A licença de utilização regista o uso que a Câmara Municipal autorizou para um edifício. Não regista o edifício que lá está hoje. O Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro (DL 10/2024) retirou a licença da escritura a partir de 1 de janeiro de 2024, pelo que nenhuma entidade pública compara agora o imóvel autorizado com o imóvel real antes de a venda se concluir. Quem assina sobre uma licença que descreve outro edifício herda a diferença. As obras não autorizadas expõem o proprietário a coimas de 498,80€ a 99.759,58€, no caso de pessoas singulares, e até 249.398,95€ no caso de empresas, ao abrigo do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação. A obrigação segue o imóvel e não quem a criou. A inspeção Simplex Safe da InspectOS confronta a licença, o registo predial e a caderneta com aquilo que um engenheiro mede no local.
Índice
- O que é a licença de utilização e o que é que ela prova?
- Quando é que a licença de utilização é obrigatória?
- Porque é que a licença passou a ser problema do comprador?
- Como confirmar, no mesmo dia, que a licença corresponde ao imóvel?
- E se as áreas não coincidirem?
- Os imóveis anteriores a 1951 estão mesmo dispensados?
- Como se pede a licença e que documentos são precisos?
- O que muda a 1 de outubro de 2026?
- Quanto custa estar enganado?
- Como é que uma inspeção fecha a distância entre o papel e o edifício
- Perguntas Frequentes
O que é a licença de utilização e o que é que ela prova?
A licença de utilização regista o fim a que a Câmara Municipal destinou o edifício e prova autorização em papel, não estado físico.
A Câmara Municipal emite o documento no fim de uma obra de construção ou de alteração. Identifica o prédio, identifica o uso autorizado e, quando o uso é habitação, identifica o número de frações e a composição de cada uma. Vendedores, mediadores e advogados continuam a chamar-lhe licença de utilização. Documentos mais antigos trazem a expressão licença de habitação. A designação oficial em vigor no Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE, Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro) é autorização de utilização. As três descrevem o mesmo ato municipal.
O que decide a posição de quem compra não é o nome no cabeçalho. É o uso inscrito no documento e a versão do edifício sobre a qual o documento foi emitido.
A licença é um dos documentos obrigatórios do vendedor, ao lado da Caderneta Predial Urbana, na Autoridade Tributária, da Certidão Permanente do Registo Predial, na Conservatória, e do Certificado Energético. Estes quatro documentos são a descrição em papel do imóvel. A nossa checklist do que verificar antes de comprar casa percorre o conjunto documental completo.
Este guia trata da parte que o conjunto documental não responde. Uma licença emitida em 1994 descreve o edifício tal como ele estava em 1994. Cada parede movida, cada varanda fechada e cada sótão transformado depois disso fica fora dela, e nenhuma dessas alterações se anuncia no papel. A distância entre o edifício autorizado e o edifício que está de pé é o que o comprador herda na escritura.
Quando é que a licença de utilização é obrigatória?
A licença é exigível a qualquer edifício urbano construído depois de 7 de agosto de 1951, mesmo depois de ter saído da escritura em 2024.
A obrigação vive no edifício, não no negócio. Um imóvel sem licença é ilegal do ponto de vista urbanístico, independentemente de alguém a pedir ou não no momento da venda. Isso tem três consequências práticas.
Sem licença, o imóvel é difícil de financiar. O Banco de Portugal confirmou que cada banco decide por si se pede a licença de utilização e a Ficha Técnica da Habitação antes de aprovar crédito, e muitos continuam a pedir. Um processo que não produz a licença pode travar meses depois de o Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV) já ter comprometido o sinal.
Sem licença, o imóvel é difícil de revender. O comprador seguinte faz as mesmas perguntas, encontra a mesma falha e desconta-a no preço.
Sem licença, o imóvel não pode ser arrendado com segurança nem afeto a alojamento local, porque ambos os regimes assentam num uso autorizado.
Há uma exceção, e é condicional. Está tratada mais à frente, na secção sobre imóveis anteriores a 1951.
Porque é que a licença passou a ser problema do comprador?
O Decreto-Lei n.º 10/2024 retirou a licença da escritura a 1 de janeiro de 2024 e encerrou a última verificação pública antes da venda.
