A licença de utilização regista o uso que a Câmara Municipal autorizou para um edifício. Não regista o edifício que lá está hoje. Desde 1 de janeiro de 2024, o Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro (DL 10/2024), retirou a licença da escritura. Nenhuma entidade pública compara agora o imóvel autorizado com o imóvel real antes de a venda se concluir. Uma diferença entre a licença e o edifício pode revelar obras não autorizadas, sujeitas a coimas e a medidas da câmara ao abrigo do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação. Desde 1 de outubro de 2026, com o Decreto-Lei n.º 108/2026 em vigor, o documento de venda tem de mencionar a situação do título urbanístico. Continua a não haver quem compare esse título com o edifício. A inspeção Simplex Safe da InspectOS, uma revisão técnica com mais de 150 pontos de verificação, confronta a licença, o registo predial e a caderneta com aquilo que um engenheiro mede no local.
Índice
- O que é a licença de utilização e o que é que ela prova?
- Licença de habitação e licença de habitabilidade ainda existem?
- Quando é que a licença de utilização é obrigatória?
- Porque é que ninguém verifica a licença na escritura?
- Como confirmar, no mesmo dia, que a licença corresponde ao imóvel?
- E se as áreas não coincidirem?
- Os imóveis anteriores a 1951 estão mesmo dispensados?
- Como se pede a licença e que documentos são precisos?
- O que mudou a 1 de outubro de 2026?
- Quanto custa estar enganado?
- Como é que uma inspeção fecha a distância entre o papel e o edifício?
- Perguntas Frequentes
O que é a licença de utilização e o que é que ela prova?
A licença de utilização regista o fim a que a Câmara Municipal destinou o edifício e prova autorização em papel, não estado físico.
A licença tradicional era emitida pela Câmara Municipal no fim de uma obra de construção ou de alteração. Identifica o prédio, identifica o uso autorizado e, quando o uso é habitação, identifica o número de frações e a composição de cada uma. O Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE, Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro) chamava-lhe autorização de utilização, e o mercado continua a dizer licença de utilização. Desde o DL 10/2024 e o DL 108/2026, o uso de um edifício novo ou alterado passou a assentar numa comunicação do proprietário à câmara, como explica a secção seguinte.
A posição de quem compra depende do uso inscrito no documento e da versão do edifício sobre a qual o documento foi emitido.
A licença é um dos documentos obrigatórios do vendedor, ao lado da Caderneta Predial Urbana, na Autoridade Tributária, da Certidão Permanente do Registo Predial, na Conservatória, e do Certificado Energético. Estes quatro documentos são a descrição em papel do imóvel. A nossa checklist do que verificar antes de comprar casa percorre o conjunto documental completo.
Este guia trata da parte que o conjunto documental não responde. Uma licença emitida em 1994 descreve o edifício tal como ele estava em 1994. Cada parede movida, cada varanda fechada e cada sótão transformado depois disso fica fora dela, e nenhuma dessas alterações se anuncia no papel. A distância entre o edifício autorizado e o edifício que está de pé é o que convém esclarecer antes da escritura.
Licença de habitação e licença de habitabilidade ainda existem?
Os nomes sobrevivem no mercado; desde 1 de outubro de 2026, a lei lê as referências à licença de utilização como comunicação prévia.
Licença de habitação e licença de habitabilidade são as formas correntes de dizer licença de utilização para habitação. Bancos, mediadores e compradores continuam a usá-las. A lei deixou de emitir um documento com esse nome.
O Decreto-Lei n.º 10/2024 substituiu a autorização de utilização decidida pela câmara municipal por comunicações do proprietário. O Decreto-Lei n.º 108/2026, em vigor desde 1 de outubro de 2026, determina que todas as referências legais e regulamentares à autorização e licença de utilização se consideram feitas à comunicação prévia e à comunicação prévia com prazo (artigo 9.º, n.º 2, do DL 108/2026).
