Nenhum banco português dispensa formalmente a licença de utilização. Quem procura por esta pergunta procura-a quase sempre depois de um processo ter parado, e a resposta honesta é que a procura por uma instituição mais permissiva não resolve nada. Alguns bancos avançam mediante prova de que existe um processo de legalização em curso na Câmara Municipal, e isso é uma condição, não uma dispensa. O Banco de Portugal confirmou que cada instituição decide por si que documentos pede. O ponto que a pergunta esconde é outro: a exigência do banco não é uma verificação da legalidade do imóvel, é a proteção de uma garantia. Satisfazê-la, ou contorná-la, não retira ao comprador nada do que fica a acompanhar o imóvel. O guia da licença de utilização explica o documento; este guia explica porque mudar de banco não muda o problema.
Índice
- Que bancos não exigem licença de utilização?
- Porque é que mudar de banco não resolve o problema?
- O que significa "processo de legalização em curso"?
- Como saber se a legalização é sequer possível?
- E se comprar sem recorrer a crédito?
- Perguntas Frequentes
- Conclusão
Que bancos não exigem licença de utilização?
Nenhuma instituição portuguesa dispensa formalmente a licença de utilização, e o Banco de Portugal confirmou que cada uma decide os documentos que pede.
A resposta curta é que a lista procurada não existe.
O Banco de Portugal confirmou que as instituições mantêm-se livres de pedir a licença de utilização e a Ficha Técnica da Habitação antes de aprovar um processo, e que cada uma decide por si. A formulação correta é essa. Não é que os bancos sejam obrigados a exigir o documento, nem que algum o dispense por política declarada.
Vale a pena perceber porque é que a licença aparece nesta fase, porque é isso que explica o resto do artigo. A exigência não é uma fiscalização urbanística. Nenhuma instituição de crédito tem competência para verificar se uma obra respeita o que foi licenciado, e nenhuma se propõe fazê-lo. A licença interessa por uma razão patrimonial: um imóvel com a situação urbanística por regularizar é mais difícil de executar e de revender, e vale menos como garantia.
Daqui decorre a consequência que a pergunta original ignora. A verificação que o banco faz é documental e serve o próprio banco. Não certifica que o imóvel é legal, não compara o construído com o aprovado, e não transfere risco nenhum para longe de quem compra. Um processo aprovado não é um atestado de legalidade, e um processo recusado não é a origem do problema, é o primeiro sítio onde ele aparece.
Porque é que mudar de banco não resolve o problema?
A irregularidade urbanística acompanha o imóvel e não o financiamento, pelo que reaparece na revenda, no arrendamento e perante a Câmara Municipal.
Procurar uma instituição mais permissiva trata o financiamento como se fosse o problema. O problema está no imóvel, e fica lá.
A obrigação urbanística segue o prédio, não a pessoa. Quem for proprietário no momento em que a Câmara Municipal atuar responde pela situação, independentemente de quem executou a obra. As contraordenações do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação vão de 498,80€ a 99.759,58€ para pessoas singulares e até 249.398,95€ para pessoas coletivas, e a legalização, quando é possível, é um custo à parte.
Na revenda, a mesma pergunta volta. O comprador seguinte faz as verificações que este comprador está a fazer agora, e encontra o mesmo. Se esse comprador recorrer a crédito, encontra também a mesma resposta da instituição. O guia sobre comprar casa sem licença de utilização trata os cenários possíveis e o que se pode exigir ao vendedor.
No arrendamento, existe uma regra própria. O artigo 1070.º n.º 1 do Código Civil determina que o arrendamento urbano só pode recair sobre locais cuja aptidão para o fim do contrato seja atestada pelas entidades competentes, designadamente através de licença de utilização, quando exigível. A ressalva final importa e é frequentemente omitida: a exigência depende de a licença ser devida para aquele imóvel. Onde é devida e não existe, o contrato fica exposto.
