A 1 de outubro de 2026 entrou em vigor o Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio, e o documento que formaliza a venda de um imóvel tem de mencionar a situação do título urbanístico, sob pena de anulabilidade do negócio. A anulabilidade recai sobre a omissão da menção, não sobre a falta de título: vender um imóvel sem título continua a ser legal, desde que isso fique declarado. A correção que quase todos os resumos publicados sobre esta reforma têm ao contrário é esta: a verificação municipal na escritura foi retirada pelo Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro, em vigor desde 1 de janeiro de 2024, e o DL 108/2026 devolve um dever de informação. Ninguém verifica se o edifício corresponde ao que foi licenciado. A inspeção Simplex Safe da InspectOS é a verificação que a lei continua a não exigir a ninguém.
Índice
- O que muda exatamente a 1 de outubro de 2026?
- Que documento é, afinal, o título urbanístico?
- Porque é que quase todos os resumos atribuem a mudança ao diploma errado?
- Declarar não é verificar: o que a lei continua a não fazer
- Durante quanto tempo pode um título ser posto em causa?
- O prazo de um ano de que toda a gente fala é outro prazo
- E os títulos antigos? O prazo recomeça
- Porque é que a comunicação prévia passa a ser a regra?
- Com que texto se deve trabalhar?
- O que perguntar ao vendedor antes da escritura?
- Perguntas Frequentes
O que muda exatamente a 1 de outubro de 2026?
A partir de 1 de outubro de 2026 o documento que titula a transmissão tem de mencionar a situação do título urbanístico, sob pena de anulabilidade do negócio jurídico.
A obrigação está no artigo 4.º-A, n.º 14, do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro (RJUE), na redação que o DL 108/2026 lhe dá. Abrange qualquer negócio que transmita terrenos para construção urbana, edificações já construídas ou em construção, e respetivas frações autónomas.
Quem tem de fazer a menção é o profissional que titula o negócio: o conservador, o notário, o advogado, o solicitador ou outra entidade legalmente competente. Quem declara é o transmitente. A distinção não é formal. O vendedor responde pelo conteúdo da declaração, e o profissional responde por a fazer constar.
São três as declarações admitidas:
- Que o título urbanístico existe, quando lhe é apresentado.
- Que o transmitente declara possuí-lo, não o apresentando naquele ato.
- Que o transmitente declara não o ter.
A alínea c) existe precisamente porque uma venda sem título continua a ser legal. O que a lei não admite é o silêncio. A anulabilidade prevista na norma atinge a omissão da menção, e não o imóvel que não tem título. Um negócio anulável produz efeitos e pode ser impugnado, o que coloca uma escritura omissa exposta durante anos, mesmo quando as partes agiram de boa fé.
Uma segunda regra do mesmo artigo 4.º-A, no n.º 13, resolve uma dúvida frequente: o título de utilização transmite-se automaticamente com a propriedade. O comprador não tem de requerer um novo título por mudança de titular, desde que a utilização se mantenha.
Até 30 de setembro de 2026 aplicou-se a redação anterior do RJUE, que é a posição fixada pelo DL 10/2024 e que a licença de utilização descreve em detalhe.
Que documento é, afinal, o título urbanístico?
O artigo 4.º-A define o título urbanístico como um conjunto documental cuja composição varia com o procedimento, e não como uma licença isolada.
Esta é a parte que os resumos publicados normalmente saltam, e é a que muda o que um comprador deve pedir.
No procedimento de licença, o título é composto pelo comprovativo do pagamento das taxas, pelo último requerimento devidamente instruído contendo a síntese da operação urbanística, e pela notificação do deferimento expresso ou, onde o deferimento seja tácito, pelo comprovativo da submissão.
Na comunicação prévia e na comunicação prévia com prazo, é composto pelo comprovativo do pagamento das taxas, pelo formulário preenchido e pelo comprovativo da submissão. Na comunicação prévia com prazo, quando tenha havido pronúncia municipal ou vistoria, acresce a declaração de conformidade.
Onde existam cedências, o título integra também o comprovativo das cedências efetuadas.
Desde 1 de outubro, pedir "a licença" a um vendedor já não é uma pergunta completa. A pergunta útil é qual o procedimento seguido e quais as peças que compõem o título nesse procedimento. Um vendedor que apresenta apenas um comprovativo de pagamento de taxas não apresentou um título urbanístico.
