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Preguntas Frecuentes sobre Inspección de Inmuebles
Respuestas directas a las dudas que nuestros clientes plantean con más frecuencia: sobre inspecciones, obligaciones legales, informes y reservas.
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Antes de comprar un inmueble
- El Decreto-Ley n.º 10/2024 (el llamado SIMPLEX inmobiliario) eliminó la obligación de presentar la licencia de utilización en la escritura notarial. En la práctica, el notario ya no verifica si el inmueble tiene uso licenciado. El resultado directo es que la responsabilidad de hacer esa verificación ha pasado al comprador. Si compra un inmueble con irregularidades urbanísticas y lo descubre después, el problema es suyo. Una inspección predial independiente, realizada antes de firmar cualquier documento, es hoy más importante que nunca.
- No. La inspección predial es un documento técnico informativo: no tiene poder legal para bloquear ninguna transacción. Le da información concreta y documentada para tomar decisiones: puede renegociar el precio en base a los defectos identificados y clasificados por gravedad, exigir al vendedor que corrija las anomalías antes del cierre, o ejercer el derecho de desistimiento si su contrato de arras tiene cláusula resolutiva por vicios ocultos.
- Idealmente, antes de firmar el contrato de arras (CPCV). En esa fase tiene toda la flexibilidad: puede negociar el precio, pedir reparaciones, o simplemente rechazar el negocio sin penalización. Si ya firmó el CPCV, no es tarde: compruebe si el contrato tiene cláusula de due diligence o resolución por vicios ocultos. El informe sigue siendo valioso para planificar obras y documentar el estado del inmueble.
- Sí. Todos los informes InspectOS se emiten en portugués e inglés simultáneamente (y en español bajo petición). Nuestros inspectores están acostumbrados a trabajar con clientes internacionales y a explicar las especificidades del mercado inmobiliario portugués de forma clara para quienes no están familiarizados con el contexto local.
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Obligaciones legales para propietarios
- Las principales obligaciones legales para propietarios de inmuebles en Portugal son: (1) Certificado Energético (SCE): obligatorio para vender o arrendar cualquier inmueble, bajo el DL 118/2013. Validez: 10 años. (2) Inspección de Gas: obligatoria para instalaciones con más de 20 años según la Portaria 362/2000 y DL 97/2017. (3) Inspección HVAC: para sistemas de climatización con potencia superior a 70kW en edificios de servicios, cada 6 años (DL 118/2013). (4) Inspección de zonas comunes en edificios en propiedad horizontal.
- Sí, probablemente. La Portaria 362/2000, complementada por el DL 97/2017, establece que las instalaciones de gas con más de 20 años deben ser inspeccionadas periódicamente. Si su instalación nunca fue inspeccionada o el certificado está vencido, está técnicamente en incumplimiento. La distribuidora de gas puede negarse a suministrar gas, y en caso de accidente, el seguro puede denegar la indemnización.
- Sí, en ambos casos. El Certificado de Desempeño Energético (CDE) es obligatorio: (a) Para arrendar: debe entregarse al inquilino antes de celebrar el contrato. (b) Para vender: debe entregarse al comprador al firmar el contrato de arras. La penalización por incumplimiento puede ir de €250 a €3.740 para particulares. El certificado tiene validez de 10 años.
- Las penalizaciones varían según la legislación aplicable: Certificado Energético ausente (DL 118/2013, art. 34): infracción de €250 a €3.740 para particulares, €2.500 a €44.890 para empresas. Instalación de gas no inspeccionada (Portaria 362/2000): suspensión del suministro y mayor responsabilidad civil en caso de accidente. HVAC sin inspección obligatoria (DL 118/2013): infracción de €2.500 a €44.890 para el operador.
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Nuestros inspectores
- Todos los inspectores InspectOS son ingenieros titulados con inscripción activa en la Ordem dos Engenheiros. Según el servicio, tienen cualificaciones específicas adicionales: Inspección estructural: Ingenieros Civiles o de Estructuras. Inspección de gas: técnicos certificados por la DGEG. Certificado Energético: Peritos Cualificados reconocidos por la ADENE. Inspección eléctrica: ingenieros bajo la Portaria 949-A/2006. Inspección HVAC: técnicos habilitados para la ADENE.