Até essa data, o notário não conseguia celebrar a escritura de um imóvel urbano sem o vendedor apresentar licença válida. A exigência era grosseira, porque um notário lê documentos e não lê edifícios, mas obrigava o papel a existir e a passar pelos olhos de alguém fora do negócio.
O DL 10/2024 retirou a licença da escritura e retirou com ela a entrega da Ficha Técnica da Habitação. A legalidade urbanística passou a ser exterior à transação. O notário confirma identidade, capacidade e liquidação do IMT e do Imposto do Selo. Ninguém confirma que o apartamento tem os quartos que a licença autoriza. As alterações completas do Simplex Urbanístico estão no nosso guia sobre o DL 10/2024, e o destino da Ficha Técnica da Habitação tem guia próprio, porque o dever de a elaborar sobreviveu ao fim da entrega na escritura.
O que mudou foi quem verifica, não o que é exigido. O DL 10/2024 removeu um controlo, não removeu a obrigação. Um imóvel sem licença em 2026 é exatamente tão ilegal como era em 2023. A diferença é que agora chega à escritura sem que ninguém o diga.
Como confirmar, no mesmo dia, que a licença corresponde ao imóvel?
Três confrontos feitos numa tarde: licença contra caderneta, caderneta contra certidão permanente, e ambas contra a área que se mede na visita.
Três instituições descrevem o mesmo imóvel e nenhuma garante as outras. A ordem importa.
Primeiro confronto. A licença contra a Caderneta Predial Urbana. Peça ao vendedor o número da licença e a respetiva data e leia a Caderneta Predial Urbana emitida pela Autoridade Tributária. Compare o uso autorizado, o número de frações e a composição descrita. Um piso licenciado para comércio que hoje é um T2 configura alteração de uso, e a alteração de uso exige autorização municipal própria, independentemente de há quantos anos aconteceu.
Segundo confronto. A Caderneta Predial contra a Certidão Permanente. A caderneta fiscal e o registo predial são bases de dados distintas e divergem com mais frequência do que os compradores esperam. A Certidão Permanente do Registo Predial tem seis meses de validade e custa 15€ online ou 20€ presencialmente. Compare descrição, confrontações e área registada. Ónus, hipotecas e registos pendentes aparecem aqui e em mais lado nenhum.
Terceiro confronto. Ambos os documentos contra o que o imóvel mede. Leve as áreas dos dois documentos à visita e meça. Varandas fechadas, garagens convertidas, sótãos habitáveis e ampliações nas traseiras são as quatro situações que mais vezes existem em betão e não existem em papel. Quinze metros quadrados a mais são uma boa surpresa até se descobrir que nunca foram autorizados.
Esta verificação é documental e qualquer comprador a consegue fazer. O que ela não diz é se a obra não autorizada é segura, se a parede que desapareceu era estrutural, ou se o terraço fechado descarrega água na fração de baixo. Essa leitura é técnica, e é o que a inspeção pré-compra cobre.
E se as áreas não coincidirem?
O artigo 28.º-A do Código do Registo Predial dispensa harmonização até 10% em prédios urbanos, 20% em rústicos sem cadastro e 5% com cadastro.
Dentro destes limites, os dois registos podem divergir e a venda avança. Acima deles, a correção passa a ser obrigatória antes de uma transmissão limpa, e a correção é um processo e não um formulário.
O proprietário manda fazer um levantamento topográfico por engenheiro, arquiteto ou topógrafo habilitado. Retifica primeiro na Autoridade Tributária, através do Modelo 1 do IMI no caso dos prédios urbanos. Só depois de existir a caderneta atualizada é que a Conservatória do Registo Predial aceita a retificação do registo, e o pedido costuma exigir declaração dos confrontantes.
A sequência atravessa duas entidades e conta-se em meses, não em semanas. Uma divergência descoberta já em fase de CPCV atrasa um negócio com crédito para lá do prazo do próprio contrato, com o sinal já comprometido. É por isso que a medição pertence ao momento anterior à assinatura. O nosso guia sobre o que é o CPCV e como se proteger explica a janela real de que o comprador dispõe.