A Portaria n.º 320/2026/1, de 31 de julho, aprova os modelos normalizados de uso obrigatório previstos no artigo 4.º-A e produziu efeitos com a entrada em vigor do diploma, a 1 de outubro de 2026, substituindo os formulários anteriores.
Porque é que quase todos os resumos atribuem a mudança ao diploma errado?
A verificação municipal na escritura foi retirada pelo DL 10/2024 em 1 de janeiro de 2024, e o DL 108/2026 devolve um dever de informação.
A atribuição está trocada em quase tudo o que foi publicado sobre esta reforma, nas duas línguas, e a troca importa porque leva um comprador a datar mal o seu próprio risco.
O que aconteceu foi isto. O DL 10/2024 retirou a licença de utilização do conjunto de documentos exigidos na escritura, com efeitos a 1 de janeiro de 2024. Desde essa data o notário deixou de verificar a legalidade urbanística do imóvel e a Ficha Técnica da Habitação deixou de ser entregue no ato. As obras não licenciadas, os certificados em falta e os defeitos passaram a transferir-se para o comprador na escritura. Esse foi o momento em que o risco mudou de lado, e o Simplex Urbanístico de 2024 explica a mecânica completa.
O DL 108/2026 não repete essa transferência. Faz o movimento contrário, num único ponto: obriga a que a situação do título seja dita em voz alta no documento. É um dever de transparência acrescentado a um regime que continua a não exigir verificação a ninguém.
Uma segunda data circula errada. O DL 108/2026 foi publicado a 29 de maio de 2026 com entrada em vigor prevista para 3 de agosto. O Decreto-Lei n.º 155-B/2026, de 31 de julho, publicado no Diário da República n.º 147/2026, 5.º Suplemento, Série I, deu nova redação à norma de entrada em vigor do próprio DL 108/2026 e adiou-a para 1 de outubro de 2026. Qualquer texto que indique 3 de agosto está desatualizado. As alterações que o DL 108/2026 faz ao DL 10/2024 são a exceção: produziram efeitos a 1 de maio de 2026 e não foram afetadas pelo adiamento.
Não existe, em todo o diploma, qualquer data de 1 de setembro. A declaração do artigo 4.º-A, n.º 14, começou a 1 de outubro de 2026, ao mesmo tempo que o resto.
Declarar não é verificar: o que a lei continua a não fazer
Nada no artigo 4.º-A obriga alguém a confirmar que o edifício corresponde ao que foi licenciado, pelo que a conformidade física permanece por verificar.
Três leituras erradas convém desmontar.
A lei não cria qualquer obrigação de inspeção. Nenhum engenheiro é chamado para que a declaração seja feita e nenhum exame técnico está por detrás dela. O notário regista a situação declarada, não mede áreas, não abre o processo camarário e não avalia obras.
A lei não proíbe vender sem título. Uma das três declarações admitidas é exatamente a de que o vendedor não o tem.
A lei não anula um negócio por o imóvel não ter título. A anulabilidade liga-se à falta da menção. Um imóvel sem título vendido com essa falta declarada produz um negócio válido, e um comprador informado.
O que fica de pé é a distância entre o papel e o edifício. Segundo o INE, Censos 2021, 35,8% dos edifícios portugueses precisam de reparação, repartidos por 21,8% de reparações ligeiras, 9,4% de médias e 4,6% de profundas, o que dá 14% para problemas de condição sérios. Nenhuma percentagem dessas aparece numa declaração de título, porque a declaração descreve o processo administrativo e não o edifício.
Quando a divergência existe, os custos são reais e conhecidos. Legalizar um muro anda entre 750€ e 1.400€. Um anexo situa-se entre 850€ e 1.500€, subindo para 2.000€ a 8.000€ num anexo padrão de 50 m². Obras de alteração numa moradia custam tipicamente entre 2.500€ e 4.000€, e a legalização de uma construção ilegal entre 5.500€ e 7.000€, com as taxas a variarem conforme o Regulamento de Taxas de cada município. As coimas do RJUE por obras sem título vão de 498,80€ a 99.759,58€ para pessoas singulares e até 249.398,95€ para pessoas coletivas. O que é construir ou comprar sem licença e a construção ilegal no Algarve tratam os dois cenários com detalhe.
A declaração diz o que o vendedor afirma sobre o processo. A inspeção Simplex Safe da InspectOS compara o imóvel construído com as peças licenciadas e identifica cada divergência, com relatório assinado por engenheiro inscrito na Ordem dos Engenheiros. Custa uma fração da exposição contraordenacional que rastreia.
