O Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio, aplica-se desde 1 de outubro de 2026. Desde essa data o documento que titula a transmissão de um imóvel tem de mencionar a situação do título urbanístico, e a omissão dessa menção torna o negócio anulável. O que não passou a existir é verificação. Nenhuma entidade compara o que está construído com o que foi aprovado pela Câmara Municipal, e a menção reproduz aquilo que o vendedor declarar. Desde 1 de janeiro de 2024, por força do Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro, a responsabilidade pelas irregularidades urbanísticas acompanha o imóvel e recai sobre quem compra. O guia sobre o que mudou a 1 de outubro trata a alteração em detalhe. Este trata das perguntas que passam a fazer sentido colocar ao vendedor.
Índice
- O que consta na escritura desde 1 de outubro de 2026?
- Porque é que a declaração pode dizer que não existe título?
- Que perguntas passam a fazer sentido antes do CPCV?
- O que mudou nos prazos de declaração de nulidade?
- Quem verifica se o construído corresponde ao aprovado?
- Perguntas Frequentes
- Conclusão
O que consta na escritura desde 1 de outubro de 2026?
O artigo 4.º-A n.º 14 do RJUE obriga o profissional que titula a transmissão a mencionar a situação do título urbanístico, sob pena de anulabilidade do negócio.
A obrigação recai sobre o conservador, o notário, o advogado, o solicitador ou outra entidade legalmente competente para titular o negócio. Não recai sobre o vendedor nem sobre o comprador. O que a lei exige é que o documento diga alguma coisa sobre o título, e que essa coisa seja uma de três.
A primeira é a existência do título urbanístico correspondente, quando este lhe é apresentado. A segunda é a declaração do transmitente de que o detém, quando não o apresenta. A terceira é a declaração do transmitente de que não o detém.
Vale a pena reter a segunda e a terceira, porque são elas que mudam o trabalho de quem compra. Em dois dos três casos, o que fica escrito na escritura é aquilo que o vendedor disse, sem documento em cima da mesa.
A anulabilidade liga-se à omissão da menção, não à falta de título. Se o documento nada disser, o negócio fica anulável. Se o documento disser que o vendedor declarou não ter título, o negócio é válido. A distinção é a mais importante de toda a alteração e é também a que mais coberturas trocaram.
O título urbanístico não é a licença de utilização. O título diz que a operação foi autorizada; a licença de utilização diz que o imóvel pode ser ocupado para determinado fim. O guia da licença de utilização trata o segundo documento. Existe ainda uma regra própria no artigo 4.º-A n.º 13: o título de utilização transmite-se automaticamente com a propriedade.
Os modelos obrigatórios foram aprovados pela Portaria n.º 320/2026/1, de 31 de julho, e produzem efeitos com o diploma, desde 1 de outubro de 2026. Os formulários anteriores deixaram de valer nessa data.
Porque é que a declaração pode dizer que não existe título?
A alínea c) do n.º 14 prevê expressamente a declaração de não deter título, o que confirma que vender sem título continua a ser legal.
Esta é a leitura que quase toda a cobertura inverteu, e importa dizê-la sem rodeios. A lei não proíbe a venda de um imóvel sem título urbanístico. Se proibisse, não teria criado uma alínea destinada a acolher exatamente essa declaração.
O que a lei faz é obrigar a que o assunto fique escrito. Passa a haver um sítio no documento onde a situação urbanística aparece, e passa a haver uma pessoa responsável por lá a colocar. Antes disso, a questão podia atravessar a transação inteira sem ser formulada.
Duas consequências decorrem daqui para quem compra.
A primeira é que a declaração é informação, e não garantia. Uma escritura que diga que o vendedor declarou deter o título sem o apresentar é uma escritura válida com uma afirmação por confirmar lá dentro. Serve para responsabilizar mais tarde. Não serve para saber hoje.
A segunda é que um imóvel sem título continua a poder ser comprado, e o que muda é apenas que a ausência fica registada. As consequências práticas da ausência mantêm-se todas: dificuldade de financiamento, dificuldade de revenda, e exposição contraordenacional perante a Câmara Municipal. As coimas do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação vão de 498,80€ a 99.759,58€ para pessoas singulares e até 249.398,95€ para pessoas coletivas. O guia sobre comprar casa sem licença de utilização trata os cenários e o que se pode exigir ao vendedor.
Que perguntas passam a fazer sentido antes do CPCV?