Há uma segunda leitura que merece ser dita. Uma diferença de área é por vezes um erro de escrita de um registo dos anos setenta. É com a mesma frequência a impressão digital de uma obra não autorizada. No papel, as duas são idênticas. Só a visita ao local as separa.
Os imóveis anteriores a 1951 estão mesmo dispensados?
A dispensa só existe para construção anterior a 7 de agosto de 1951 sem obras posteriores sujeitas a controlo prévio nem alteração de uso.
A dispensa é real e é condicional, e os vendedores enunciam a primeira metade muito mais vezes do que a segunda.
A data é a da entrada em vigor do Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 38382, de 7 de agosto de 1951. Antes dele não existia licença de utilização nacional para obter. Vale a pena fixar a data, porque várias páginas portuguesas de grande audiência escrevem 12 de agosto de 1951 sem citar o diploma. A data correta é 7 de agosto, e está no próprio decreto.
A condição é o que decide a maioria dos casos. Reconstrução, ampliação, alteração ou mudança de uso posteriores a 1951 fazem cair a dispensa e devolvem o edifício ao regime de licenciamento. Só as obras de conservação a deixam intacta. Um prédio anterior à guerra em Lisboa ou no Porto que foi reconstruído por dentro nos anos oitenta não é um prédio dispensado. É um prédio ilegal.
A prova cabe ao vendedor, que requer à Câmara Municipal uma certidão de construção anterior a 1951. A Câmara verifica antes de emitir, muitas vezes através de uma comissão de vistoria, e quando a verificação encontra obras não licenciadas recusa a certidão e abre em vez dela um processo de legalização. Os vendedores que sabem isto tendem a não pedir a certidão. O procedimento não é igual em todo o país, e o guia da dispensa de licença anterior a 1951 compara o que três câmaras exigem, os prazos publicados e o que acontece quando a certidão é recusada.
Cerca de 20% dos edifícios de Lisboa são anteriores a 1919 (INE, Censos 2021). No centro histórico, a pergunta sobre a dispensa é rotina e não exceção. Portugal conta ainda cerca de 725.000 alojamentos vagos (INE, Censos 2021), e é precisamente nos edifícios há muito desocupados que o processo municipal arrefece e o papel deixa de corresponder à estrutura. Os nossos guias sobre inspeção de apartamento em Lisboa e inspeção de imóvel no Porto tratam a leitura técnica deste parque edificado.
Antes de o CPCV comprometer o sinal, a inspeção Simplex Safe da InspectOS confronta a licença, o registo e a caderneta com aquilo que um engenheiro com cédula da Ordem dos Engenheiros regista no local, e coloca a diferença por escrito enquanto o preço ainda se discute. Face a uma exposição que chega a 99.759,58€ para um proprietário singular ao abrigo do RJUE, a inspeção é uma fração do que rastreia.
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Como se pede a licença e que documentos são precisos?
O pedido corre na Câmara Municipal ao abrigo do artigo 62.º do RJUE e assenta no termo de responsabilidade do diretor de obra.
O requerimento é do proprietário ou de quem tenha título bastante sobre o prédio. O processo instrui-se com documentos que variam de município para município, e o núcleo repete-se em quase todos.
- Requerimento e comprovativo da qualidade de titular de direito sobre o prédio
- Certidão da descrição e de todas as inscrições em vigor do registo predial
- Termo de responsabilidade do diretor de obra ou do diretor de fiscalização, atestando a conformidade da obra com o projeto aprovado
- Declaração da associação profissional que comprova a inscrição válida do técnico
- Telas finais do projeto de arquitetura, quando a obra se afastou do projeto licenciado
- Cópia do alvará de licença de construção e livro de obra com termo de encerramento
- Certificados das instalações técnicas, designadamente eletricidade e, quando aplicável, o certificado de conformidade em matéria de segurança contra incêndios
- Certificado Energético, que é obrigatório e tem regime próprio
- Ficha com os elementos estatísticos para o INE
Depois do DL 10/2024, o termo de responsabilidade subscrito por técnico habilitado substitui a apreciação municipal na generalidade dos casos. A Câmara recebe o termo e o uso fica autorizado sem nova avaliação de mérito. Quando o termo não é apresentado, o município recorre a vistoria, que o RJUE enquadra num prazo de 45 dias. Nos procedimentos de comunicação prévia associados a alteração de uso, a referência prática é um período de 20 dias antes de o uso poder iniciar-se, salvo deteção de irregularidade.