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Durante quanto tempo pode um título ser posto em causa?
O artigo 69.º, n.º 4, do RJUE fixa um prazo único de três anos, contado da emissão do ato, aplicável a todas as vias de reação.
Esse prazo de três anos cobre a declaração de nulidade pelo próprio órgão emitente, a ação administrativa do Ministério Público e a ação popular. Substitui um prazo anterior de dez anos. O n.º 5 alarga o prazo ao da prescrição criminal quando os factos que fundamentam a nulidade constituem crime, e a única exceção são os monumentos nacionais e as respetivas zonas de proteção.
O artigo termina no n.º 5. Não existe uma via separada de cinco anos para particulares, ao contrário do que várias análises publicadas afirmam.
A origem do erro vale a pena conhecer, porque ajuda a ler criticamente o que circula. A proposta inicial do Governo previa mesmo um ano para o órgão emitente. A lei de autorização legislativa, a Lei n.º 9-B/2026, fixou depois um limite mínimo abaixo do qual o prazo do Ministério Público não podia descer, e o texto aprovado não pôde ficar mais curto do que três anos. Os resumos escritos na fase de proposta, e nunca revistos depois, continuam a publicar os números antigos. É um erro herdado, não um erro descuidado.
O prazo de um ano de que toda a gente fala é outro prazo
O prazo de um ano pertence ao controlo sucessivo da comunicação prévia, previsto no artigo 35.º, n.º 10, e não à declaração de nulidade.
Existe mesmo um prazo de um ano no diploma, e confundi-lo com o prazo de nulidade é o erro mais comum em toda a cobertura desta reforma.
O artigo 35.º, n.º 10, do RJUE determina que o controlo sucessivo da conformidade legal e regulamentar dos projetos e demais elementos instrutórios da comunicação prévia caduca no prazo de um ano, contado da data do pagamento das taxas ou do início da utilização do edifício ou fração, consoante o que ocorra mais tarde.
Os dois prazos respondem a perguntas diferentes. O do artigo 35.º responde a se o município ainda pode fazer o controlo retroativo da conformidade de uma comunicação prévia. O do artigo 69.º responde a se o ato ainda pode ser declarado nulo. Não formam um intervalo e não são alternativas para a mesma coisa.
Um ponto fecha a confusão. O n.º 11 do mesmo artigo 35.º estabelece que a caducidade do controlo sucessivo não impede a fiscalização administrativa a todo o tempo. Ler o prazo de um ano como o momento em que o imóvel deixa de poder ser questionado é, portanto, uma leitura errada por duas vias ao mesmo tempo.
E os títulos antigos? O prazo recomeça
O artigo 12.º do DL 108/2026 aplica os novos prazos às situações jurídicas já constituídas e conta-os a partir da entrada em vigor do diploma.
Esta é a parte com maior consequência prática para quem compra imóvel antigo, e é também a que quase não aparece na cobertura publicada.
O regime transitório funciona em camadas. O diploma aplica-se aos procedimentos iniciados depois da sua entrada em vigor e ainda àqueles que, tendo começado antes, se encontrem em fase de saneamento e apreciação liminar, podendo os interessados praticar os atos necessários para adaptar o pedido ao novo regime.
Os números seguintes desse artigo 12.º vão mais longe. Os novos prazos de declaração de nulidade e de caducidade aplicam-se às situações jurídicas já constituídas, ou seja, a atos emitidos antes do diploma. E contam-se a partir da entrada em vigor do DL 108/2026, e não da data do ato original, salvo se o prazo do regime anterior se completar antes, caso em que vale essa data mais próxima.
O efeito prático é contraintuitivo e merece ser dito com clareza. Um ato emitido há muitos anos não fica com a janela de nulidade esgotada por efeito da reforma. A janela recomeça a contar na entrada em vigor, com a salvaguarda de que o regime antigo, quando terminasse mais cedo, prevalece. Para imóveis mais antigos, a exposição à declaração de nulidade reinicia em vez de fechar.
A intuição comum diz o contrário, e é a intuição que faz um comprador baixar a guarda perante uma licença dos anos noventa. A leitura do mecanismo é segura. A tradução dessa leitura numa afirmação concreta sobre um título específico é matéria para o advogado do comprador, e é assim que ela deve ser tratada.
Porque é que a comunicação prévia passa a ser a regra?
Onde os parâmetros urbanísticos constam de um plano vinculativo, a comunicação prévia substitui o licenciamento e o promotor declara a conformidade sob sua responsabilidade.