- Sí, la independencia es un pilar fundamental de nuestro modelo. Nuestros inspectores no tienen ninguna relación financiera con contratistas, constructores o agentes inmobiliarios. No reciben comisiones por recomendar empresas de reparación. Por política, no recomendamos empresas de reparación específicas; los informes identifican anomalías y clasifican su gravedad. La elección de quién contratar es siempre suya.
- Sí, y lo animamos activamente a ello. Su presencia durante la inspección tiene ventajas concretas: puede hacer preguntas al inspector en tiempo real, entender la gravedad de los problemas en el contexto del inmueble, e identificar elementos que le preocupan. Saldrá de la visita con una comprensión mucho más profunda del inmueble que la que cualquier informe puede transmitir.
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El informe de inspección
- El informe InspectOS está estructurado para ser útil, no solo para el archivo. Incluye: (1) Evaluación técnica detallada por área, con descripción de cada anomalía encontrada. (2) Fotodocumentación numerada de cada problema identificado. (3) Clasificación de gravedad: Informativo, Aviso, o Urgente. (4) Lista priorizada de defectos por nivel de urgencia. (5) Referencias a legislación y normas técnicas aplicables. (6) Recomendaciones de mantenimiento preventivo. Se emite en PDF en portugués e inglés en 48 horas.
- El plazo estándar es de 48 horas laborables tras la conclusión de la visita de inspección. Para la mayoría de servicios (pre-compra, eléctrica, gas, estructural, HVAC, humedad, piscina, obra nueva) este plazo se cumple rigurosamente. Para servicios con análisis de laboratorio (Test de Radón y Análisis de Calidad del Agua); el plazo es de 5 a 7 días hábiles. En ambos casos, recibirá una notificación por email cuando el informe esté disponible.
- Sí. Los informes de inspección pre-compra y los Certificados de Desempeño Energético emitidos por InspectOS son aceptados por los principales bancos portugueses (Caixa Geral de Depósitos, Millennium BCP, Santander, Novobanco, BPI) para la evaluación de riesgo hipotecario. También son aceptados por las principales aseguradoras para la suscripción de pólizas de seguro multirriesgo hogar.
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Precios, reserva y cobertura
- Estos son nuestros precios reales, IVA incluido: Inspección de Seguridad de Gas: desde €110; Inspección Eléctrica: desde €250; Inspección de Termitas y Plagas: desde €175; Análisis de Calidad del Agua: desde €150; Prueba de Radón: desde €195; Inspección de Piscina: desde €250; Inspección HVAC: desde €250; Check-Up Propietario (Anual): desde €295/año; Inspección de Fontanería: desde €295; Certificado de Eficiencia Energética: desde €400; Inspección de Obra Nueva (Snagging): desde €980; Inspección Pre-Obras: desde €710; Inspección Pre-Compra: desde €595; Inspección de Humedad: desde €750. El precio que ve en la página del servicio es el precio que paga.
- Sí, y es la opción más eficiente tanto en tiempo como en coste. Cuando combina dos o más servicios, el inspector lo gestiona todo en una sola visita. Las combinaciones más frecuentes son: Inspección Pre-Compra + Certificado Energético; Inspección Eléctrica + Inspección de Gas; Check-up Propietario. Para combinar servicios, selecciónelos al hacer la reserva online.
- Sí, cubrimos los 308 municipios de Portugal continental, desde Viana do Castelo hasta el Algarve. No hay zonas excluidas en Portugal continental y no hay costes adicionales de desplazamiento. Para Azores y Madeira, la cobertura depende de la disponibilidad de inspector certificado en la isla específica. Recomendamos contactarnos para verificar disponibilidad.
- Sí. Puede cancelar o cambiar la fecha gratuitamente hasta 48 horas antes de la inspección programada. Cancelaciones o cambios con menos de 48 horas de antelación están sujetos a una tasa administrativa de €30. En caso de cancelación con más de 48 horas, el importe pagado se reembolsa íntegramente o puede utilizarse como crédito para una futura inspección.
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