Duas notas para quem está a comprar e não a construir.
A primeira é que estes prazos descrevem um processo limpo, com projeto aprovado e obra conforme. Um imóvel que precisa de legalização não entra por aqui. Entra por um processo de legalização, que exige projeto novo, termos de responsabilidade novos e apreciação municipal, e cujo desfecho não está garantido.
A segunda é sobre custo. As taxas são fixadas pelo Regulamento de Taxas de cada município e não existe valor nacional. Qualquer número único que encontre publicado é a tabela de um município e não a de todos. O peso real do orçamento, quando há legalização, está no trabalho técnico e não na taxa.
O que muda a 1 de outubro de 2026?
O Decreto-Lei n.º 108/2026 entra em vigor a 1 de outubro de 2026 e obriga os contratos de venda a mencionar o título urbanístico.
A data mudou. O DL 108/2026 foi publicado a 29 de maio de 2026 com entrada em vigor prevista para 3 de agosto de 2026. O Decreto-Lei n.º 155-B/2026, de 31 de julho deu nova redação à norma de entrada em vigor e adiou-a para 1 de outubro de 2026. Até 30 de setembro de 2026 aplica-se a redação anterior do RJUE, que é a posição do DL 10/2024 descrita acima. Boa parte dos artigos publicados em Portugal antes de agosto de 2026 ainda traz a data de 3 de agosto e está errada.
A partir de 1 de outubro de 2026, os documentos que formalizam a transmissão de terrenos para construção, de edifícios construídos ou em construção e das respetivas frações autónomas têm de mencionar expressamente a situação do título urbanístico. Distinguem-se três posições: o transmitente apresenta o título, o transmitente declara possuí-lo sem o exibir no ato, ou o transmitente declara não o ter. A omissão da menção torna o negócio anulável, ou seja, produz efeitos mas qualquer das partes o pode impugnar.
Três leituras erradas circulam e convém arrumá-las.
A anulabilidade resulta de faltar a menção no documento. Não resulta de o imóvel não ter título. Portugal não proibiu a venda de imóveis com situação urbanística irregular. Passou a obrigar a que a situação seja declarada.
O DL 108/2026 não cria qualquer obrigação geral de inspeção. Nenhum engenheiro é chamado para que a declaração seja feita, e nenhum exame técnico está por detrás dela.
A retirada da verificação municipal da escritura foi obra do DL 10/2024, em vigor desde 1 de janeiro de 2024, e não do DL 108/2026. O DL 108/2026 devolve um dever de informação. Quase tudo o que foi publicado sobre esta alteração, nas duas línguas, tem a atribuição ao contrário. O que muda exatamente nesse dia, o que continua por verificar e durante quanto tempo um título urbanístico pode ser posto em causa estão tratados no guia do título urbanístico e do DL 108/2026.
Uma correção final pertence aqui. O RGEU não foi revogado. O DL 108/2026 fez depender a revogação da entrada em vigor de um futuro diploma de regulamentação técnica, que ainda não foi publicado. O RGEU mantém-se como norma técnica aplicável, a par do Regulamento Municipal de Urbanização e Edificação de cada município.
Quanto custa estar enganado?
As obras não autorizadas expõem o proprietário a coimas de 498,80€ a 99.759,58€ e as empresas até 249.398,95€, ao abrigo do RJUE.
A coima é o número visível e raramente é o maior. Atrás dela vêm três custos.
A legalização, quando a obra é legalizável. O proprietário manda fazer projeto, instrui o processo na Câmara Municipal, paga as taxas do regulamento local e espera. O valor varia com o município e com a dimensão da obra, e não há número nacional que o descreva.
A correção ou a demolição, quando não é. Uma obra que viola o Plano Diretor Municipal, invade estremas ou se implanta em área protegida pode não ter caminho de legalização. O município mantém o poder de fiscalização, que não caduca e pode ser exercido anos depois da venda. A escala do problema é conhecida em algumas regiões, e o nosso guia sobre construção ilegal no Algarve documenta o que a fiscalização encontra.
