Resumen legal
El DL 101-D/2020 (Decreto-Lei n.º 101-D/2020, de 7 de diciembre) rige la certificación energética de edificios en Portugal. Datos clave de un vistazo:
| Ley | DL 101-D/2020 (Decreto-Lei n.º 101-D/2020, de 7 de diciembre) |
| Autoridad | ADENE (Agência para a Energia) |
| Validez | 10 años (vivienda, comercio y servicios) · 8 años (grandes edificios de servicios, GES) |
| Multa máxima (particulares) | €3.740 |
| Multa máxima (empresas) | €44.890 |
| Obra nueva | Clase B mínima requerida |
| Pasaporte de renovación (EPBD) | Régimen estatal previsto antes del 29 de mayo de 2026; voluntario para propietarios |
¿Qué exige el DL 101-D/2020 para ventas y alquileres de propiedades en Portugal?
El DL 101-D/2020 hizo obligatorio el certificado energético en cada etapa de una transacción inmobiliaria, no solo en la escritura, como exigía el régimen anterior.
Tres obligaciones se aplican ahora simultáneamente:
En el listado
El número SCE debe aparecer en cada anuncio de venta o alquiler, online o impreso. Publicar un listado sin él viola la ley desde el momento en que la propiedad sale al mercado.
Antes de la firma
El documento completo del certificado debe entregarse al comprador o inquilino antes de que se firme el contrato de promesa de compraventa (CPCV). Entregarlo en la escritura es demasiado tarde.
Para obra nueva y grandes renovaciones
Los nuevos edificios residenciales deben cumplir los requisitos energéticos del DL 101-D/2020 antes de emitirse la licença de utilização. Los programas financiados por el PRR fijan su propia clase energética mínima en cada convocatoria.
Antes del DL 101-D/2020, el certificado solo se requería en la escritura y no había obligación de listado. La ley cerró una brecha que permitía a los vendedores divulgar el rendimiento energético solo cuando el comprador ya estaba comprometido.
¿Quién está legalmente obligado a tener un certificado energético en Portugal?
La obligación recae sobre el propietario del inmueble. Existen exenciones, previstas en el artículo 18.º n.º 2 del DL 101-D/2020: edificios unifamiliares autónomos con superficie útil igual o inferior a 50 m², transmisiones no onerosas (donaciones, legados y herencias), ventas derivadas de insolvencia o ejecución, y varios tipos de edificio como lugares de culto, aparcamientos sin climatización y ruinas. La exención elimina el certificado, no el papeleo: un inmueble exento sigue necesitando una declaración de exención.
Vendedores
Los vendedores deben presentar un certificado válido en todos los listados y entregarlo antes de que se firme el CPCV. Sin él, el proceso de venta no puede completarse sin exposición regulatoria, y el banco hipotecario del comprador lo requerirá antes de aprobar la financiación.
Arrendadores
Los arrendadores tienen la misma obligación para los contratos de alquiler. El certificado debe acompañar al contrato de arrendamiento. Las solicitudes de licencia AL (Alojamento Local) también requieren un certificado SCE válido.
Compradores e inquilinos
Los compradores e inquilinos no son legalmente responsables de obtener el certificado, pero tienen un fuerte interés en solicitarlo antes de firmar. Una calificación E o F se traduce directamente en mayores costes de funcionamiento, menor valor de reventa y menos opciones de crédito verde. Bajo el DL 10/2024, los compradores ahora asumen más riesgo propio, por eso muchos encargan una inspección previa a la compra junto con la verificación del certificado.
Promotores
Los promotores deben obtener un certificado para cada unidad de obra nueva antes de poder comercializarla, y la unidad debe cumplir los requisitos energéticos del DL 101-D/2020.
¿Cuáles son las multas por vender o alquilar sin certificado energético en Portugal?
Bajo el DL 101-D/2020 y el marco regulatorio SCE, ADENE puede aplicar las siguientes penalidades:
| Infracción | Multa (particulares) | Multa (empresas) |
|---|---|---|
| Venta o alquiler sin número SCE | €250–€3.740 | €2.500–€44.890 |
| Certificado no entregado antes del CPCV | €250–€3.740 | €2.500–€44.890 |
| Certificado expirado en listado activo (>10 años) | €250–€3.740 | €2.500–€44.890 |
| Obra nueva que no cumple el DL 101-D/2020 | €2.500–€44.890 | €5.000–€100.000 |
Las multas no son la única consecuencia financiera del incumplimiento. Un comprador cuyo banco hipotecario descubra un certificado expirado o ausente durante la transacción puede abandonar el CPCV con la señal en mano. Los vendedores que descubran el certificado expirado después del listado enfrentan un retraso de tres a cinco días hábiles mientras se completa una nueva evaluación.
¿Qué significa la escala de clases energéticas y dónde se sitúan la mayoría de las propiedades portuguesas?