E desde 1 de janeiro de 2024 nada disto é verificado na escritura. O Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro retirou da escritura a verificação da licença pelo notário. A partir de 1 de outubro de 2026, o Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio, cuja entrada em vigor foi diferida para essa data pelo Decreto-Lei n.º 155-B/2026, de 31 de julho, obriga a que o documento que titula a transmissão mencione a situação do título urbanístico: que existe e foi exibido, que o vendedor declara tê-lo, ou que declara não o ter. Passa a haver menção. Continua a não haver verificação, como explica o guia sobre o que muda a 1 de outubro.
O que significa "processo de legalização em curso"?
Um processo submetido na Câmara Municipal demonstra que a regularização foi iniciada, e não que vai ser deferida, nem em que prazo.
Esta é a única via pela qual um processo avança com a situação por resolver, e é onde a linguagem engana.
Alguns bancos aceitam prosseguir mediante comprovativo de que existe um pedido de legalização entregue na Câmara Municipal. O comprovativo demonstra três coisas: que alguém identificou a irregularidade, que apresentou um pedido, e a data em que o fez.
Não demonstra nenhuma das seguintes:
- Que o pedido reúne condições para ser deferido.
- Que a Câmara não vai exigir alterações à obra antes de deferir.
- Quanto tempo demora, matéria que varia por município e por complexidade.
- Quanto custa executar o que vier a ser exigido.
Por isso é uma condição e não uma dispensa. Um processo em curso mantém a operação viva enquanto o risco continua todo por resolver, e a diferença entre as duas coisas é a que separa um comprador informado de um comprador que assinou. Quando o processo não produz a licença, quem já assinou o Contrato-Promessa de Compra e Venda tem o sinal comprometido e uma margem de manobra bastante menor.
Como saber se a legalização é sequer possível?
A legalização depende do que foi construído e de onde, e algumas situações não têm via de regularização por razões de ordenamento.
Antes de perguntar quanto custa legalizar, há uma pergunta anterior: é possível.
Compare o construído com o aprovado. A verificação que decide tudo o resto é a comparação entre o que está no local e o que consta do processo camarário. Ninguém a faz por iniciativa própria, e nenhuma das entidades presentes na transação a tem por função. O guia da licença de utilização descreve as três comparações documentais que um comprador consegue fazer sozinho num dia.
Distinga a falta de papel da falta de legalidade. Uma obra executada ao abrigo de um processo válido, cuja licença nunca chegou a ser pedida no fim, é um problema administrativo. Um imóvel anterior a 1951 pode estar dispensado da licença, e a dispensa não é automática nem presumida, como explica o guia sobre a dispensa de 1951 e como se prova. Uma obra executada sem qualquer procedimento é outra coisa. E uma obra em zona onde o ordenamento não admite aquela construção pode não ter via de legalização nenhuma, quaisquer que sejam a vontade do proprietário e o orçamento disponível.
Peça um número em vez de uma impressão. Legalizar um muro custa tipicamente entre 750€ e 1.400€. Um anexo entre 850€ e 1.500€, subindo para 2.000€ a 8.000€ num anexo corrente de 50 m². Obras de alteração numa moradia entre 2.500€ e 4.000€. A legalização de uma construção não licenciada entre 5.500€ e 7.000€, com as taxas municipais a variar conforme o regulamento de cada câmara. Estes valores dizem respeito ao processo, não ao que a obra em si possa exigir.
Quem estabelece a comparação. Um engenheiro inscrito na Ordem dos Engenheiros mede o construído, confronta-o com as peças desenhadas aprovadas e regista o resultado num documento datado com número de cédula. É esse documento que permite decidir com informação, e é o mesmo que serve de base a uma renegociação de preço enquanto o preço ainda se move.
E se comprar sem recorrer a crédito?
Numa compra sem financiamento desaparece a verificação documental da instituição de crédito, e mantém-se integralmente a exposição urbanística associada ao imóvel.
Este é o desfecho mais frequente da pesquisa que traz as pessoas a esta página, e merece ser dito com clareza.
Quem não consegue financiamento e tem meios próprios por vezes avança na mesma. A operação deixa de depender de qualquer instituição, e o obstáculo desaparece. O que desaparece com ele é a única verificação documental que alguém estava a fazer sobre aquele imóvel.
