Comprar casa sem licença de utilização é legal em Portugal e continuará a ser depois de 1 de outubro de 2026. Nenhuma norma proíbe a transmissão de um imóvel sem título urbanístico. O risco não está na compra, está no que se herda com ela: desde 1 de janeiro de 2024, por força do Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro (DL 10/2024), nenhuma entidade pública verifica a situação urbanística antes da escritura, e a irregularidade passa para o novo proprietário. A decisão de avançar ou recuar depende de uma pergunta anterior ao preço: falta apenas o papel, falta a certidão de isenção, ou falta legalidade à própria obra? São três cenários com desfechos diferentes, e a licença de utilização sozinha não distingue entre eles.
Índice
- É legal comprar uma casa sem licença de utilização?
- Falta o papel ou falta legalidade à obra?
- Como saber em qual dos três cenários está?
- O que muda a 1 de outubro de 2026?
- Durante quanto tempo o problema o acompanha?
- Vale a pena avançar e legalizar depois?
- Perguntas Frequentes
É legal comprar uma casa sem licença de utilização?
A compra de imóvel sem licença de utilização é legal em Portugal e a escritura conclui-se, transferindo a situação urbanística para o comprador.
Convém dizê-lo já, porque é a primeira dúvida e a resposta é simples. Nenhuma norma proíbe vender ou comprar um edifício sem título urbanístico. A escritura realiza-se.
O que desapareceu foi a verificação. Até 1 de janeiro de 2024, o notário não celebrava a escritura de um imóvel urbano sem o vendedor apresentar licença válida. O DL 10/2024 retirou essa exigência e passou a legalidade urbanística para fora da transação. As alterações completas estão no nosso guia sobre o Simplex Urbanístico.
Quem compra adquire o imóvel e adquire a situação urbanística dele. Se existirem obras não licenciadas, alterações à configuração aprovada ou uma utilização diferente da licenciada, a irregularidade passa a ser do novo proprietário, que a terá de resolver, pagar e justificar perante a Câmara Municipal. As coimas do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE, Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro) vão de 498,80€ a 99.759,58€ para pessoas singulares e até 249.398,95€ para empresas.
Há ainda dois efeitos práticos que aparecem antes de qualquer coima. Um imóvel com situação urbanística por regularizar vale menos como garantia bancária, e os bancos mantêm-se livres de pedir a licença antes de aprovar crédito, como o Banco de Portugal confirmou. E o problema reaparece na revenda, perante um comprador que faz as mesmas perguntas.
Falta o papel ou falta legalidade à obra?
Um imóvel sem licença cai num de três cenários: falta administrativa, isenção por anterioridade a 1951, ou obra que nunca foi autorizada.
Esta é a distinção que decide tudo o resto, e é a que quase nunca aparece explicada. Tratar os três como um só problema leva a recuar de um negócio bom ou a avançar para um mau.
Cenário 1. A licença existe e ninguém a produziu. O edifício foi licenciado, o processo está no arquivo da Câmara Municipal e o vendedor perdeu o documento, herdou o imóvel sem ele, ou nunca o procurou. Resolve-se com um pedido de certidão à Câmara. É uma falha administrativa e não urbanística, e é o cenário mais frequente em imóveis com décadas e vários proprietários.
Cenário 2. O edifício está dispensado e falta a certidão de isenção. Construção anterior a 7 de agosto de 1951, data de entrada em vigor do Regulamento Geral das Edificações Urbanas (Decreto-Lei n.º 38382, de 7 de agosto de 1951). Nestes casos a Câmara não emite licença: emite certidão de isenção. A dispensa é condicional e cobre apenas a construção original, o que leva muitos destes casos a terminar no cenário 3.
Cenário 3. A obra, ou parte dela, nunca foi autorizada. Uma ampliação, uma varanda fechada, um anexo, um sótão convertido, ou o edifício inteiro. A legalização é possível em muitos casos e impossível noutros, e o que decide não é a vontade da Câmara mas a classificação do solo e o Plano Diretor Municipal. Uma construção implantada em área de reserva, sobre estremas ou em faixa de proteção pode não ter caminho de legalização. A escala do problema é conhecida em algumas regiões, e o nosso guia sobre construção ilegal no Algarve documenta o que a fiscalização encontra.
Os três parecem iguais de fora. O vendedor diz a mesma frase nos três casos: "não tenho a licença". A diferença entre uma ida à Câmara e uma ordem de demolição está no que ninguém verificou.
Como saber em qual dos três cenários está?
A triagem faz-se com três documentos e uma medição, e nenhuma das quatro peças exige autorização do vendedor para ser pedida ou feita.
A ordem é a que separa mais depressa os cenários.
Peça a certidão à Câmara Municipal. É o passo que resolve o cenário 1 e o cenário 2 de uma vez. A Câmara confirma se existe licença, se existe isenção, ou se não existe processo. A prática municipal sobre informação a quem não é proprietário varia, pelo que o caminho seguro é exigir a certidão como documento a entregar no Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV). Um vendedor que não a consegue obter num prazo razoável já respondeu à pergunta.
