Uma villa de 5 quartos anunciada para 12 pessoas ultrapassa o limiar de 10 utentes e passa a exigir SCIE completo (Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, Art. 13), não apenas um extintor e a sinalização 112. É uma conta que decide o regime, e quem responde por ela é o titular da exploração, não a plataforma de reservas. Acima de 10 utentes, a falta de medidas de autoproteção (MAP) é uma contraordenação económica grave (Decreto-Lei n.º 220/2008, de 12 de novembro, Art. 25), com a coima fixada pelo Regime Jurídico das Contraordenações Económicas (RJCE, Decreto-Lei n.º 9/2021). Uma Inspeção Técnica e Diagnóstico da InspectOS pode ser contratada para registar no local a capacidade e os elementos de segurança à vista; não é a inspeção SCIE oficial nem certifica a conformidade.
Índice
- O que muda quando o alojamento local passa de 10 utentes?
- O que exige a lei até 10 utentes?
- Quais são os erros mais comuns dos operadores?
- Porque é que este risco é maior no Algarve?
- Como é que uma verificação técnica protege o operador?
- Perguntas Frequentes
- Conclusão
O que muda quando o alojamento local passa de 10 utentes?
Acima de 10 utentes, o alojamento local deixa de bastar com extintor e sinalização e passa a exigir SCIE completo, ao abrigo do DL 220/2008.
A regra está no Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto (DL 128/2014), na redação dada pelo Decreto-Lei n.º 63/2015, de 23 de abril. O Art. 13 fixa um único número que decide tudo: a capacidade máxima do imóvel, medida em utentes, que é o termo legal e conta todas as pessoas que o alojamento pode acolher, não apenas os hóspedes adultos. Até 10 utentes, a lei exige um conjunto mínimo de equipamentos. A partir de 11 utentes, o mesmo imóvel fica sujeito ao regime jurídico de segurança contra incêndio em edifícios (RJ-SCIE), o Decreto-Lei n.º 220/2008, de 12 de novembro (DL 220/2008).
A diferença não é gradual. Não existe um patamar intermédio entre o extintor de cozinha e o SCIE completo. Um imóvel para 10 utentes cumpre com quatro equipamentos simples; o mesmo imóvel anunciado para 11 passa a precisar de medidas de autoproteção, plano de segurança e, consoante a categoria de risco, inspeção. A fiscalização do SCIE cabe à Autoridade Nacional de Emergência e Proteção Civil (ANEPC) nas categorias de risco mais elevadas, e às câmaras municipais na 1.ª categoria desde 1 de janeiro de 2024.
Este artigo trata do limiar e do que cada lado exige. O regime técnico completo, as categorias de risco e o calendário de inspeções regulares ficam na inspeção de segurança contra incêndios (SCIE), o pilar a que este texto se liga.
O que exige a lei até 10 utentes?
Até 10 utentes, o DL 128/2014 exige quatro equipamentos: extintor, manta de incêndio, kit de primeiros socorros e sinalização com o número 112.
Para a maioria dos apartamentos e moradias pequenas em alojamento local, com capacidade até 10 utentes, o Art. 13 do DL 128/2014 dispensa o SCIE completo e impõe um conjunto mínimo. São quatro elementos, e todos têm de estar presentes e funcionais.
Primeiro, um extintor adequado à classe de fogo provável, com validade em dia e colocado em local acessível, tipicamente próximo da cozinha. Segundo, uma manta de incêndio, igualmente junto à zona de confeção. Terceiro, um kit de primeiros socorros completo. Quarto, sinalização de segurança e instruções de utilização, incluindo de forma visível o número nacional de emergência, o 112. Estes quatro itens não são uma recomendação. São o mínimo legal, e a sua ausência é incumprimento mesmo num imóvel pequeno.
O ponto que escapa a muitos proprietários é que este regime simplificado vale apenas enquanto a capacidade declarada se mantém em 10 utentes ou menos. Subir a capacidade para acomodar mais uma reserva altera o regime aplicável, não apenas o anúncio.
Quais são os erros mais comuns dos operadores?
Um erro caro é não atualizar o regime de segurança quando a capacidade ultrapassa 10 utentes, mantendo apenas o extintor e a sinalização.
A falha mais cara é também a mais discreta. Um operador instala camas extra, anuncia o imóvel para 12 ou 14 pessoas para captar grupos e famílias, e mantém o mesmo extintor e a mesma placa que tinha quando recebia 8. A capacidade subiu, o regime de segurança não. No papel, e perante uma inspeção, o imóvel está agora abaixo do exigido pelo DL 220/2008.
Os restantes erros repetem-se. Extintores do tipo errado para a classe de fogo, ou colocados num armário fechado em vez de um ponto acessível. Extintores fora do prazo de validade ou sem manutenção registada. Falta da sinalização com o 112, ou sinalização degradada e ilegível. E, nos imóveis acima de 10 utentes, a ausência ou desatualização das medidas de autoproteção (MAP), que são o documento central do SCIE e não um formulário acessório.
Nenhum destes erros aparece numa fotografia de anúncio. Todos aparecem numa verificação no local. É por isso que a conformidade do alojamento local é um problema físico, não documental: a placa pode existir no inventário e estar em falta na parede.
Porque é que este risco é maior no Algarve?
No Algarve, uma villa de férias anunciada para grupos de 11 ou mais hóspedes fica acima do limiar de 10 utentes e exige SCIE completo.