A menção só aparece na escritura, pelo que a informação tem de ser pedida antes do contrato-promessa, quando ainda existe margem.
O momento importa. A menção obrigatória entra no documento que titula a transmissão, e nessa altura o sinal já foi entregue e o contrato-promessa já vincula. Quem esperar pela escritura para saber a situação urbanística fica a saber no pior momento possível.
Quatro perguntas passam a ter resposta previsível, e é a previsibilidade que as torna úteis.
Qual das três menções vai constar do documento? O vendedor sabe, ou tem de descobrir. A resposta arruma o caso em minutos e diz desde logo se há título, se há título por apresentar, ou se não há.
O título urbanístico pode ser apresentado antes do CPCV? Um vendedor que detenha o título não tem razão para o guardar até à escritura. A recusa em antecipar um documento que existe é, por si, informação.
A que operação corresponde o título, e é a última? Um imóvel pode ter título para a construção original e obras posteriores sem procedimento. É a comparação entre o que foi titulado e o que está no local que responde, e não a existência de um documento qualquer.
Existem obras posteriores à data do título? A pergunta deve ser feita mesmo quando a resposta anterior foi tranquilizadora, e a resposta deve ser confrontada com o que se vê no imóvel.
Uma nota sobre o que fazer com as respostas. Nenhuma delas fecha o assunto, porque todas dependem da palavra do vendedor. O que fazem é dizer onde olhar, e transformar uma dúvida geral numa lista curta de coisas a confirmar antes de assinar. O guia sobre o Simplex Urbanístico explica porque é que o momento anterior ao CPCV passou a ser o único com margem real.
O que mudou nos prazos de declaração de nulidade?
O artigo 69.º n.º 4 do RJUE fixa um prazo único de três anos a contar da emissão do ato, em substituição do prazo anterior de dez anos.
O prazo de três anos cobre a declaração de nulidade pela própria entidade que emitiu o ato, a ação administrativa do Ministério Público e a ação popular. É um prazo só, e não três prazos diferentes conforme quem age. O n.º 5 alarga-o ao prazo de prescrição do procedimento criminal quando os factos que fundamentam a nulidade constituírem crime, e a única exceção são os monumentos nacionais e as respetivas zonas de proteção.
Existe um segundo número que circula confundido com este e que responde a outra pergunta. O artigo 35.º n.º 10 trata do controlo sucessivo de uma comunicação prévia pela Câmara Municipal, que caduca ao fim de um ano contado do pagamento das taxas ou do início da utilização, consoante o que for posterior. O n.º 11 acrescenta que essa caducidade não impede a fiscalização administrativa a todo o tempo.
São mecanismos distintos e respondem a perguntas distintas. Um diz se o ato ainda pode ser declarado nulo. O outro diz se a conformidade ainda pode ser verificada a posteriori. Escrever que o prazo é "de um a três anos" junta duas coisas que a lei separou.
Há ainda um efeito transitório que merece atenção de quem compra imóvel antigo. O artigo 12.º do Decreto-Lei n.º 108/2026 manda aplicar os novos prazos a situações jurídicas já constituídas, e conta-os a partir da entrada em vigor do diploma e não da data do ato original, com a salvaguarda de que prevalece a data anterior sempre que o regime precedente se completasse mais cedo. O efeito prático contraria a intuição: um título antigo não fica, por ser antigo, fora do alcance de uma declaração de nulidade. Antes de tratar um caso concreto como resolvido, confirme o enquadramento com quem o possa ler à luz da situação específica.
Quem verifica se o construído corresponde ao aprovado?
Nenhuma entidade presente na transação compara o imóvel com o projeto aprovado, e o Decreto-Lei n.º 108/2026 não criou essa verificação.
Esta é a parte que a alteração de 1 de outubro deixou exatamente onde estava. O notário não inspeciona. O conservador não inspeciona. A Câmara Municipal deixou de ser chamada ao momento da transmissão em 1 de janeiro de 2024, com o Decreto-Lei n.º 10/2024, e não voltou. O que existe desde então é uma declaração a mais no documento, feita por quem vende.
A comparação continua a ter de ser encomendada por quem tem interesse nela, que é o trabalho de uma inspeção pré-compra. Segundo o INE, Censos 2021, 35,8% dos edifícios em Portugal necessitam de reparação, com 21,8% de necessidades ligeiras, 9,4% médias e 4,6% profundas. Nenhuma dessas categorias corresponde a conformidade urbanística, que não é levantada em nenhuma estatística nacional, e é essa ausência que descreve o problema melhor do que qualquer número.