Leia a Caderneta Predial Urbana. Emitida pela Autoridade Tributária, indica a afetação e a área registada. Uma afetação a arrecadação num espaço usado como habitação, ou uma tipologia que não bate certo com o que visitou, é sinal de alteração de uso.
Leia a Certidão Permanente do Registo Predial. Confirma titularidade, descrição e ónus inscritos. Tem seis meses de validade e custa 15€ online ou 20€ presencialmente.
Meça. É o passo que ninguém dá e o único que distingue o cenário 3. Os documentos dizem se existe papel. Não dizem se o papel descreve o edifício. Uma divergência de área acima das tolerâncias do artigo 28.º-A do Código do Registo Predial, que dispensa harmonização até 10% em prédios urbanos, obriga a correção antes de uma transmissão limpa e sinaliza obra que nunca entrou em processo.
A data também informa a triagem. Imóveis construídos ou ampliados depois de 30 de março de 2004 devem ter ficha técnica da habitação, e a ausência dela num edifício desse período diz alguma coisa sobre como o processo correu.
O que muda a 1 de outubro de 2026?
O Decreto-Lei n.º 108/2026 obriga o documento de venda a declarar a situação do título urbanístico, sob pena de anulabilidade do negócio.
O DL 108/2026, de 29 de maio, entra em vigor a 1 de outubro de 2026. A data mudou: estava prevista para 3 de agosto de 2026 e o Decreto-Lei n.º 155-B/2026, de 31 de julho deu nova redação à norma de entrada em vigor e adiou-a. Até 30 de setembro de 2026 aplica-se a redação anterior do RJUE. Boa parte dos resumos publicados antes de agosto continua a citar 3 de agosto e está desatualizada.
A partir dessa data, os documentos que formalizam a transmissão têm de mencionar expressamente a situação do título urbanístico, numa de três posições: o transmitente apresenta o título, declara possuí-lo sem o exibir naquele ato, ou declara não o ter. A omissão da menção torna o negócio anulável, ou seja, produz efeitos mas qualquer das partes o pode impugnar.
Três leituras erradas circulam e vale a pena arrumá-las.
A anulabilidade resulta de faltar a menção, não de faltar o título. Um imóvel sem licença pode ser vendido, desde que isso fique declarado. A lei exige transparência, não conformidade.
O notário não passa a verificar nada. Regista a declaração do vendedor sobre a situação do título. Não confirma se o edifício corresponde ao que foi licenciado, e nenhum engenheiro é chamado para que a declaração seja feita. O diploma não cria qualquer obrigação geral de inspeção.
Não foi o DL 108/2026 que retirou a verificação municipal da escritura. Isso foi o DL 10/2024, em vigor desde 1 de janeiro de 2024. O DL 108/2026 devolve um dever de informação. Quase tudo o que foi publicado sobre esta alteração tem a atribuição ao contrário.
Para quem está a comprar agora, o efeito prático é este: a partir de 1 de outubro a pergunta passa a ser feita por escrito no próprio contrato. Antes disso, quem a faz é o comprador.
Durante quanto tempo o problema o acompanha?
A obrigação urbanística acompanha o prédio sem prazo, enquanto o direito do comprador contra o vendedor corre em prazos curtos do Código Civil.
São duas coisas separadas e confundi-las custa dinheiro.
Do lado da Câmara Municipal, a obrigação está ligada ao prédio e não a quem fez a obra. O município mantém poderes de fiscalização urbanística que pode exercer depois da venda, e uma obra não autorizada continua não autorizada independentemente de quantos proprietários passaram por ela. Um imóvel sem licença em 2026 é exatamente tão irregular como era em 2023.
Do lado do vendedor, os prazos são curtos e correm depressa. Numa revenda comum, o comprador tem um ano para denunciar o defeito a contar do conhecimento, nos termos do artigo 916.º do Código Civil, e seis meses para intentar a ação depois da denúncia, nos termos do artigo 917.º, com um limite de cinco anos a contar da entrega. Quando o vendedor foi também quem construiu, aplica-se o artigo 1225.º, com um ano para denunciar e um ano para agir.
E há o problema anterior a todos os prazos, que é a prova. O artigo 342.º do Código Civil coloca o ónus em quem invoca o direito. Um comprador que descobre a irregularidade dois anos depois da escritura tem de demonstrar que ela já existia e que o vendedor a ocultou. Um relatório técnico datado, feito antes da assinatura, é o que torna essa demonstração possível, e é também o que evita ter de a fazer.
Vale a pena avançar e legalizar depois?
Avançar é defensável quando o custo e a viabilidade da legalização estão quantificados antes da escritura e refletidos no preço.
O erro habitual não é comprar um imóvel sem licença. É comprá-lo sem saber em que cenário está.
Quando a triagem aponta para o cenário 1 ou 2, o negócio é normal e o desconto pedido deve ser proporcional ao incómodo, que é pequeno. Quando aponta para o cenário 3, a pergunta seguinte é se existe caminho de legalização, e essa resposta vem da Câmara Municipal e de um técnico, não do vendedor nem do mediador.