O modelo de negócio do alojamento local no Algarve assenta na moradia grande, com piscina, anunciada para grupos. Uma villa de 4 ou 5 quartos comercializada para 12 ou 14 hóspedes está, pela capacidade declarada, acima do limiar de 10 utentes. Pela lei, exigem SCIE completo, e não o conjunto mínimo de quatro equipamentos.
A isto soma-se o perfil do proprietário. Muitas villas de férias da região pertencem a compradores estrangeiros que gerem o arrendamento à distância, muitas vezes sem conhecer o limiar dos 10 utentes nem a diferença entre o regime do DL 128/2014 e o do DL 220/2008. A mesma moradia que precisa de uma inspeção pré-compra no Algarve pela corrosão do betão e pela piscina precisa, antes de receber o primeiro hóspede, de confirmar de que lado do limiar SCIE se encontra.
Como é que uma verificação técnica protege o operador?
Uma verificação técnica regista no local a capacidade, os equipamentos e se existem medidas de autoproteção, antes de a ANEPC ou o município inspecionarem.
A InspectOS não realiza a inspeção SCIE oficial nem certifica a conformidade; consoante a categoria de risco, essa inspeção cabe à ANEPC, a uma entidade por ela credenciada ou ao município. O que uma Inspeção Técnica e Diagnóstico da InspectOS pode fazer, quando contratada para isso, é uma verificação física por um engenheiro inscrito na Ordem dos Engenheiros (OE): regista a capacidade do imóvel em utentes, indica de que lado do limiar do Art. 13 parece estar, e verifica à vista cada equipamento exigido: tipo, validade e colocação do extintor, presença da manta de incêndio e do kit de primeiros socorros, e a sinalização com o 112. Nos imóveis acima de 10 utentes, regista se as medidas de autoproteção (MAP) existem e que data têm; o seu conteúdo e a classificação formal ficam com um projetista de segurança contra incêndios.
O custo de não o fazer é concreto. A falta de medidas de autoproteção é uma contraordenação económica grave ao abrigo do Art. 25 do DL 220/2008, com a coima fixada pelo RJCE consoante o operador seja pessoa singular ou empresa, a que acresce o risco de encerramento do alojamento, e a responsabilidade recai sobre o titular da exploração, não sobre a plataforma onde o anúncio está publicado. Uma verificação antes da primeira reserva, ou antes de subir a capacidade do anúncio, mostra o que falta enquanto ainda é simples de corrigir.
Perguntas Frequentes
O meu alojamento local precisa de SCIE completo?
Depende da capacidade. Se o imóvel acolher mais de 10 utentes, precisa de SCIE completo ao abrigo do Decreto-Lei n.º 220/2008. Se acolher 10 ou menos, basta o conjunto mínimo do Decreto-Lei n.º 128/2014, Art. 13: extintor, manta de incêndio, kit de primeiros socorros e sinalização com o 112. O número de utentes declarado é o que decide o regime aplicável.
O que conta como utente no alojamento local?
Utente é o termo legal para a capacidade máxima de pessoas que o alojamento pode acolher, e é esse número, não a média de hóspedes por reserva, que determina o regime de segurança. Anunciar a moradia para 12 pessoas significa declarar capacidade para 12 utentes, acima do limiar de 10.
Posso aumentar a capacidade do anúncio sem alterar a segurança?
Não. Subir a capacidade declarada de 10 para 11 ou mais utentes muda o regime aplicável, do conjunto mínimo do DL 128/2014 para o SCIE completo do DL 220/2008. Manter apenas o extintor e a sinalização depois de aumentar a capacidade coloca o imóvel em incumprimento.
Quem é responsável se faltar uma medida de segurança?
A responsabilidade pelo cumprimento das regras de segurança contra incêndios recai sobre o titular da exploração do alojamento local, habitualmente o proprietário, e não sobre a plataforma de reservas. A coima e o eventual encerramento aplicam-se a quem explora o imóvel.
Conclusão
O limiar dos 10 utentes é a primeira coisa a confirmar em qualquer alojamento local, e a mais fácil de ignorar. Abaixo dele, bastam quatro equipamentos. Acima, o imóvel fica sujeito ao SCIE completo (DL 220/2008), com medidas de autoproteção, e a sua falta é uma contraordenação grave. Uma Inspeção Técnica e Diagnóstico da InspectOS pode registar, antes da primeira reserva, de que lado do limiar parece estar a sua moradia e que elementos de segurança estão à vista; não é a inspeção SCIE oficial nem certifica a conformidade.
Não sabe de que lado do limiar de 10 utentes está o seu AL? Uma Inspeção Técnica e Diagnóstico da InspectOS pode ser contratada para registar no local os elementos de segurança contra incêndios à vista e listar as falhas, antes de a ANEPC ou o seu município inspecionarem. Não é a inspeção SCIE oficial nem certifica a conformidade.
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Atualizado em outubro de 2026 | Revisto pela equipa de engenharia InspectOS | InspectOS Portugal
Fontes
- Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, Art. 13 (na redação do Decreto-Lei n.º 63/2015, de 23 de abril)
- Decreto-Lei n.º 220/2008, de 12 de novembro, Art. 25 (RJ-SCIE)
- Decreto-Lei n.º 9/2021, de 29 de janeiro (Regime Jurídico das Contraordenações Económicas)
- Autoridade Nacional de Emergência e Proteção Civil (ANEPC)
- Turismo de Portugal (Guia do Alojamento Local)