Marco Legal: DL 10/2024 y el RJUE
La base jurídica del Simplex Safe es el Decreto-Ley 10/2024, de 8 de enero (Simplex Urbanístico), en vigor desde el 4 de marzo de 2024, que reformó el Régimen Jurídico de la Urbanización y Edificación (RJUE), aprobado por el Decreto-Ley 555/99, de 16 de diciembre.
El cambio principal afecta a los actos de transmisión de inmuebles urbanos: ya no es obligatorio presentar la licencia de utilización ni la Ficha Técnica de la Vivienda (DL 68/2004) en la escritura.
En la práctica, el control se traslada del momento previo (ayuntamiento antes de la escritura) a un control sucesivo que puede ejercerse hasta 10 años después, con declaración de nulidad.
Siguen siendo plenamente exigibles el cumplimiento de los planes municipales, las servidumbres, las normas técnicas, el reglamento eléctrico RTIEBT (Portaria 949-A/2006), el régimen de gases (DL 97/2017) y el sistema de certificación energética (DL 101-D/2020).
Simplex Safe es la verificación técnica independiente que sustituye, para el comprador prudente, aquel antiguo control municipal previo.
Quién Necesita Simplex Safe: Compradores, Herederos y Expats
Simplex Safe es relevante para cualquier persona que firme un Contrato de Promesa de Compraventa (CPCV) o una escritura sobre un inmueble urbano en Portugal. Aplica sobre todo a compradores de vivienda de segunda mano, herederos y inversores que adquieren pisos para alquiler.
Los supuestos típicos son: (i) inmuebles construidos, reconstruidos o ampliados después del 30 de marzo de 2004, fecha de entrada en vigor del DL 68/2004 sobre Ficha Técnica de Vivienda; (ii) inmuebles con anexos, piscinas o ampliaciones no inscritos en el catastro; (iii) fincas rústicas con construcción; (iv) pisos financiados con hipoteca, ya que los bancos siguen exigiendo prueba de legalidad.
Hay casos de menor riesgo: obra nueva posterior a 2024 licenciada bajo el nuevo régimen con términos de responsabilidad firmados; o inmuebles heredados mediante habilitación notarial que no se revenden.
Aun así, la exposición del comprador es total: el artículo 102 del RJUE permite al ayuntamiento ordenar la restauración de la legalidad urbanística, incluida la demolición, independientemente del vendedor.
Los expatriados que compran en Portugal están especialmente expuestos: desconocen el historial del inmueble, rara vez leen los planos municipales en portugués y dependen a menudo del criterio del intermediario.
Consecuencias de No Hacer Simplex Safe
Comprar sin esta verificación implica asumir íntegramente la responsabilidad urbanística del vendedor. Las multas del artículo 98 del RJUE (DL 555/99) por obras o utilización sin título válido van de 498,80 € a 99 759,58 € para personas físicas y pueden alcanzar 249 398,95 € para personas jurídicas.
El ayuntamiento puede ordenar además la demolición total o parcial, la paralización del uso y, en los casos graves, el precintado del inmueble. El ejemplo clásico: un comprador adquiere un inmueble licenciado para 50 m² donde se han construido 200 m², y hereda el pasivo del vendedor.
En el plano financiero, la ausencia de licencia de utilización sigue bloqueando en la práctica la hipoteca: los bancos piden prueba de legalidad, y si el crédito se deniega tras firmar el CPCV, el comprador puede perder la señal (10–20% del precio).
Las aseguradoras también pueden rechazar siniestros del multirriesgo si el inmueble incluye superficies ilegales o instalaciones que no cumplen el RTIEBT o el DL 97/2017 (gas).
Por último, la reventa queda comprometida: el siguiente comprador exigirá Simplex Safe y el vendedor deberá bajar el precio o regularizar, un proceso de 6 a 24 meses y varios miles de euros.
Peritos colegiados OE/OET · reconciliación documental incluida · informe en inglés o español disponible
Reservar Simplex Safe: desde €950, informe certificado en 3–5 díasQué Comprueba el Perito
El perito de InspectOS comienza con una reconciliación documental: caderneta predial (Hacienda), certificación del registro de la propiedad, planos aprobados y, cuando proceda, el expediente municipal. El objetivo es fijar la superficie, el uso y el número de unidades realmente licenciados.
En visita se mide físicamente la vivienda y se compara con los planos. Se revisan ampliaciones, sótanos transformados, buhardillas habitables, balcones cerrados, piscinas y anexos no registrados: las principales divergencias en el parque portugués, estimado en cerca de 1 millón de edificios con obras ilegales.