Um comprador encontra hoje um de três títulos de utilização:
- A licença ou alvará antigo, emitido pela câmara. Continua válido e transmite-se com a propriedade (artigo 4.º-A, n.º 13, do RJUE).
- A comunicação prévia depois de uma obra licenciada ou comunicada, com termo de responsabilidade do diretor de obra ou de fiscalização (artigo 62.º-A). O uso é possível logo após a submissão.
- A comunicação prévia com prazo, sem obra, para uso ou mudança de uso (artigo 62.º-B). O edifício pode ser usado dez dias após a submissão, salvo rejeição ou vistoria ordenada pela câmara (artigo 64.º).
Nos dois últimos casos, o título prova que um técnico assinou uma declaração, não que a câmara visitou a casa. A vistoria municipal só acontece quando há indícios sérios de que o edifício não é idóneo para o fim pretendido.
Quando é que a licença de utilização é obrigatória?
Qualquer edifício urbano precisa de licença, salvo a exceção condicional da construção anterior ao RGEU, e a obrigação sobreviveu à saída da licença da escritura.
A obrigação vive no edifício, não no negócio. Um imóvel que precisa de licença e não a tem está em situação urbanística irregular, independentemente de alguém a pedir ou não no momento da venda. Isso tem três consequências práticas.
Sem licença, o imóvel é difícil de financiar. O Banco de Portugal confirmou que cada banco decide por si se pede a licença de utilização e a Ficha Técnica da Habitação antes de aprovar crédito, e muitos continuam a pedir. Um processo que não produz a licença pode travar meses depois de o Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV) já ter comprometido o sinal. O guia sobre bancos que não exigem licença de utilização explica porque é que essa facilidade não protege quem compra.
Sem licença, o imóvel é difícil de revender. O comprador seguinte faz as mesmas perguntas, encontra a mesma falha e desconta-a no preço.
Sem licença, o imóvel não pode ser arrendado com segurança nem afeto a alojamento local, porque ambos os regimes assentam num uso autorizado.
Há uma exceção, e é condicional. Está tratada mais à frente, na secção sobre imóveis anteriores a 1951.
Porque é que ninguém verifica a licença na escritura?
O Decreto-Lei n.º 10/2024 retirou a licença da escritura a 1 de janeiro de 2024 e encerrou a última verificação pública antes da venda.
Até essa data, o notário não conseguia celebrar a escritura de um imóvel urbano sem o vendedor apresentar licença válida. A exigência era grosseira, porque um notário lê documentos e não lê edifícios, mas obrigava o papel a existir e a passar pelos olhos de alguém fora do negócio.
O DL 10/2024 retirou a licença da escritura e retirou com ela a entrega da Ficha Técnica da Habitação. A legalidade urbanística passou a ser exterior à transação. O notário confirma identidade, capacidade e liquidação do IMT e do Imposto do Selo. Ninguém confirma que o apartamento tem os quartos que a licença autoriza. As alterações completas do Simplex Urbanístico estão no nosso guia sobre o DL 10/2024, e o destino da Ficha Técnica da Habitação tem guia próprio, porque o dever de a elaborar sobreviveu ao fim da entrega na escritura.
O que mudou foi quem verifica, não o que é exigido. O DL 10/2024 removeu um controlo, não removeu a obrigação. Um imóvel sem licença em 2026 está tão irregular como estava em 2023. A diferença é que chega à escritura sem que ninguém o verifique. Desde 1 de outubro de 2026, a escritura tem de dizer se existe título urbanístico, mas ninguém confirma que o edifício corresponde a esse título.
Como confirmar, no mesmo dia, que a licença corresponde ao imóvel?
Três confrontos feitos numa tarde: licença contra caderneta, caderneta contra certidão permanente, e ambas contra a área que se mede na visita.
Três instituições descrevem o mesmo imóvel e nenhuma garante as outras. A ordem importa.