A comunicação prévia funciona como declaração de responsabilidade do promotor. As obras podem iniciar-se depois do pagamento das taxas e da comunicação de início dos trabalhos, sem ato permissivo prévio da Câmara Municipal.
Em paralelo, o diploma exige uma declaração de responsabilidade do diretor de obra ou do diretor de fiscalização atestando a conformidade dos trabalhos executados com o projeto aprovado, e cria novas contraordenações para comunicações prévias incompletas e para a falta de comunicação do início dos trabalhos. O sentido da reforma é coerente: menos apreciação prévia pela administração, mais responsabilidade declarada pelos técnicos privados.
Para quem compra, a consequência é direta. Diminuem os momentos em que uma entidade pública examina o imóvel, e a conformidade passa a depender de declarações de terceiros que o comprador não escolheu nem controla. A inspeção pré-compra é o único momento do processo que o comprador contrata, e o que as normas de inspeção em Portugal fixam sobre quem a pode fazer aplica-se sem alteração depois de 1 de outubro.
Convém separar aqui uma correção que aparece colada a esta reforma. O RGEU não foi revogado. A revogação ficou dependente da entrada em vigor de um futuro diploma de regulamentação técnica, ainda não publicado, e o RGEU mantém-se como norma técnica aplicável. Pela mesma razão, o DL 108/2026 não isenta os imóveis anteriores a 1951: essa dispensa assenta no regime do RGEU e na deliberação de cada município, matéria tratada na dispensa de licença para imóveis anteriores a 1951.
Com que texto se deve trabalhar?
Três instrumentos definem o que está em vigor, e muitos artigos publicados citam apenas o primeiro deles.
| Instrumento | Efeito |
|---|---|
| Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio | A reforma. 21.ª alteração ao RJUE, tocando também o Regime Jurídico da Reabilitação Urbana, o RGEU e o DL 10/2024 |
| Declaração de Retificação n.º 29-A/2026/1 | Retifica formalmente o texto publicado em maio |
| Decreto-Lei n.º 155-B/2026, de 31 de julho | Adia a entrada em vigor para 1 de outubro de 2026 |
Trabalhar apenas com o texto de 29 de maio produz duas leituras erradas de uma vez: a data de entrada em vigor e a redação de vários artigos. Qualquer citação recolhida de um resumo publicado antes de agosto de 2026 deve ser confirmada contra o texto consolidado no Diário da República antes de ser usada numa decisão.
O que perguntar ao vendedor antes da escritura?
Três perguntas ao vendedor cobrem o que a declaração vai revelar, e nenhuma delas espera pela escritura.
A declaração só aparece no documento final. As respostas existem hoje, e pedi-las cedo não custa nada.
- Qual o procedimento urbanístico do imóvel e que peças compõem o título nesse procedimento. A resposta identifica o que deve ser apresentado, e a ausência de qualquer peça é a primeira informação útil.
- Qual das três declarações o vendedor tenciona fazer. Um vendedor que já sabe que vai declarar não ter título dá ao comprador meses de antecedência sobre uma negociação que de outro modo aconteceria no dia da escritura.
- Se o que está construído corresponde ao processo aprovado. Esta é a pergunta que a lei nova não faz a ninguém. A certidão prova que existe processo aprovado. Não prova que o edifício lhe corresponde, e varandas fechadas, garagens convertidas, anexos acrescentados e divisões a mais não aparecem em documento nenhum.
O guia das perguntas ao vendedor sobre o título urbanístico desenvolve cada uma destas perguntas, acrescenta uma quarta e explica o que significa uma não resposta.
A ficha técnica da habitação e a lista do que verificar antes de comprar cobrem os documentos restantes, e o CPCV fixa o momento a partir do qual o sinal fica exposto.
Perguntas Frequentes
O que é o título urbanístico?
É o conjunto documental que demonstra a legitimidade de uma operação urbanística, e a sua composição varia com o procedimento seguido. No licenciamento inclui o comprovativo do pagamento de taxas, o último requerimento devidamente instruído e a notificação do deferimento ou o comprovativo da submissão. Na comunicação prévia inclui o comprovativo do pagamento de taxas, o formulário preenchido e o comprovativo da submissão. Não é a mesma coisa que a licença de utilização: o título diz que a construção foi autorizada, a licença de utilização diz que a ocupação o é.
Posso vender um imóvel sem título urbanístico depois de 1 de outubro?