Se cruza el uso efectivo con el uso licenciado (vivienda, servicios, comercio), la vigencia del certificado energético (DL 101-D/2020), la fecha de la última inspección de gas (DL 97/2017) y el término de responsabilidad eléctrica bajo el RTIEBT.
El informe clasifica cada ítem en 5 niveles (sin defecto / menor / medio / mayor / crítico) y señala los riesgos sancionatorios, civiles y de seguro. Un apto significa coincidencia total entre realidad física, registros y licencias; un no apto enumera los puntos a regularizar con plazos indicativos.
El informe lo firma un ingeniero inscrito en el OE o en el OET y puede adjuntarse al CPCV o a la escritura como base legal para renegociar el precio o resolver el contrato.
Cómo Funciona: De la Reserva al Informe Certificado
El proceso se inicia en línea en el portal InspectOS: dirección, tipología y, si se conoce, el número de finca. Tras la reserva, el cliente recibe la asignación del perito y la fecha de visita, normalmente entre 3 y 7 días después.
Antes de la visita, el cliente envía (o nos autoriza a obtener) la caderneta predial, la certificación registral y, si existe, la Ficha Técnica. El día de la inspección, el perito permanece 1,5 a 3 horas en el inmueble, según la superficie, y realiza medición, inspección visual de las instalaciones técnicas y registro fotográfico geolocalizado.
El informe certificado se emite en 3 a 5 días hábiles. Se entrega en PDF firmado digitalmente, con el número de colegiado del perito y anexo fotográfico numerado.
Si hay defectos mayores o críticos y existe obra ilegal, InspectOS puede entregar, a petición, una valoración preliminar de la viabilidad de legalización ante el ayuntamiento.
El propietario solo debe garantizar acceso a todas las estancias, cuadro eléctrico, contador de gas y zonas comunes pertinentes. No es necesario desmobilizar el inmueble.
Checklist de Conformidad para Compradores
- Comprobar que la superficie útil privativa del catastro coincide con la medición real con un margen de ±5%.
- Pedir y leer la licencia de utilización original emitida por el ayuntamiento, aunque ya no sea obligatoria en la escritura tras el DL 10/2024.
- Verificar que el uso licenciado (vivienda, comercio, servicios) coincide con el real.
- Exigir la Ficha Técnica de la Vivienda (FTH) siempre que el inmueble se haya construido o reformado después del 30 de marzo de 2004.
- Obtener el certificado energético vigente en el portal de ADENE.
- Conseguir el comprobante de la última inspección de gas conforme al DL 97/2017.
- Solicitar el término de responsabilidad eléctrica (RTIEBT) si hubo intervención posterior a 2006.
- Cotejar la nota simple registral con la caderneta: descripciones y superficies deben coincidir.
- Inspeccionar anexos, piscinas, sótanos y buhardillas y verificar su inscripción.
- Incluir en el CPCV una cláusula resolutoria vinculada al resultado Simplex Safe con devolución íntegra de la señal en caso de defectos mayores o críticos.
- Exigir declaración del vendedor de inexistencia de expedientes sancionadores urbanísticos abiertos.
- Archivar digitalmente el informe Simplex Safe: será útil en la próxima reventa.
Irregularidades Más Habituales en Inmuebles Portugueses
La experiencia de campo en el parque edificado portugués muestra patrones claros. El defecto más común es la ampliación de superficie no inscrita: balcones cerrados, galerías acristaladas y buhardillas reformadas que suman un 10–30% a la superficie licenciada.
Después vienen los cambios de uso: pisos licenciados como vivienda utilizados como Alojamento Local sin comunicación previa, o sótanos rotulados como trastero usados como dormitorio.
En zonas rurales y periurbanas son recurrentes las piscinas y anexos sin licencia. Erigidos hace décadas, rara vez figuran en el catastro. Su regularización depende del Plan Director Municipal y, en suelo rústico, puede ser inviable.
En instalaciones técnicas se detectan con frecuencia instalaciones eléctricas sin término de responsabilidad posterior a 2006, inspecciones de gas en mora conforme al DL 97/2017 y certificados energéticos caducados: vigencia de 10 años para vivienda y 6 para servicios según el DL 101-D/2020.
Por último, en edificios antiguos de Lisboa y Oporto se encuentran usos de huéspedes en pisos licenciados como vivienda unifamiliar, un problema frecuente en zonas turísticas.