¿Quién es responsable: la comunidad de propietarios o el propietario?
La regla general del Decreto-Lei n.º 97/2017 es que corresponde al propietario o al usufructuario promover la inspección y asumir su coste. El Artículo 17.º establece después una excepción expresa para los edificios en propiedad horizontal.
DL 97/2017, Artículo 17.º, n.º 2, letra a)
Las inspecciones de las zonas comunes de un edificio en propiedad horizontal son responsabilidad de la comunidad de propietarios.
El DL 97/2017 no divide la instalación. El Artículo 2.º, letra l), define la instalación de gas como un único sistema, desde la válvula de corte general del edificio hasta las válvulas de corte de los aparatos. Quien separa la parte común de la privativa es el régimen de propiedad horizontal: el artículo 1421.º, n.º 1, letra d), del Código Civil portugués hace imperativamente comunes las instalaciones generales de gas del edificio. En la práctica, la frontera se traza en el contador de cada vivienda: aguas arriba es común, aguas abajo pertenece a la vivienda y la responsabilidad es del propietario, salvo que el contrato de arrendamiento la traslade al inquilino.
| Elemento | Dónde empieza y termina | Quién inspecciona y paga |
|---|---|---|
| Válvula de corte general y columna montante | De la entrada del edificio al contador de cada vivienda | Comunidad |
| Derivaciones de planta y de vivienda | De la columna montante al contador | Comunidad |
| Instalación de la vivienda | Del contador a los aparatos de gas | Propietario, o inquilino si el contrato lo prevé |
| Caldera central del edificio | Instalación colectiva en zona común | Comunidad |
¿Cada cuánto es obligatoria la inspección de gas en la comunidad?
La periodicidad del Artículo 21.º depende del tipo de utilización del edificio, clasificado según el Decreto-Lei n.º 220/2008, y no de si la instalación es común o privativa. Un edificio de vivienda es tipo de utilización I, que no figura en la lista de tres años. La columna montante de un edificio de vivienda sigue por tanto el ciclo de cinco años.
| Tipo de edificio | Periodicidad | Base legal |
|---|---|---|
| Vivienda (UT I), incluida la columna montante y las zonas comunes | 5 años, para instalaciones de más de 10 años y sin reforma | Artículo 21.º, n.º 1 |
| Comercio, hostelería, restauración, enseñanza, sanidad, deporte, industria (UT III a XII) | 3 años, con independencia de la antigüedad | Artículo 21.º, n.º 1, letra a) |
| Edificios fuera de los tipos listados pero que reciben público | 3 años | Artículo 21.º, n.º 1, letra a) |
Un edificio con un local comercial en planta baja puede tener dos regímenes a la vez. La instalación del local sigue el ciclo de tres años, mientras que la columna montante que sirve a las viviendas sigue el de cinco. Confirme el tipo de utilización antes de programar.
Qué ocurre si no se realiza la inspección obligatoria: según el Artículo 21.º, n.os 2 y 3, la DGEG notifica al responsable para que la realice en los tres meses siguientes y, agotado ese plazo, la entidad distribuidora corta el suministro de gas al edificio. En un bloque el corte alcanza a todas las viviendas servidas por la columna montante, no solo a la del propietario incumplidor. El suministro se restablece solo tras una nueva inspección con resultado aprobado.
Qué se inspecciona en las zonas comunes
La inspección de zonas comunes cubre los elementos principales de la instalación colectiva definidos en el DL 97/2017:
- Válvula de corte general del edificio, incluido acceso y señalización
- Reductor y limitador de presión, cuando existan
- Columna montante en toda su extensión
- Derivaciones de planta y de vivienda hasta el contador
- Ventilación de los locales donde existan aparatos de gas o destinados a su instalación
- Caldera central y su conducto de evacuación de los productos de la combustión, cuando exista
Concluida la inspección, la EIG emite una declaración de inspección (declaração de inspeção) que indica si la instalación está aprobada o reprobada (Artículo 16.º). Es el documento oficial, comúnmente llamado boletín de gas o certificado de gas de la comunidad. El administrador debe archivarlo y ponerlo a disposición de los propietarios, porque es lo que acredita la conformidad del edificio ante la DGEG, aseguradoras y compradores.
Cuánto cuesta y cómo se presupuesta
La inspección de una vivienda individual parte de desde €110. Las zonas comunes no se presupuestan con esa tabla, porque el trabajo depende del número de plantas, del número de viviendas servidas por la columna montante, de la existencia de caldera central y del acceso a los locales técnicos.
Por eso la inspección del edificio se presupuesta por inmueble, tras una visita técnica. Cuando la comunidad programa la columna montante y varios propietarios aprovechan para inspeccionar sus viviendas en la misma visita, se evita el desplazamiento repetido del equipo. Cada inspección mantiene su propio boletín y su propio precio.
Cómo avanzar
- Reúna los datos del edificio: número de plantas y viviendas, año de la instalación de gas, fecha de la última inspección y si existe caldera central.
- Solicite presupuesto a InspectOS con esos datos. Respondemos con un importe para el edificio y una fecha disponible.
- El gasto corresponde a la comunidad en virtud del Artículo 17.º. La forma de aprobarlo depende del título constitutivo y del reglamento de la comunidad, por lo que conviene confirmar con el administrador si avanza como acto de conservación o requiere acuerdo en junta.
- La inspección la realiza una EIG acreditada por la DGEG con la que trabajamos y cuyas credenciales verificamos antes de cada asignación.
- Reciba la declaración de inspección y archívela. Determina la fecha de la próxima inspección del edificio.