Primeiro confronto. A licença contra a Caderneta Predial Urbana. Peça ao vendedor o número da licença e a respetiva data e leia a Caderneta Predial Urbana emitida pela Autoridade Tributária. Compare o uso autorizado, o número de frações e a composição descrita. Um piso licenciado para comércio que hoje é um T2 configura alteração de uso, e a alteração de uso exige título de utilização próprio (hoje, uma comunicação prévia com prazo, artigo 62.º-B do RJUE), independentemente de há quantos anos aconteceu.
Segundo confronto. A Caderneta Predial contra a Certidão Permanente. A caderneta fiscal e o registo predial são bases de dados distintas e divergem com mais frequência do que os compradores esperam. A Certidão Permanente do Registo Predial tem seis meses de validade e custa 15€ online ou 20€ presencialmente. Compare descrição, confrontações e área registada. Ónus, hipotecas e registos pendentes aparecem aqui e em mais lado nenhum.
Terceiro confronto. Ambos os documentos contra o que o imóvel mede. Leve as áreas dos dois documentos à visita e meça. Varandas fechadas, garagens convertidas, sótãos habitáveis e ampliações nas traseiras são as quatro situações que mais vezes existem em betão e não existem em papel. Quinze metros quadrados a mais são uma boa surpresa até se descobrir que nunca foram autorizados.
Quando os três confrontos deixam dúvidas, há um passo seguinte: o processo de obra. A Câmara Municipal guarda o processo que deu origem à licença, com as plantas aprovadas. Compare essas plantas com a divisão interior que viu na visita. Uma parede, uma janela ou um compartimento que não está nas plantas é uma alteração a esclarecer antes do CPCV. A câmara pode pedir prova de interesse no processo, por isso peça ao vendedor uma autorização escrita. Em Lisboa, o pedido faz-se na Loja Lisboa Online, sem custo, com resposta em até 10 dias úteis. Os prazos e as regras variam de câmara para câmara.
Esta verificação é documental e qualquer comprador a consegue fazer. O que ela não diz é se a obra não autorizada é segura, se a parede que desapareceu era estrutural, ou se o terraço fechado descarrega água na fração de baixo. Essa leitura é técnica, e é o que a inspeção pré-compra cobre.
E se as áreas não coincidirem?
O artigo 28.º-A do Código do Registo Predial dispensa harmonização até 10% em prédios urbanos, 20% em rústicos sem cadastro e 5% com cadastro.
Dentro destes limites, os dois registos podem divergir e a venda avança. Acima deles, a correção passa a ser obrigatória antes de uma transmissão limpa, e a correção é um processo e não um formulário.
O proprietário manda fazer um levantamento topográfico por engenheiro, arquiteto ou topógrafo habilitado. Retifica primeiro na Autoridade Tributária, através do Modelo 1 do IMI no caso dos prédios urbanos. Só depois de existir a caderneta atualizada é que a Conservatória do Registo Predial aceita a retificação do registo, e o pedido costuma exigir declaração dos confrontantes.
A sequência atravessa duas entidades e conta-se em meses, não em semanas. Uma divergência descoberta já em fase de CPCV atrasa um negócio com crédito para lá do prazo do próprio contrato, com o sinal já comprometido. É por isso que a medição pertence ao momento anterior à assinatura. O nosso guia sobre o que é o CPCV e como se proteger explica a janela real de que o comprador dispõe.
Há uma segunda leitura que merece ser dita. Uma diferença de área é por vezes um erro de escrita de um registo dos anos setenta. É com a mesma frequência a impressão digital de uma obra não autorizada. No papel, as duas são idênticas. Só a visita ao local as separa.
Os imóveis anteriores a 1951 estão mesmo dispensados?
A dispensa só cobre construção anterior à aplicação do RGEU no local, sem obras posteriores sujeitas a controlo prévio nem mudança de uso.
A dispensa é real e é condicional, e os vendedores enunciam a primeira metade muito mais vezes do que a segunda.