La escala de clases energéticas SCE va de A+ (más eficiente) a F (menos eficiente). Cada clase refleja el consumo de energía primaria del inmueble por metro cuadrado al año, evaluado frente al edificio de referencia establecido por ADENE.
| Clase | Energía primaria (kWh/m²/año) | Tipo de propiedad típica |
|---|---|---|
| A+ | Por debajo de 25 | Obras nuevas de estándar pasivo |
| A | 25–50 | Construcción post-2010 bien aislada |
| B | 51–75 | Construcción post-2006, algunas mejoras |
| B- | 76–100 | Mixto: algunas rehabilitaciones, algunos inmuebles de los 90 |
| C | 101–150 | Pre-2006, aislamiento parcial |
| D | 151–250 | Pre-1990, aislamiento mínimo |
| E | 251–350 | Pre-1980, vidrio simple, sin aislamiento |
| F | Por encima de 350 | Inmuebles anteriores a 1960 sin mejorar |
Los datos de ADENE muestran que una gran parte del parque residencial portugués (particularmente la construcción anterior a 2000 en Lisboa, Oporto y el Algarve) se sitúa en clase C, D o inferior. Las propiedades en clase E o F enfrentan consecuencias financieras concretas más allá de la multa.
Los datos del mercado inmobiliario portugués muestran que las propiedades de clase E o F se venden en promedio un 8–15% por debajo de propiedades equivalentes de clase B. En un apartamento medio en Lisboa valorado en €350.000, esa brecha es de €28.000–€52.500.
¿Qué significa la EPBD para su propiedad?
La Directiva UE 2024/1275 (la revisión de la Directiva de Eficiencia Energética de los Edificios) obligaba a Portugal a crear un régimen de pasaporte de renovación antes del 29 de mayo de 2026. Ese plazo era del Estado. Para el propietario, el pasaporte es un documento de planificación, voluntario salvo que la ley nacional lo haga obligatorio, y no se ha confirmado ninguna exigencia de tenerlo para vender o alquilar.
Propiedades de clase E o F: las primeras a vigilar
La EPBD exige que los Estados miembros mejoren con el tiempo la parte de peor rendimiento de su parque residencial. Portugal aún no ha definido cómo se aplicará a las viviendas existentes, y las viviendas con peor clase son las primeras a las que se aplicarían futuras normas nacionales.
El pasaporte de renovación y la financiación verde
Algunos programas de ayudas y productos de crédito verde piden un certificado energético o un plan de mejoras. Las condiciones varían según el programa y el banco, así que confirme la convocatoria o las condiciones del banco antes de contar con ellos.
Pasaporte de Renovación InspectOS
InspectOS ofrece un producto de Pasaporte de Renovación alineado con el régimen de ADENE. El Pasaporte de Renovación (2950 €) incluye una auditoría energética completa, modelo BIM de la propiedad, itinerario de mejoras escalonado, inspección estructural y la documentación que suelen pedir las solicitudes de ayudas y de crédito verde. Si su propiedad es de clase C o inferior y está considerando una venta, alquiler o renovación en 2026, la combinación del CEE (desde 400 €) más el Pasaporte de Renovación (2950 €) es la posición más defensable antes del plazo de transposición.
Itinerario escalonado de mejoras energéticas
Más información sobre el Pasaporte de Renovación InspectOS: desde 2950 €¿Cómo funciona el proceso del certificado energético InspectOS?
Un perito cualificado InspectOS registrado en ADENE visita la propiedad y realiza una evaluación completa. La visita cubre:
- Envolvente térmico: paredes, cubierta, suelos y ventanas (evaluación del valor U)
- Sistemas HVAC: equipos de calefacción, refrigeración y ventilación
- Producción y distribución de agua caliente sanitaria
- Sistemas de iluminación (para edificios de servicios)
- Exposición solar y orientación del edificio
- Permeabilidad al aire y puentes térmicos
El técnico registra todos los hallazgos y los envía al portal SCE. ADENE emite el certificado oficial con un número de registro SCE único. El certificado es válido durante 10 años para viviendas y pequeños edificios comerciales o de servicios, y 8 años para grandes edificios comerciales y de servicios (GES).
Para propiedades evaluadas con clase E o F, InspectOS proporciona un plan de mejora energética junto con el certificado. El plan establece las obras necesarias para alcanzar la clase C o B e identifica los subsidios PRR y productos de hipoteca verde aplicables.
Precio: desde 400 € (IVA del 23% incluido). Disponible en Lisboa, Oporto, Algarve y en todo el país. Certificado emitido en tres a cinco días hábiles.
Si está preparando una propiedad para la venta y también necesita una Inspección Previa a la Compra (595 €) y una revisión Simplex Safe (950 €), los tres pueden reservarse en una cita coordinada.
Perito cualificado ADENE · 3–5 días hábiles · Lisboa, Oporto, Algarve, todo el país
Reservar certificado energético: desde 400 €Checklist de cumplimiento energético
Verifique estos puntos antes de listar una propiedad o entrar en una transacción:
- Confirmar que el certificado energético es válido: emitido en los últimos 10 años (vivienda, comercio y servicios) u 8 años (grandes edificios de servicios, GES)
- Confirmar que el número SCE aparece en todos los anuncios de venta o alquiler antes de su publicación
- Preparar una copia del certificado completo para entregar al comprador o inquilino antes de la firma del CPCV
- Si clase E o F: obtener un plan de mejora energética y evaluar la elegibilidad para subsidios PRR
- Si clase D o inferior: solicitar una evaluación de hipoteca verde a su banco antes de listar
- Confirmar que el técnico ADENE está actualmente acreditado en el portal SCE (no todas las acreditaciones históricas siguen activas)
- Si obra nueva: confirmar que el proyecto cumple los requisitos energéticos del DL 101-D/2020 antes de terminar; si la financia el PRR, confirmar la clase que exige la convocatoria
- Para solicitudes de licencia AL: incluir el certificado SCE válido con la solicitud