O que se pode exigir, e onde se exige, decide o resultado.
No CPCV, uma condição suspensiva. Um prazo para a verificação técnica, um critério que a aciona, e a consequência: resolução do contrato com devolução integral do sinal. Sem cláusula, o sinal fica comprometido desde a assinatura, e o nosso guia sobre o que é o CPCV e como se proteger trata a redação.
No preço, o custo de regularizar. Um custo desconhecido não se negoceia. Um custo quantificado é uma linha na proposta.
Do vendedor, a certidão camarária. Não a promessa de a obter, o documento.
O levantamento que sustenta as três exigências é técnico. Um engenheiro inscrito na Ordem dos Engenheiros mede o imóvel, compara-o com as peças licenciadas e identifica cada divergência num relatório datado, com a cédula identificada. Esse relatório serve dois fins ao mesmo tempo: informa a decisão antes da escritura e constitui a base documental de um eventual processo de legalização. O nosso guia sobre inspeção pré-compra explica o âmbito e o momento.
Vale a pena manter a proporção à vista. Em Portugal, 35,8% dos edifícios precisam de reparação, repartidos por 21,8% ligeira, 9,4% média e 4,6% profunda (INE, Censos 2021), sendo que média e profunda somadas dão 14% para problemas sérios de estado de conservação. Uma obra que ninguém aprovou é também uma obra que ninguém dimensionou.
Precisa de due diligence documental antes da inspeção? O RealOS dá-lhe a análise jurídica e de avaliação antes de um inspetor físico visitar o imóvel. → realos.pt
Perguntas Frequentes
É crime vender uma casa sem licença de utilização?
Não. A venda de um imóvel sem licença de utilização não constitui crime e continua legal depois de 1 de outubro de 2026. O que o DL 108/2026 passa a exigir é que a situação do título urbanístico seja declarada no documento de venda, e é a omissão dessa menção, não a falta do título, que torna o negócio anulável.
Posso fazer escritura sem licença de utilização?
Sim. A escritura realiza-se. A partir de 1 de outubro de 2026 tem de constar do documento a situação do título urbanístico, incluindo a declaração do vendedor de que não o possui, se for esse o caso. A escritura que nada mencione é que fica anulável, e qualquer das partes a pode impugnar.
O notário verifica se o imóvel tem licença?
Não. Desde 1 de janeiro de 2024, o notário não verifica a legalidade urbanística do imóvel. A partir de 1 de outubro de 2026 regista a declaração do vendedor sobre a situação do título, o que é diferente de a confirmar. A verificação técnica cabe a quem compra.
Qual é a diferença entre título urbanístico e licença de utilização?
O título urbanístico atesta que a construção foi legalmente autorizada. A licença de utilização autoriza a ocupação do edifício para determinado fim. São conceitos próximos e não são sinónimos, e a menção que passa a ser obrigatória a partir de 1 de outubro de 2026 recai sobre o título.
O que acontece se a Câmara detetar a irregularidade depois de eu comprar?
O município dirige-se ao proprietário atual, que passa a ser o comprador, porque a obrigação está ligada ao prédio. Consoante o caso, pode determinar a legalização ou a reposição da situação anterior. Restam ao comprador as vias civis contra o vendedor, nos prazos do Código Civil, com o ónus da prova a correr contra si nos termos do artigo 342.º.
Conclusão
A pergunta "posso comprar sem licença" tem uma resposta curta e pouco útil, que é sim. A pergunta que decide o negócio é outra: falta o papel, falta a certidão de isenção, ou falta legalidade à obra. O primeiro cenário resolve-se com um pedido à Câmara Municipal. O terceiro pode não ter solução, e a diferença entre os dois não se vê da rua nem se lê na escritura.
A triagem documental faz-se em dias. A parte que a fecha é a medição, e é a que ninguém faz. Uma inspeção Simplex Safe da InspectOS compara o imóvel com as peças licenciadas e entrega a divergência por escrito enquanto o preço ainda se negoceia. Face a uma exposição que chega a 99.759,58€ para um proprietário singular ao abrigo do RJUE, é uma linha pequena numa compra.
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Atualizado setembro 2026 | Revisto pela Equipa de Engenharia InspectOS, engenheiros com inscrição na Ordem dos Engenheiros | InspectOS Portugal · Enquadramento legal verificado a 3 de setembro de 2026
Fontes: Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro · Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio · Decreto-Lei n.º 155-B/2026, de 31 de julho, Diário da República n.º 147/2026, 5.º Suplemento, Série I · Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro (RJUE) · Decreto-Lei n.º 38382, de 7 de agosto de 1951 (RGEU) · Decreto-Lei n.º 68/2004, de 25 de março · Código do Registo Predial, artigo 28.º-A · Código Civil, artigos 342.º, 916.º, 917.º e 1225.º · Instituto dos Registos e do Notariado · Autoridade Tributária e Aduaneira · Banco de Portugal, posição sobre os documentos exigidos pelas instituições de crédito · INE, Censos 2021 · Ordem dos Engenheiros