12 defectos que el DL 10/2024 convirtió en su problema legal.
En enero de 2024, Portugal eliminó sin apenas ruido la comprobación de la licencia municipal en el momento de la venta. El vendedor ya no tiene que demostrar que el inmueble es legal. El comprador asume lo que antes hacía la Câmara. Esta es la lista de verificación que un ingeniero portugués colegiado recorre en una inspección previa a la compra, traducida para el comprador que está a punto de firmar.
Desde enero de 2024, el trabajo de la Câmara es su trabajo.
El Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro, conocido como la reforma Simplex Urbanístico, eliminó el requisito de que un inmueble disponga de una Licença de Utilização válida para poder venderse. La escritura puede firmarse sin ella.
Antes de 2024, el municipio comprobaba si el edificio se correspondía con la licencia aprobada. Ampliaciones ilegales, baños no autorizados, garajes convertidos, autorizaciones que faltan: la Câmara detectaba estos problemas antes de la escritura. Ya no. El notario acepta la declaración del vendedor. Sin verificación municipal cruzada. Sin comprobación de licencia. Usted firma, las llaves cambian de manos y cualquier defecto no declarado, sea físico, administrativo o legal, pasa a ser suyo.
12 defectos. Lo que cuestan. Cómo detectarlos.
Cada defecto incluye la norma concreta que lo convierte en responsabilidad del comprador, el rango de coste si pasa desapercibido, y la pregunta exacta que hacer al vendedor o el documento que pedir en la próxima visita.
Tres tipos de comprador. Una lista de verificación.
Si compra a distancia o con un plazo de visado
Los compradores extranjeros pagan un sobreprecio del 38,7% en el precio de la vivienda portuguesa (datos de mercado, 2024). Comprar a distancia amplifica todos los riesgos de este documento: no puede oler el armario del gas, abrir el cuadro eléctrico ni notar la humedad detrás del enlucido. Esta lista es el guion para su agente o su inspector sobre el terreno.
Si compra después del Simplex
El conocimiento de lo que el DL 10/2024 cambió en la escritura sigue siendo desigual dentro del país. Este es el informe que su abogado dio por supuesto que usted ya tenía. Úselo antes del CPCV, no después de la escritura.
Si asesora a compradores de forma profesional
Compártalo con sus clientes antes de las visitas. Reduce a la mitad la conversación previa al CPCV y le deja un registro estructurado de lo declarado y lo no declarado antes de firmar ningún documento.
Antes de descargar.
¿Esto es asesoramiento jurídico?
No. Es una guía de campo elaborada por inspectores portugueses certificados, no por abogados. No sustituye a una búsqueda registral, a la revisión del CPCV por un abogado ni a una inspección presencial. Es el marco que su abogado y su inspector darán por sabido.
¿Quién la ha elaborado?
InspectOS, una empresa portuguesa de inspección de inmuebles con sede en Cascais. Nuestros inspectores están certificados por la Ordem dos Engenheiros (OE) y trabajan en Lisboa, Oporto y el Algarve. Las citas normativas del documento remiten a legislación portuguesa publicada y en vigor en abril de 2026.
¿Es realmente gratuita?
Sí. Nos facilita su correo electrónico y le enviamos el PDF. Si marca la casilla de comunicaciones, le enviaremos después una serie breve sobre el DL 10/2024, la EPBD 2026 y el cumplimiento previo a la compra. Si no la marca, recibe solo la lista de verificación y nada más.
¿Sirve para obra nueva?
La mayoría de los puntos se refieren a inmuebles existentes construidos antes de 2024. En obra nueva, los defectos más relevantes son el cumplimiento del certificado energético (EPBD 2026), la revisión frente a la garantía estructural de 5 y 10 años, y la existencia de una Licença de Utilização válida para la fracción final. Para obra nueva, la herramienta adecuada suele ser una inspección de recepción.
¿En qué se diferencia del trabajo de mi abogado?
Su abogado comprueba la cadena de titularidad, el registro y la situación legal del inmueble según consta documentada. Su inspector comprueba si el inmueble documentado se corresponde con el inmueble construido. El DL 10/2024 sacó al municipio de esa segunda comprobación. Este documento es para esa segunda comprobación.
¿Puedo usarla para un inmueble que ya he comprado?
Sí. Si compró después del 1 de enero de 2024, varios de los puntos ya pueden ser problema suyo. Una Verificación Legal del Inmueble (desde €950) revisa cada punto de esta lista en su vivienda y produce un informe priorizado de lo que hay que reparar, declarar o regularizar.
Una hora con este documento. O diez años con el defecto que no vio.
8 páginas. 12 defectos. Todas las normas citadas. Gratis. En su bandeja de entrada en menos de un minuto.