Repare na sequência. O notário deixou de verificar a legalidade urbanística em 2024. O mediador representa o vendedor. A partir de outubro de 2026 a escritura passa a registar uma declaração do vendedor sobre o título, sem que ninguém a confronte com o edifício. Numa compra com crédito, a exigência documental do banco era, por acidente, o último ponto do processo em que a falta de um papel produzia uma consequência. Numa compra a pronto, não fica nenhum.
Nada disto é argumento contra comprar. É argumento para que a verificação passe a ser encomendada, já que deixou de acontecer sozinha.
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Perguntas Frequentes
Existe algum banco que dispense a licença de utilização?
Não existe nenhuma instituição portuguesa que a dispense formalmente. O Banco de Portugal confirmou que cada instituição decide por si que documentos exige, e muitas continuam a pedir a licença de utilização e a Ficha Técnica da Habitação. Procurar uma instituição mais permissiva raramente resolve, porque a irregularidade fica associada ao imóvel e reaparece na transação seguinte.
O que é um comprovativo de processo de legalização em curso?
É a prova de que foi entregue um pedido de legalização na Câmara Municipal, com a respetiva data. Demonstra que o processo foi iniciado. Não demonstra que vai ser deferido, que a Câmara não exigirá alterações à obra, quanto tempo demorará nem quanto custará executar o que vier a ser exigido.
Se comprar a pronto pagamento, o problema desaparece?
Desaparece o obstáculo ao financiamento e mantém-se tudo o resto. A obrigação urbanística acompanha o imóvel e recai sobre quem for proprietário quando a Câmara Municipal atuar, e a mesma questão volta a colocar-se na revenda. Numa compra sem crédito deixa de haver qualquer entidade a pedir o documento, o que retira do processo a última verificação documental que existia.
Posso arrendar um imóvel sem licença de utilização?
O artigo 1070.º n.º 1 do Código Civil determina que o arrendamento urbano só pode recair sobre locais cuja aptidão para o fim do contrato seja atestada pelas entidades competentes, designadamente através de licença de utilização, quando exigível. A ressalva final é relevante, porque a exigência depende de a licença ser devida para aquele imóvel em concreto. Confirme antes de contar com a renda.
O banco verifica se a obra construída corresponde ao que foi licenciado?
Não verifica, e não tem essa função. A instituição confirma a existência de documentos e avalia o imóvel enquanto garantia. A comparação entre o que está construído e o que foi aprovado pela Câmara Municipal não é feita por nenhuma entidade presente na transação, e é precisamente a comparação que determina se existe irregularidade e qual o seu alcance.
Conclusão
A pergunta que traz a maioria das pessoas a este assunto pressupõe que o problema é o banco. Não é. A exigência da instituição é a proteção de uma garantia, não uma fiscalização, e por isso satisfazê-la não torna o imóvel legal nem contorná-la o torna ilegal. O que existe é uma irregularidade urbanística associada ao prédio, que segue para o proprietário seguinte e para o depois desse.
O passo que muda alguma coisa é estabelecer o que está construído face ao que foi aprovado, e a partir daí saber se existe via de legalização, quanto custa e quanto demora. Uma inspeção Simplex Safe da InspectOS faz essa comparação e entrega-a num documento datado, assinado por engenheiro inscrito na Ordem dos Engenheiros, enquanto o preço ainda está em aberto. Face a uma exposição contraordenacional que chega a 99.759,58€ para um proprietário singular, é uma linha pequena na compra.
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Atualizado em setembro de 2026 | Revisto pela equipa de engenharia da InspectOS, engenheiros inscritos na Ordem dos Engenheiros | InspectOS Portugal · Posição legal verificada a 17 de setembro de 2026
Fontes: Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro (RJUE) · Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro · Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio · Decreto-Lei n.º 155-B/2026, de 31 de julho, Diário da República n.º 147/2026, 5.º Suplemento, Série I · Decreto-Lei n.º 68/2004, de 25 de março · Código Civil, artigo 1070.º n.º 1 · Banco de Portugal, posição sobre os documentos exigidos pelas instituições de crédito · Ordem dos Engenheiros · Diário da República.