Quem compra um apartamento em Portugal compra uma fração autónoma, e o que essa fração é está escrito no título constitutivo da propriedade horizontal: a parte do edifício que lhe corresponde, a permilagem, muitas vezes o fim, a arrecadação e o lugar de garagem. Alterar o título exige, em regra, o acordo de todos os condóminos (artigo 1419.º do Código Civil). Desde o Decreto-Lei n.º 10/2024, ninguém compara a fração com o título antes da escritura, e as obras não autorizadas expõem o proprietário a coimas ao abrigo do RJUE. O guia de inspeção das partes comuns do condomínio trata o edifício; este guia trata a fração, em oito pontos de verificação, e mostra onde a Inspeção Pré-Compra da InspectOS encontra as diferenças.
Índice
- O que é o título constitutivo e onde o encontrar?
- Que oito pontos comparar entre a fração e o título?
- Porque pesa mais uma divergência numa fração do que numa moradia?
- O que acrescenta uma inspeção à leitura dos documentos?
- Perguntas Frequentes
O que é o título constitutivo e onde o encontrar?
O título constitutivo divide o edifício em frações autónomas e individualiza cada uma, com o seu valor relativo (artigo 1418.º do Código Civil).
A propriedade horizontal permite que as frações de um edifício pertençam a proprietários diferentes (artigo 1414.º). Cada fração tem de ser uma unidade independente, distinta e isolada das outras, com saída própria para uma parte comum ou para a via pública (artigo 1415.º). Cada condómino é dono exclusivo da sua fração e comproprietário das partes comuns, e os dois direitos não se vendem em separado (artigo 1420.º).
O título constitutivo é o ato que cria as frações. Pode resultar de negócio jurídico, usucapião, decisão administrativa ou decisão judicial (artigo 1417.º), e na maioria dos prédios é a escritura ou o documento feito quando a construção terminou. Fica inscrito na Conservatória do Registo Predial, onde cada fração recebe uma letra e uma descrição própria.
Três documentos, lidos lado a lado, dão ao comprador o essencial:
- a certidão permanente da fração, com a descrição e a inscrição da propriedade horizontal;
- a cópia do título constitutivo, que o vendedor ou o administrador do condomínio costumam ter, e que o advogado do comprador consegue obter;
- a caderneta predial urbana da Autoridade Tributária, com a área e a afetação para efeitos fiscais.
Junte-lhes o título de utilização e, se existir, a Ficha Técnica da Habitação.
Que oito pontos comparar entre a fração e o título?
Oito pontos cobrem quase todas as divergências: letra, permilagem, fim, composição, área, anexos, uso exclusivo e obras posteriores ao título.
Faça a comparação antes do Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV), com os documentos na mão e, de preferência, durante a visita.
1. A letra e a descrição. A fração anunciada tem de ser a mesma na certidão, no título e na caderneta. Um "T2 no 3.º esquerdo" que corresponde a duas letras diferentes é um sinal de junção ou divisão que convém explicar.
2. A permilagem. O título fixa o valor relativo de cada fração em percentagem ou permilagem (artigo 1418.º, n.º 1). Em regra, é nessa proporção que o condómino paga as despesas das partes comuns (artigo 1424.º, n.º 1) e é essa a medida do seu voto na assembleia. Uma permilagem alta numa fração pequena pesa na despesa mensal.
3. O fim. Quando o título indica o fim de cada fração, esse fim tem de coincidir com o do projeto aprovado pela câmara, sob pena de nulidade do título (artigo 1418.º, n.º 3). Uma loja usada como habitação viola o título (artigo 1422.º, n.º 2, alínea c)), salvo se o proprietário comunicou a nova utilização à câmara e alterou o título. Desde o DL 10/2024, a mudança para habitação dispensa autorização dos outros condóminos, e o proprietário pode alterar o título sozinho, por escritura ou documento particular autenticado, comunicando-o ao administrador em 10 dias (artigo 1422.º-B).
4. A composição. O número de divisões descrito no título, no título de utilização e na Ficha Técnica tem de ser o que se vê. Um T2 que passou a T3 dividindo a sala pode ter exigido controlo municipal, sobretudo se uma parede mestra foi tocada.
5. A área. Compare a área do título e da certidão com a da caderneta e com o que mede. O guia da Ficha Técnica da Habitação explica como cruzar as áreas e o que fazer quando não batem certo.
6. A arrecadação e o lugar de garagem. Podem ser parte da fração, uma fração própria com letra e preço, ou parte comum. As garagens e outros lugares de estacionamento presumem-se comuns, salvo se o título os afetar a uma fração (artigo 1421.º, n.º 2, alínea d)). Um lugar "incluído" no anúncio que o título não atribui a esta fração não passa para o comprador com a escritura.
7. As zonas comuns de uso exclusivo. O telhado e os terraços de cobertura são partes comuns mesmo quando só uma fração lhes acede (artigo 1421.º, n.º 1, alínea b)). O título pode afetar o uso de zonas comuns a um condómino (artigo 1421.º, n.º 3), e as despesas das partes comuns que sirvam só alguns condóminos ficam, em regra, a cargo de quem delas se serve (artigo 1424.º, n.º 3). O guia sobre o apartamento no rés do chão e as infiltrações trata o caso do pátio e do jardim.
8. Marquises, varandas fechadas e sótãos. São as divergências que mais se veem da rua. Obras que alterem a linha arquitetónica ou o arranjo estético do edifício exigem autorização prévia da assembleia, aprovada por maioria de dois terços do valor total do prédio (artigo 1422.º, n.º 3). Peça a ata. Um sótão transformado em quarto pode estar em espaço comum e não na fração.