O problema de financiamento e de revenda, que é o primeiro a aparecer. O banco que pede a licença e recebe um processo incompleto reavalia ou recusa. O comprador seguinte faz as mesmas três verificações e encontra a mesma falha. Quem pondera avançar mesmo assim encontra os três cenários possíveis e o que pode exigir ao vendedor no guia sobre comprar casa sem licença de utilização.
Ao lado disto há uma falha documental com preço próprio. O Certificado Energético tem de ser entregue ao comprador antes da assinatura do contrato, e a sua ausência é punida com coimas de 250€ a 3.740€ para pessoas singulares e de 2.500€ a 44.890€ para empresas, nos termos do artigo 35.º n.º 1 do Decreto-Lei n.º 101-D/2020, de 7 de dezembro. A taxa de registo da ADENE, que é apenas uma parte do custo, vai de 28€ num T0 ou T1 a 65€ num T6 ou superior. O guia do certificado energético trata as isenções e a declaração de isenção que um imóvel isento continua a precisar de ter.
Como é que uma inspeção fecha a distância entre o papel e o edifício
A inspeção Simplex Safe confronta a licença, o registo predial e a caderneta com a realidade medida e regista a diferença num documento datado.
As três verificações documentais dizem se os papéis concordam entre si. Um engenheiro inscrito na Ordem dos Engenheiros responde à pergunta que os papéis não respondem: o que foi construído, quando, e se aguenta.
O trabalho no local compara a implantação física com as peças desenhadas aprovadas, confronta o número de frações e a composição interior com a composição autorizada, mede áreas e identifica obras posteriores à licença. As intervenções estruturais recebem atenção primeiro, porque uma parede removida tem consequência diferente de uma varanda fechada. Cada achado é localizado, fotografado e datado, com a cédula do técnico identificada no relatório. O nosso guia sobre normas de inspeção de imóveis em Portugal explica porque é que a inscrição na Ordem dos Engenheiros é a credencial que conta num mercado sem norma obrigatória de inspeção.
O momento decide o valor do relatório. Antes do CPCV, os achados são matéria de negociação: redução de preço, condição que obriga o vendedor a regularizar, ou saída limpa. Depois da escritura, os mesmos achados são uma fatura de obra e um problema de prova, porque o artigo 342.º do Código Civil coloca o ónus em quem invoca o direito e o artigo 913.º dá ao comprador um direito por defeito oculto que tem de ser demonstrado. Para quem compra à distância, o problema agrava-se, e o nosso guia para comprar casa em Portugal como estrangeiro trata o que muda quando o comprador não está no país.
Precisa de due diligence documental antes da inspeção? O RealOS dá-lhe a análise jurídica e de avaliação antes de um inspetor físico visitar o imóvel. → realos.pt
Perguntas Frequentes
É possível fazer escritura sem licença de utilização?
Sim, desde 1 de janeiro de 2024. O DL 10/2024 retirou a licença de utilização do conjunto de documentos exigidos na escritura, pelo que o negócio se conclui sem ela. O que não desapareceu foi a obrigação que recai sobre o edifício: o imóvel continua a precisar de licença para ser legal, financiável e revendível, e a irregularidade transfere-se para o comprador com o resto. A partir de 1 de outubro de 2026, o documento de venda passa a ter de mencionar a situação do título urbanístico, e a omissão dessa menção torna o negócio anulável.
Quanto custa pedir uma licença de utilização?
Não existe valor nacional. As taxas são fixadas pelo Regulamento de Taxas de cada Câmara Municipal e variam com o município, com a área e com o tipo de utilização, pelo que qualquer número único publicado corresponde à tabela de um município e não à de todos. Quando o imóvel precisa de legalização e não apenas de emissão, o peso do orçamento passa para o trabalho técnico, ou seja, projeto, levantamento e termos de responsabilidade, e a taxa municipal deixa de ser a parcela relevante.
Qual é a diferença entre licença de habitação e licença de utilização?
Descrevem o mesmo ato municipal. Licença de habitação é a expressão mais antiga e aparece em documentos cujo fim autorizado é a habitação. Licença de utilização é o termo que o mercado continua a usar, e autorização de utilização é a designação oficial em vigor no RJUE. O que decide a posição de quem compra é o uso inscrito no documento e a versão do edifício sobre a qual foi emitido, não qual das três expressões consta do cabeçalho.