Sim. Uma das três declarações expressamente admitidas pelo artigo 4.º-A, n.º 14, é a de que o transmitente declara não ter título urbanístico. A obrigação criada pelo DL 108/2026 é de transparência e não de conformidade. O que a lei não admite é a omissão da menção.
O notário passa a verificar se o imóvel está legal?
Não. O profissional que titula o negócio faz constar a situação declarada pelo transmitente. Nada na norma obriga a confrontar o edifício com o que foi licenciado, a medir áreas ou a consultar o processo camarário. Depois de 1 de outubro de 2026 continua a não existir qualquer exame técnico do imóvel no processo de transmissão.
O que significa uma escritura anulável?
Um negócio anulável produz efeitos, ao contrário de um negócio nulo, mas pode ser impugnado dentro do prazo legal. A consequência prática é que uma escritura onde a menção foi omitida fica exposta a impugnação durante anos, mesmo quando as partes agiram de boa fé.
Durante quanto tempo pode a licença de um imóvel ser declarada nula?
O artigo 69.º, n.º 4, do RJUE fixa um prazo de três anos contado da emissão do ato, e esse prazo vale igualmente para a declaração de nulidade pelo órgão emitente, para a ação administrativa do Ministério Público e para a ação popular. Substitui um prazo anterior de dez anos. O prazo alarga-se ao da prescrição criminal quando os factos constituem crime, e os monumentos nacionais e as suas zonas de proteção ficam de fora.
A lei aplica-se a atos emitidos antes de 2026?
Sim, e de uma forma que surpreende. O artigo 12.º do DL 108/2026 aplica os novos prazos às situações jurídicas já constituídas e conta-os a partir da entrada em vigor do diploma, e não da data do ato original, salvo se o prazo do regime anterior terminasse antes. Um título antigo não fica, por efeito da reforma, imune a uma declaração de nulidade.
O DL 108/2026 obriga a fazer uma inspeção ao imóvel?
Não. O diploma não cria qualquer obrigação geral de inspeção, nem para o vendedor nem para o comprador. A verificação técnica do imóvel continua a ser um serviço que o comprador contrata por sua iniciativa, e é o único momento do processo em que alguém compara o edifício com as peças licenciadas.
O RGEU foi revogado?
Não. A revogação ficou dependente da entrada em vigor de um futuro diploma de regulamentação técnica, que ainda não foi publicado. Até lá o RGEU mantém-se em vigor como norma técnica aplicável, a par do regulamento municipal de urbanização e edificação de cada município.
Conclusão
O DL 108/2026 acrescenta uma pergunta ao documento de venda e obriga a que ela seja respondida. Isso é útil e é pouco. A verificação de que o edifício corresponde ao que o município autorizou saiu do processo a 1 de janeiro de 2024, por obra do DL 10/2024, e não volta a 1 de outubro de 2026. A declaração descreve o papel. Continua a não haver, em nenhum ponto da transmissão, quem descreva o edifício.
Para o comprador, a leitura correta desta reforma é a mais simples de todas: a informação melhora, o risco fica onde estava, e o prazo em que um título pode ser posto em causa recomeça em vez de terminar.
A inspeção Simplex Safe da InspectOS coloca um engenheiro inscrito na Ordem dos Engenheiros dentro do imóvel com as peças licenciadas na mão, e entrega um relatório datado que identifica cada divergência entre o construído e o aprovado. Comparada com uma coima que pode chegar a 249.398,95€ para uma pessoa coletiva, ou com o custo de legalizar depois da escritura, é a mais barata das duas decisões possíveis.
→ Agendar uma inspeção Simplex Safe · obtenha um orçamento em inspectos.pt/inspecoes-residenciais
Atualizado em setembro de 2026 | Revisto pela equipa de engenharia da InspectOS, engenheiros inscritos na Ordem dos Engenheiros | InspectOS Portugal · Posição legal verificada a 25 de setembro de 2026
Fontes: Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio · Declaração de Retificação n.º 29-A/2026/1 · Decreto-Lei n.º 155-B/2026, de 31 de julho, Diário da República n.º 147/2026, 5.º Suplemento, Série I · Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro (RJUE), artigos 4.º-A, 35.º e 69.º na redação consolidada · Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro · Lei n.º 9-B/2026 · Portaria n.º 320/2026/1, de 31 de julho · Decreto-Lei n.º 38382, de 7 de agosto de 1951 (RGEU) · INE, Censos 2021 · Instituto dos Registos e do Notariado · Ordem dos Engenheiros · Diário da República.