Os mandatos abertos continuam a ser a norma.
O Algarve tem a maior proporção de compradores internacionais de qualquer região, em especial britânicos, alemães e escandinavos. Os mandatos exclusivos são mais comuns aqui do que em qualquer outra parte de Portugal. As comissões são tipicamente mais elevadas: 5% a 7% mais IVA é o valor standard, com imóveis de luxo a atingir por vezes 8%. A concentração de agências com serviço em inglês e consultoras focadas no comprador é também mais elevada.
Cascais e Sintra atraem uma mistura de profissionais de Lisboa, compradores internacionais e emigrantes que regressam. As comissões alinham-se com as do segmento premium de Lisboa. O mercado é mais pequeno do que o de Lisboa, o que aumenta a importância das relações com agências locais. Os imóveis nesta zona aparecem frequentemente em menos portais e têm uma rotação mais rápida do que o stock equivalente em Lisboa.
Perguntas Frequentes
Posso negociar a comissão com o mediador?
A comissão é acordada entre o vendedor e a agência, não entre o comprador e a agência. O comprador não tem posição direta para negociar a taxa de comissão. No entanto, os compradores podem negociar o preço do imóvel, e um preço mais baixo reduz efetivamente o montante de comissão que o vendedor paga. Alguns compradores pedem ao vendedor que reduza o preço pedido pelo montante da comissão como parte das negociações, o que os vendedores aceitam ocasionalmente em situações competitivas.
É legal o mesmo mediador representar ambos os lados de uma transação?
Sim. A lei portuguesa não proíbe o mediador de trabalhar com comprador e vendedor na mesma transação, e não exige a divulgação desse facto. O comprador deve perguntar diretamente se o agente com quem está a trabalhar é o mesmo agente contratado pelo vendedor.
Qual é a diferença entre um mediador e um angariador?
Ao abrigo da atual Lei n.º 15/2013, a categoria de angariador imobiliário foi eliminada. Os agentes individuais operam agora ao abrigo da licença AMI da sua empresa. Um papel de tipo angariador, em que um indivíduo identifica imóveis e vendedores e os apresenta a uma agência, ainda existe informalmente, mas não é uma categoria licenciada separada.
Preciso de assinar um contrato com o mediador como comprador?
Não. O contrato de mediação é celebrado entre o mediador e o vendedor. Como comprador, pode visitar imóveis, apresentar propostas e até avançar para o CPCV sem assinar nada com o mediador. Algumas agências pedem aos compradores que assinem um "contrato de cliente comprador", mas isso não é exigido por lei e não tem obrigação de o fazer. Leia com atenção qualquer documento desse tipo antes de assinar, pois pode tentar criar uma relação de exclusividade ou atribuir honorários.
Que documentos devo verificar que o mediador tem acesso?
O mediador deve conseguir fornecer ou facilitar o acesso a: caderneta predial urbana, licença de utilização, certidão de registo predial, ficha técnica de habitação (para imóveis posteriores a 2004) e certificado energético (exigido na quase totalidade das vendas). Estes documentos cobrem a titularidade legal e o estado administrativo básico, mas não dizem nada sobre o estado físico do imóvel.
O que significa o DL 10/2024 para compradores numa transação de agência standard?
O Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro deixou de exigir, a partir de 1 de janeiro de 2024, que o notário visse a licença de utilização antes da escritura. Essa verificação dizia respeito apenas ao documento: ninguém na cadeia, notário ou mediador, alguma vez verificou o estado físico do imóvel, e hoje ninguém o faz. Cabe ao comprador encomendar a sua própria avaliação técnica antes do CPCV se quiser perceber o estado físico do que está a comprar e se corresponde ao projeto licenciado.
Conclusão
A mediação imobiliária portuguesa é um sistema concebido em torno do vendedor: mandatos abertos, comissões pagas pelo vendedor, e um enquadramento de licenciamento que regula o acesso ao mercado mas não a qualidade da proteção do comprador. O mediador é um facilitador de transações, não um defensor do comprador. Perceber esta distinção antes de começar a visitar imóveis poupa tempo e evita pressupostos que podem sair caros.
O estado físico do imóvel é o único elemento que nenhum mediador, notário ou advogado verifica por defeito. Uma inspeção pré-compra feita por um engenheiro civil, antes do CPCV, é a forma prática de obter uma avaliação técnica do que está a assumir.
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Atualizado outubro 2026 | InspectOS Editorial | InspectOS Portugal
Fontes
- Lei n.º 15/2013, de 8 de fevereiro
- Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro
- IMPIC, Títulos Habilitantes Válidos 2014-2025
- Idealista/news, Agentes imobiliários com licença de mediadoras, 17 de abril de 2025
- NAR (National Association of Realtors), regras do acordo em vigor desde 17 de agosto de 2024
- Savvy Cat Realty, Taxes When Buying Property in Portugal, 2025
- Investropa, Property Taxes Fees and Costs in Portugal, 2026
- gov.pt, enquadramento regulatório Mediação Imobiliária