Uma inspeção Simplex Safe da InspectOS levanta o que está construído e confronta-o com o que foi titulado e licenciado, identificando obras sem procedimento, áreas que não reconciliam entre a Caderneta Predial Urbana e a descrição predial, e alterações de uso não tituladas. O resultado é um documento datado, com fotografias, assinado por engenheiro inscrito na Ordem dos Engenheiros com cédula identificada.
O que esse documento faz, e que a declaração do vendedor não faz, é fixar o estado do imóvel numa data anterior à assinatura. A partir do momento em que a escritura é outorgada, a prova passa a ser reconstituída e não recolhida.
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Perguntas Frequentes
Desde 1 de outubro de 2026 é obrigatório ter título urbanístico para vender?
Não. O artigo 4.º-A n.º 14 do RJUE prevê expressamente, na alínea c), a declaração do vendedor de que não detém título urbanístico. Vender sem título continua a ser legal. O que passa a ser obrigatório é que o documento que titula a transmissão mencione a situação, e é a omissão dessa menção que torna o negócio anulável.
O Decreto-Lei n.º 108/2026 passou a exigir uma inspeção ao imóvel?
Não criou qualquer obrigação de inspeção. A alteração é documental e diz respeito ao que tem de constar do documento que titula a transmissão. A comparação entre o que está construído e o que foi aprovado continua a não ser feita por nenhuma entidade presente na transação, e continua a depender de quem a encomendar.
Se o vendedor declarar que tem título mas não o apresentar, isso é suficiente?
É suficiente para a validade do negócio e insuficiente para quem compra. A escritura fica regular com essa menção, e o comprador fica com uma afirmação por confirmar. Peça o documento antes do contrato-promessa, quando ainda existe margem para decidir, e confirme a que operação ele corresponde.
Qual é o prazo para um título ser declarado nulo?
O artigo 69.º n.º 4 do RJUE fixa três anos a contar da emissão do ato, prazo único para a entidade emitente, para a ação administrativa do Ministério Público e para a ação popular. O prazo de um ano que aparece em muitas leituras é outro mecanismo, o controlo sucessivo da comunicação prévia previsto no artigo 35.º n.º 10, e não deve ser somado nem confundido com o primeiro.
Comprei antes de 1 de outubro de 2026. A alteração afeta-me?
A menção obrigatória aplica-se aos negócios titulados desde 1 de outubro de 2026 e não retroage a escrituras anteriores. O artigo 12.º do diploma manda porém aplicar os novos prazos de nulidade a situações já constituídas, contando-os da entrada em vigor e ressalvando os casos em que o regime anterior se completaria antes. Se a situação urbanística do seu imóvel nunca foi levantada, o enquadramento merece confirmação à luz do caso concreto.
Conclusão
A alteração aplicável desde 1 de outubro de 2026 é menor do que a cobertura sugeriu e mais útil do que parece. Não cria inspeções, não proíbe vendas e não devolve à Câmara Municipal o papel que perdeu em janeiro de 2024. Obriga a que a situação urbanística seja dita em voz alta, por escrito, por quem vende.
Para quem compra, o valor está em pedir essa resposta antes do contrato-promessa em vez de a ler na escritura. As quatro perguntas acima produzem, em poucos dias, uma lista curta do que falta confirmar. Confirmar é trabalho de campo, e é a única parte do processo que ninguém faz por si.
Uma inspeção Simplex Safe compara o construído com o titulado e entrega o resultado num documento datado enquanto o preço ainda está em aberto. Face a uma exposição contraordenacional que chega a 99.759,58€ para um proprietário singular, é uma linha pequena na compra.
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Atualizado em outubro de 2026 | Revisto pela equipa de engenharia da InspectOS, engenheiros inscritos na Ordem dos Engenheiros | InspectOS Portugal · Posição legal verificada a 17 de setembro de 2026
Fontes: Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro (RJUE), artigos 4.º-A, 35.º e 69.º · Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio, artigo 12.º · Decreto-Lei n.º 155-B/2026, de 31 de julho, Diário da República n.º 147/2026, 5.º Suplemento, Série I · Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro · Portaria n.º 320/2026/1, de 31 de julho · INE, Censos 2021 · Ordem dos Engenheiros · Diário da República.