O marco é o Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 38382, de 7 de agosto de 1951. A data exata que conta para um imóvel depende do município. Dentro do perímetro urbano, a referência habitual é 7 de agosto de 1951, e algumas câmaras usam 13 de agosto, porque o regulamento entrou em vigor dias depois de aprovado. Fora do perímetro urbano, o RGEU só passou a aplicar-se quando o município o estendeu por deliberação: em Coimbra, fora do perímetro, a data é 12 de maio de 1962; em Ovar, fora das antigas freguesias de Ovar e São João, é 1 de maio de 1970. Antes de aceitar a expressão "anterior a 1951", o comprador precisa de saber que data usa a câmara onde o imóvel está.
A condição é o que decide a maioria dos casos. Reconstrução, ampliação, alteração ou mudança de uso posteriores a 1951 fazem cair a dispensa e devolvem o edifício ao regime de licenciamento. Só as obras de conservação a deixam intacta. Um prédio antigo em Lisboa ou no Porto que foi reconstruído por dentro nos anos oitenta perdeu a dispensa: precisa de licença, e se essas obras nunca foram licenciadas está em situação irregular.
A prova cabe ao vendedor, que requer à Câmara Municipal uma certidão de construção anterior a 1951. A Câmara verifica antes de emitir, muitas vezes através de uma comissão de vistoria, e quando a verificação encontra obras não licenciadas recusa a certidão e abre em vez dela um processo de legalização. A certidão pode dizer menos do que o comprador supõe. A Câmara Municipal de Cascais, por exemplo, certifica apenas que a construção é anterior a 1951, sem declarar a dispensa da licença. Os vendedores que sabem isto tendem a não pedir a certidão. O procedimento não é igual em todo o país, e o guia da dispensa de licença anterior a 1951 compara o que três câmaras exigem, os prazos publicados e o que acontece quando a certidão é recusada.
Cerca de 20% dos edifícios de Lisboa são anteriores a 1919 (INE, Censos 2021). No centro histórico, a pergunta sobre a dispensa é rotina e não exceção. Portugal conta ainda cerca de 725.000 alojamentos vagos (INE, Censos 2021), e é precisamente nos edifícios há muito desocupados que o processo municipal arrefece e o papel deixa de corresponder à estrutura. Os nossos guias sobre inspeção de apartamento em Lisboa e inspeção de imóvel no Porto tratam a leitura técnica deste parque edificado.
Antes de o CPCV comprometer o sinal, a inspeção Simplex Safe da InspectOS confronta a licença, o registo e a caderneta com aquilo que um engenheiro com cédula da Ordem dos Engenheiros regista no local, e coloca a diferença por escrito enquanto o preço ainda se discute. É uma revisão técnica com mais de 150 pontos de verificação e relatório em 3 a 5 dias úteis, não um parecer jurídico nem uma garantia de legalidade.
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Como se pede a licença e que documentos são precisos?
Já não se pede: desde o DL 10/2024 e o DL 108/2026, o proprietário submete uma comunicação à Câmara Municipal, acompanhada do termo de responsabilidade do diretor de obra.
A comunicação é feita pelo proprietário ou por quem tenha título bastante sobre o prédio. Os elementos a juntar seguem os modelos da Portaria n.º 320/2026/1, em vigor desde 1 de outubro de 2026, e o regulamento de cada município, e o núcleo repete-se em quase todos.
- Comunicação e comprovativo da qualidade de titular de direito sobre o prédio
- Certidão da descrição e de todas as inscrições em vigor do registo predial
- Termo de responsabilidade do diretor de obra ou do diretor de fiscalização, atestando a conformidade da obra com o projeto aprovado
- Declaração da associação profissional que comprova a inscrição válida do técnico
- Telas finais do projeto de arquitetura, quando a obra se afastou do projeto licenciado
- Cópia do alvará de licença de construção e livro de obra com termo de encerramento
- Certificados das instalações técnicas, designadamente eletricidade e, quando aplicável, o certificado de conformidade em matéria de segurança contra incêndios
- Certificado Energético, que é obrigatório e tem regime próprio
- Ficha com os elementos estatísticos para o INE
Depois de uma obra licenciada ou comunicada, o uso é possível logo após a submissão da comunicação (artigo 62.º-A do RJUE). Sem obra, para um uso novo ou uma mudança de uso, segue-se a comunicação prévia com prazo, com dois termos de responsabilidade técnicos, e o edifício pode ser usado dez dias após a submissão, salvo se a câmara rejeitar a comunicação ou ordenar vistoria (artigos 62.º-B, 63.º e 64.º). A vistoria só acontece perante indícios sérios de que o edifício não é idóneo para o fim pretendido.