Como sei se um imóvel tem licença de utilização?
O vendedor apresenta-a e a Câmara Municipal que a emitiu guarda o processo. A prática municipal quanto à informação prestada a quem não é proprietário varia, pelo que o caminho seguro é exigir a licença como documento a entregar no CPCV, ao lado da Caderneta Predial Urbana e da Certidão Permanente. Um vendedor que não a consegue produzir num prazo razoável já respondeu à pergunta.
A licença de utilização diz alguma coisa sobre o estado do imóvel?
Não. A licença regista que um uso foi autorizado numa determinada data. Nada diz sobre a cobertura, a instalação elétrica, as infiltrações ou a estrutura, e um imóvel pode ter licença limpa e ter patologias graves. O estado físico é uma pergunta separada e responde-se com inspeção técnica, não com documentos.
As áreas dos meus documentos não coincidem. É problema?
Depende da dimensão da diferença. O artigo 28.º-A do Código do Registo Predial dispensa harmonização quando a diferença face ao valor maior fica dentro de 10% nos prédios urbanos, 20% nos rústicos sem cadastro geométrico e 5% nos rústicos com cadastro. Acima destes limites, os registos têm de ser harmonizados antes de uma transmissão limpa, começando na Autoridade Tributária e só depois na Conservatória do Registo Predial.
Comprei um imóvel e descobri obras não licenciadas. De quem é a responsabilidade?
Do proprietário atual, que passou a ser o comprador. A obrigação urbanística acompanha o prédio e não a pessoa que fez a obra, e o município exerce a fiscalização contra quem detém o imóvel. Restam ao comprador as vias civis contra o vendedor, por defeito oculto ao abrigo do artigo 913.º do Código Civil, com o ónus da prova a correr contra si nos termos do artigo 342.º. É por isso que um relatório técnico datado, anterior à assinatura, vale muito mais do que a mesma constatação feita depois.
Conclusão
A licença de utilização responde bem a uma pergunta e não responde de todo a outra. Estabelece o que o município autorizou. Se o edifício que está de pé é esse edifício é uma pergunta diferente, e desde 1 de janeiro de 2024 nenhuma entidade pública a faz antes de a escritura se concluir. A partir de 1 de outubro de 2026 o vendedor passa a ter de declarar a situação do título no documento de venda, o que traz o papel à superfície sem medir nada.
Três confrontos fecham quase toda a distância documental numa tarde. A distância que sobra é física, e é onde está o dinheiro. A inspeção Simplex Safe da InspectOS confronta a licença, o registo e a caderneta com aquilo que um engenheiro mede e fotografa no local, e entrega o resultado por escrito enquanto o preço ainda está em aberto. Face a uma exposição que chega a 99.759,58€ para um proprietário singular e a 249.398,95€ para uma empresa, é uma linha pequena no orçamento de uma compra.
→ Agendar inspeção Simplex Safe · obtenha um orçamento em inspectos.pt/inspecoes-residenciais
Atualizado setembro 2026 | Revisto pela Equipa de Engenharia InspectOS, engenheiros com inscrição na Ordem dos Engenheiros | InspectOS Portugal · Enquadramento legal verificado a 1 de setembro de 2026
Fontes: Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro · Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio · Decreto-Lei n.º 155-B/2026, de 31 de julho, Diário da República n.º 147/2026, 5.º Suplemento, Série I · Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro (RJUE), artigo 62.º · Decreto-Lei n.º 38382, de 7 de agosto de 1951 (RGEU) · Decreto-Lei n.º 68/2004, de 25 de março · Decreto-Lei n.º 101-D/2020, de 7 de dezembro, artigo 35.º n.º 1 · Código do Registo Predial, artigo 28.º-A · Código Civil, artigos 342.º e 913.º · Instituto dos Registos e do Notariado · Autoridade Tributária e Aduaneira · ADENE, taxas do Sistema de Certificação Energética · Banco de Portugal, posição sobre os documentos exigidos pelas instituições de crédito · INE, Censos 2021 · Ordem dos Engenheiros