Porque pesa mais uma divergência numa fração do que numa moradia?
O dono de uma moradia legaliza sozinho; o dono de uma fração pode precisar do acordo de todos os condóminos para alterar o título.
Fora da mudança de uso para habitação, alterar o título constitutivo exige o acordo de todos os condóminos, por escritura pública ou documento particular autenticado (artigo 1419.º, n.º 1). O tribunal só pode suprir a falta de acordo quando a alteração respeite a partes comuns, os condóminos que se opõem representem menos de um décimo do capital investido e a alteração não mude as condições de uso, o valor relativo ou o fim das frações (artigo 1419.º, n.º 2).
Há regras mais leves para duas situações. Juntar duas frações contíguas numa só não precisa de autorização dos restantes condóminos, e arrecadações e garagens dispensam a contiguidade (artigo 1422.º-A, n.ºs 1 e 2). Dividir uma fração em várias já exige autorização do título ou da assembleia, sem qualquer oposição (artigo 1422.º-A, n.º 3).
No limite, um título a que faltem os requisitos legais é nulo, e o prédio passa ao regime da compropriedade (artigo 1416.º, n.º 1). A nulidade pode ser arguida pelos condóminos e pelo Ministério Público, sob participação da entidade que aprova ou fiscaliza as construções (artigo 1416.º, n.º 2). É um cenário raro, e é o motivo por que o fim que o título indica tem de bater com o projeto aprovado.
A aprovação dos condóminos e o controlo municipal correm em paralelo. Uma ata a autorizar a marquise não substitui a licença ou a comunicação que a obra exigisse, e o guia da licença de utilização explica o que o título de utilização descreve. As dívidas ao condomínio e a declaração do administrador na venda pertencem ao lado da transação, que cabe ao advogado.
O que acrescenta uma inspeção à leitura dos documentos?
Um engenheiro mede a fração, confirma a composição e identifica fechos e ocupações posteriores, confrontando cada achado com o título e o registo.
Os oito pontos anteriores dizem se os documentos são coerentes entre si. A visita diz se a fração corresponde a eles. Em Lisboa, cerca de 20% dos edifícios são anteriores a 1919 (INE, Censos 2021), e nesses prédios as frações foram desenhadas sobre um edifício que já existia, com as alterações que cada época lhe foi somando.
A Inspeção Pré-Compra da InspectOS, feita por um engenheiro inscrito na Ordem dos Engenheiros, regista:
- a área medida da fração e da arrecadação ou do lugar de garagem que o vendedor apresenta como seus;
- a distribuição das divisões face ao título, ao título de utilização e à Ficha Técnica;
- marquises, varandas fechadas, sótãos ocupados e estruturas em terraços de cobertura, e se tocam a fachada ou a estrutura;
- paredes retiradas ou acrescentadas, com atenção às que podiam ser mestras;
- os espaços que o vendedor usa e que o título mostra como comuns.
O relatório chega nas 48 horas seguintes à visita, a tempo de levar a divergência para a negociação do CPCV. O custo da inspeção mede-se contra a exposição às coimas do RJUE, que passa com a fração na escritura.
Perguntas Frequentes
O que é a propriedade horizontal?
É o regime que divide um edifício em frações autónomas pertencentes a proprietários diferentes, cada um dono da sua fração e comproprietário das partes comuns. Está nos artigos 1414.º a 1438.º-A do Código Civil e nasce de um título constitutivo inscrito no registo predial.
Como saber a permilagem de uma fração?
A permilagem consta do título constitutivo, que a fixa em percentagem ou permilagem do valor total do prédio (artigo 1418.º, n.º 1). A certidão permanente da fração e o administrador do condomínio também a indicam, e as atas e os orçamentos do condomínio mostram como é aplicada nas quotas.
É preciso autorização do condomínio para fechar a varanda?
Sim, quando o fecho altera a linha arquitetónica ou o arranjo estético do edifício, o que se avalia caso a caso. A autorização tem de ser prévia e aprovada por maioria de dois terços do valor total do prédio (artigo 1422.º, n.º 3), e não dispensa o controlo municipal que a obra exija.
Posso transformar uma loja em habitação sem autorização dos condóminos?
Pode, desde o DL 10/2024. A mudança de uso para habitação não precisa de autorização dos restantes condóminos (artigo 1422.º-B), mas exige a comunicação à câmara municipal. Depois disso, o proprietário altera o título sozinho e comunica-o ao administrador em 10 dias.
Conclusão
A fração que compra é a que o título constitutivo descreve, não a que o anúncio promete. Leia o título ao lado da certidão e da caderneta, percorra os oito pontos e agende uma Inspeção Pré-Compra antes do CPCV, enquanto uma divergência ainda pesa no preço.
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Atualizado em outubro de 2026 | InspectOS Portugal · Referências legais revistas a 26 de setembro de 2026
Fontes: Código Civil, artigos 1414.º a 1422.º-B e 1424.º (artigo 1419.º e 1424.º na redação da Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro, em vigor desde 10 de abril de 2022; artigo 1422.º-B aditado pelo Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro, em vigor desde 1 de janeiro de 2024) · Decreto-Lei n.º 555/99 (RJUE), coimas, na redação do Decreto-Lei n.º 108/2026, em vigor desde 1 de outubro de 2026 · INE, Censos 2021