Duas notas para quem está a comprar e não a construir.
A primeira é que estes prazos descrevem um processo limpo, com projeto aprovado e obra conforme. Um imóvel que precisa de legalização não entra por aqui. Entra por um processo de legalização, que exige projeto novo, termos de responsabilidade novos e apreciação municipal, e cujo desfecho não está garantido.
A segunda é sobre custo. As taxas são fixadas pelo Regulamento de Taxas de cada município e não existe valor nacional. Qualquer número único que encontre publicado é a tabela de um município e não a de todos. O peso real do orçamento, quando há legalização, está no trabalho técnico e não na taxa.
O que mudou a 1 de outubro de 2026?
Desde 1 de outubro de 2026, com o Decreto-Lei n.º 108/2026 em vigor, o documento de venda tem de mencionar a situação do título urbanístico.
O DL 108/2026 foi publicado a 29 de maio de 2026 com entrada em vigor prevista para 3 de agosto. O Decreto-Lei n.º 155-B/2026, de 31 de julho, adiou-a para 1 de outubro de 2026, e foi nesse dia que o diploma entrou em vigor. Até 30 de setembro aplicou-se a redação anterior do RJUE, que é a posição do DL 10/2024 descrita acima. Boa parte dos artigos publicados em Portugal antes de agosto de 2026 ainda traz a data de 3 de agosto e está desatualizada.
A regra está no artigo 4.º-A, n.º 14, do RJUE. Em qualquer negócio que transmita terrenos para construção urbana, edifícios construídos ou em construção, ou as respetivas frações autónomas, quem titula o negócio (o notário, o conservador, o advogado ou o solicitador) tem de mencionar no documento uma de três situações: o título urbanístico foi apresentado, o vendedor declara possuí-lo sem o apresentar, ou o vendedor declara não o ter. Se a menção faltar, o negócio é anulável, ou seja, produz efeitos mas pode vir a ser anulado.
Três leituras erradas circulam e convém arrumá-las.
A anulabilidade resulta de faltar a menção no documento. Não resulta de o imóvel não ter título. Portugal não proibiu a venda de imóveis com situação urbanística irregular, e a terceira declaração existe precisamente para o vendedor que não tem título. A lei passou a obrigar a que a situação seja declarada.
O DL 108/2026 não cria qualquer obrigação geral de inspeção. Nenhum engenheiro é chamado para que a declaração seja feita, e nenhum exame técnico está por detrás dela.
A retirada da verificação municipal da escritura foi obra do DL 10/2024, em vigor desde 1 de janeiro de 2024, e não do DL 108/2026. O DL 108/2026 devolve um dever de informação. Quase tudo o que foi publicado sobre esta alteração, nas duas línguas, tem a atribuição ao contrário.
O mesmo diploma encurtou o prazo para declarar nulo um ato urbanístico. São agora três anos a contar da emissão do ato, iguais para a entidade que o emitiu, para o Ministério Público e para a ação popular (artigo 69.º, n.º 4, do RJUE), em vez dos dez anos anteriores, com exceções para factos que constituam crime e para monumentos nacionais. Para atos emitidos antes de 1 de outubro de 2026, os três anos contam-se a partir dessa data, salvo se o regime antigo terminasse mais cedo (artigo 12.º do DL 108/2026). Uma licença antiga não ficou, por isso, a salvo de ser posta em causa. O detalhe do que mudou, do que continua por verificar e dos prazos está no guia do título urbanístico e do DL 108/2026.
Uma correção final pertence aqui. O RGEU não foi revogado. O DL 108/2026 fez depender a revogação da entrada em vigor de um futuro diploma de regulamentação técnica, que ainda não foi publicado. O RGEU mantém-se como norma técnica aplicável, a par do Regulamento Municipal de Urbanização e Edificação de cada município.
Quanto custa estar enganado?
Uma obra não autorizada pode custar coimas do RJUE, legalização ou correção, e depois da escritura a câmara dirige-se ao novo proprietário.
A coima é o número visível e raramente é o maior. Atrás dela vêm três custos.
A legalização, quando a obra é legalizável. O proprietário manda fazer projeto, instrui o processo na Câmara Municipal, paga as taxas do regulamento local e espera. O valor varia com o município e com a dimensão da obra, e não há número nacional que o descreva.
A correção ou a demolição, quando não é. Uma obra que viola o Plano Diretor Municipal, invade estremas ou se implanta em área protegida pode não ter caminho de legalização. O município mantém o poder de fiscalização, que não caduca e pode ser exercido anos depois da venda. A escala do problema é conhecida em algumas regiões, e o nosso guia sobre construção ilegal no Algarve documenta o que a fiscalização encontra.
O problema de financiamento e de revenda, que é o primeiro a aparecer. O banco que pede a licença e recebe um processo incompleto reavalia ou recusa. O comprador seguinte faz as mesmas três verificações e encontra a mesma falha. Quem pondera avançar mesmo assim encontra os três cenários possíveis e o que pode exigir ao vendedor no guia sobre comprar casa sem licença de utilização.
Ao lado disto há uma falha documental com preço próprio. O Certificado Energético tem de ser entregue ao comprador antes da assinatura do contrato, e a sua ausência é punida com coimas de 250€ a 3.740€ para pessoas singulares e de 2.500€ a 44.890€ para empresas, nos termos do artigo 35.º n.º 1 do Decreto-Lei n.º 101-D/2020, de 7 de dezembro. A taxa de registo da ADENE, que é apenas uma parte do custo, vai de 28,00€ num T0 ou T1 a 65,00€ num T6 ou superior, mais IVA (valores de setembro de 2026, a confirmar em sce.pt). O guia do certificado energético trata as isenções e a declaração de isenção que um imóvel isento continua a precisar de ter.
Como é que uma inspeção fecha a distância entre o papel e o edifício?
A inspeção Simplex Safe confronta a licença, o registo predial e a caderneta com a realidade medida e regista a diferença num documento datado.
As três verificações documentais dizem se os papéis concordam entre si. Um engenheiro inscrito na Ordem dos Engenheiros responde à pergunta que os papéis não respondem: o que foi construído, quando, e se aguenta.
O trabalho no local compara a implantação física com as peças desenhadas aprovadas, confronta o número de frações e a composição interior com a composição autorizada, mede áreas e identifica obras posteriores à licença. As intervenções estruturais recebem atenção primeiro, porque uma parede removida tem consequência diferente de uma varanda fechada. Cada achado é localizado, fotografado e datado, com a cédula do técnico identificada no relatório. O nosso guia sobre normas de inspeção de imóveis em Portugal explica porque é que a inscrição na Ordem dos Engenheiros é a credencial que conta num mercado sem norma obrigatória de inspeção.
O momento decide o valor do relatório. Antes do CPCV, os achados são matéria de negociação: redução de preço, condição que obriga o vendedor a regularizar, ou saída limpa. Depois da escritura, os mesmos achados são uma fatura de obra e um problema de prova, porque o artigo 342.º do Código Civil coloca o ónus em quem invoca o direito e o artigo 913.º dá ao comprador um direito por defeito oculto que tem de ser demonstrado e exercido dentro dos prazos dos artigos 916.º e 917.º. Para quem compra à distância, o problema agrava-se, e o nosso guia para comprar casa em Portugal como estrangeiro trata o que muda quando o comprador não está no país.
Para informação de compra e ferramentas públicas sobre custos e oportunidades de imóveis, o RealOS, uma empresa irmã no grupo Skaler, tem ferramentas online gratuitas. → realos.pt
Perguntas Frequentes
É possível fazer escritura sem licença de utilização?
Sim, desde 1 de janeiro de 2024. O DL 10/2024 retirou a licença de utilização do conjunto de documentos exigidos na escritura, pelo que o negócio se conclui sem ela. O que não desapareceu foi a obrigação que recai sobre o edifício: o imóvel continua a precisar de título de utilização para ser legal, financiável e revendível, e a irregularidade continua no imóvel depois da venda. Desde 1 de outubro de 2026, o documento de venda tem de mencionar a situação do título urbanístico, e a falta dessa menção torna o negócio anulável.
Quanto custa pedir uma licença de utilização?
Não existe valor nacional. As taxas são fixadas pelo Regulamento de Taxas de cada Câmara Municipal e variam com o município, com a área e com o tipo de utilização, pelo que qualquer número único publicado corresponde à tabela de um município e não à de todos. Quando o imóvel precisa de legalização e não apenas de uma comunicação, o peso do orçamento passa para o trabalho técnico, ou seja, projeto, levantamento e termos de responsabilidade, e a taxa municipal deixa de ser a parcela relevante.
Qual é a diferença entre licença de habitação e licença de utilização?
Na linguagem do mercado, nenhuma. Licença de habitação é a expressão mais antiga e aparece em documentos cujo fim autorizado é a habitação, e licença de habitabilidade é a forma corrente de lhe chamar; nenhuma designa um documento diferente da licença de utilização. As licenças e alvarás antigos continuam válidos. O que mudou foi a lei: desde 1 de outubro de 2026, as referências legais à licença e autorização de utilização leem-se como comunicação prévia ou comunicação prévia com prazo (artigo 9.º, n.º 2, do DL 108/2026). A posição de quem compra depende do uso inscrito no título e da versão do edifício a que se refere, seja qual for a expressão no cabeçalho.
Como sei se um imóvel tem licença de utilização?
O vendedor apresenta-a, seja uma licença antiga ou o comprovativo de uma comunicação, e a Câmara Municipal guarda o processo. A prática municipal quanto à informação prestada a quem não é proprietário varia, pelo que o caminho seguro é exigir a licença como documento a entregar no CPCV, ao lado da Caderneta Predial Urbana e da Certidão Permanente. Um vendedor que não a consegue produzir num prazo razoável já respondeu à pergunta.
A licença de utilização diz alguma coisa sobre o estado do imóvel?
Não. A licença regista que um uso foi autorizado numa determinada data. Nada diz sobre a cobertura, a instalação elétrica, as infiltrações ou a estrutura, e um imóvel pode ter licença limpa e ter patologias graves. O estado físico é uma pergunta separada e responde-se com inspeção técnica, não com documentos.
As áreas dos meus documentos não coincidem. É problema?
Depende da dimensão da diferença. O artigo 28.º-A do Código do Registo Predial dispensa harmonização quando a diferença face ao valor maior fica dentro de 10% nos prédios urbanos, 20% nos rústicos sem cadastro geométrico e 5% nos rústicos com cadastro. Acima destes limites, os registos têm de ser harmonizados antes de uma transmissão limpa, começando na Autoridade Tributária e só depois na Conservatória do Registo Predial.
Comprei um imóvel e descobri obras não licenciadas. De quem é a responsabilidade?
As medidas da câmara dirigem-se a quem detém o imóvel, que depois da escritura é o comprador. Isso não significa que todos os defeitos passem automaticamente a ser da sua exclusiva responsabilidade legal, e o seu advogado deve aconselhá-lo sobre os seus direitos. Restam ao comprador as vias civis contra o vendedor, por defeito oculto ao abrigo do artigo 913.º do Código Civil, com o ónus da prova a correr contra si nos termos do artigo 342.º. Numa revenda comum, o comprador tem um ano após a descoberta para denunciar o defeito e seis meses após a denúncia para agir em tribunal, com o limite de cinco anos após a entrega (artigos 916.º e 917.º). É por isso que um relatório técnico datado, anterior à assinatura, vale muito mais do que a mesma constatação feita depois.
O que é necessário para ter licença de habitação?
Hoje, o proprietário submete uma comunicação à câmara municipal em vez de pedir uma licença. Depois de uma obra licenciada ou comunicada, basta o termo de responsabilidade do diretor de obra e os elementos da portaria, e o uso é imediato. Sem obra, é uma comunicação prévia com prazo, com dois termos de responsabilidade técnicos.
Pode-se vender uma casa sem licença de habitação?
Pode. Desde 1 de outubro de 2026, o documento da venda tem de mencionar se existe título urbanístico, e o vendedor pode declarar que não o tem. A venda é válida, mas a situação do imóvel continua depois dela: a câmara pode agir junto do novo proprietário, e o crédito pode ser mais difícil de obter.
Quanto tempo demora a sair a licença de habitação?
Já não "sai" um documento da câmara. Depois de uma obra, o uso é possível logo após a submissão da comunicação. Sem obra, o edifício pode ser usado dez dias após a submissão da comunicação prévia com prazo, salvo se a câmara rejeitar a comunicação ou ordenar vistoria, que se realiza em 15 dias.
Conclusão
A licença de utilização responde bem a uma pergunta e não responde de todo a outra. Estabelece o que o município autorizou. Se o edifício que está de pé é esse edifício é uma pergunta diferente, e desde 1 de janeiro de 2024 nenhuma entidade pública a faz antes de a escritura se concluir. Desde 1 de outubro de 2026, o documento de venda tem de mencionar a situação do título urbanístico, o que traz o papel à superfície sem medir nada.
Três confrontos fecham quase toda a distância documental numa tarde. A distância que sobra é física, e é onde está o dinheiro. A inspeção Simplex Safe da InspectOS confronta a licença, o registo e a caderneta com aquilo que um engenheiro mede e fotografa no local, e entrega o resultado por escrito enquanto o preço ainda está em aberto. É uma revisão técnica, não uma garantia de legalidade.
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Atualizado outubro 2026 | Revisto pela Equipa de Engenharia InspectOS, engenheiros com inscrição na Ordem dos Engenheiros | InspectOS Portugal · Enquadramento legal verificado a 24 de setembro de 2026
Fontes: Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro · Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio · Decreto-Lei n.º 155-B/2026, de 31 de julho, Diário da República n.º 147/2026, 5.º Suplemento, Série I · Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro (RJUE), artigos 4.º-A, n.ºs 13 e 14, e 69.º, n.º 4, na redação do Decreto-Lei n.º 108/2026 · Decreto-Lei n.º 108/2026, artigo 12.º · Decreto-Lei n.º 38382, de 7 de agosto de 1951 (RGEU) · Decreto-Lei n.º 68/2004, de 25 de março · Decreto-Lei n.º 101-D/2020, de 7 de dezembro, artigo 35.º n.º 1 · Código do Registo Predial, artigo 28.º-A · Código Civil, artigos 342.º, 913.º, 916.º e 917.º · Câmaras Municipais de Coimbra, Ovar e Cascais (aplicação do RGEU e certidões de construção anterior a 1951) · Portaria n.º 349-A/2013, de 29 de novembro, na redação em vigor (taxas SCE) · Instituto dos Registos e do Notariado · Autoridade Tributária e Aduaneira · ADENE, taxas do Sistema de Certificação Energética · Banco de Portugal, posição sobre os documentos exigidos pelas instituições de crédito · INE, Censos 2021 · Ordem dos Engenheiros · Portaria n.º 320/2026/1 · Câmara Municipal de Lisboa, serviço «Consulta de documento / processo» · Lei n.º 26/2016, de 22 de agosto