A classe energética de um imóvel resulta de um cálculo normalizado sobre as características construtivas declaradas, e não de uma vistoria ao estado do edifício. Um perito qualificado que emite um certificado ao abrigo do Decreto-Lei n.º 101-D/2020, de 7 de dezembro está a aplicar a metodologia do Sistema de Certificação Energética, não a diagnosticar patologias. É por isso que um imóvel com classe B pode ter infiltrações, pontes térmicas mal executadas e caixilharia a deixar passar ar, sem que nada disso apareça no certificado. Segundo o INE, no Inquérito às Condições de Vida e Rendimento de 2025, 32,1% da população vivia em alojamentos com humidade ou infiltrações. A Inspeção de Humidade da InspectOS responde à pergunta que o certificado não faz.
Índice
- O que é que a classe energética mede, afinal?
- Porque é que uma casa de classe B pode ser fria?
- O que o certificado não observa
- A escala vai de A+ a F, e isso vai mudar
- Que perguntas é que cada documento responde?
- Como se verifica o que a classe não diz?
- Perguntas Frequentes
O que é que a classe energética mede, afinal?
A classe energética exprime o desempenho calculado do imóvel em condições normalizadas de utilização, a partir das características construtivas e dos sistemas instalados.
O certificado energético é o produto de um modelo. O perito qualificado levanta as características do edifício, a envolvente opaca e envidraçada, o isolamento, os sistemas de climatização e de águas quentes sanitárias, e introduz esses dados na metodologia do SCE. O resultado é uma comparação entre o desempenho estimado do imóvel e o de um imóvel de referência.
Duas consequências decorrem disto, e nenhuma delas é evidente para quem recebe o documento.
A primeira é que o cálculo assume condições normalizadas de utilização, não as condições reais daquela casa com aquela família. Serve para comparar imóveis entre si em pé de igualdade, que é exatamente aquilo para que foi desenhado.
A segunda é que o cálculo parte das características como declaradas e observadas na visita de levantamento, não do desempenho medido daquele edifício em funcionamento. Um isolamento que consta do projeto entra no cálculo. Se foi executado com descontinuidades, o cálculo não sabe.
O que o certificado prova, portanto, é que um técnico habilitado aplicou uma metodologia a um conjunto de características. É informação real e é obrigatória. Não é um diagnóstico.
O enquadramento completo da obrigação, das coimas e da validade está em como pedir o certificado energético, e este artigo não o repete.
Porque é que uma casa de classe B pode ser fria?
Entre o desempenho calculado e o desempenho sentido existem a execução, a manutenção e o estado de conservação, e nenhum dos três entra no cálculo.
A pergunta aparece com regularidade e a resposta não é que o certificado esteja errado. Está a responder a outra coisa.
Um imóvel recebe uma boa classe porque tem, no papel, os elementos que produzem uma boa classe: isolamento na envolvente, vãos com corte térmico, um sistema de climatização eficiente. O desempenho que o ocupante sente depende de saber se esses elementos estão a funcionar como o modelo assume.
Três diferenças explicam quase todos os casos.
A execução. Uma ponte térmica mal resolvida numa varanda ou num pilar não altera a classe, porque a classe entra pelo tipo de solução construtiva e não pelo detalhe da obra. Altera muito a temperatura da parede interior nesse ponto, e é aí que a condensação aparece.
A estanquidade. Caixilharia com perfil correto mas com vedantes degradados deixa passar ar. O perfil entra no cálculo. O estado dos vedantes não.
A humidade acumulada. Um elemento construtivo húmido conduz calor muito melhor do que o mesmo elemento seco, pelo que uma parede com infiltração perde mais calor do que a mesma parede em bom estado. O certificado não mede o teor de humidade dos materiais.
Nenhuma destas três coisas é invisível. Todas exigem que alguém vá ao imóvel com o objetivo de as procurar, o que é uma tarefa diferente da que o perito qualificado foi contratado para fazer.
O que o certificado não observa
A metodologia do SCE não inclui ensaio de estanquidade, medição de humidade nos materiais nem levantamento termográfico da envolvente.
Vale a pena ser concreto sobre a fronteira, porque ela costuma ser descrita por omissão.
- Infiltrações e humidade ascensional. O certificado não mede teor de humidade em paredes, pavimentos ou coberturas.
- Pontes térmicas como executadas. Entram no cálculo pela solução tipo, não pelo que foi feito em obra.
- Estanquidade ao ar. Não é ensaiada na certificação de habitação corrente.
- Estado real dos equipamentos. O sistema entra pelas suas características nominais. A manutenção, a idade efetiva e o rendimento atual não são aferidos.
- Patologias construtivas. Fissuração, destacamentos de reboco, degradação de coberturas e caixilharias ficam fora do âmbito.
A termografia é o método que torna visível boa parte desta lista. Uma câmara térmica lê diferenças de temperatura superficial e revela pontes térmicas, zonas húmidas atrás de acabamentos e falhas de continuidade no isolamento, nenhuma das quais aparece num certificado. Os relatórios da InspectOS incluem imagem térmica quando o caso o justifica.
Uma nota sobre o que isto não significa. O perito qualificado não está a omitir nada: está a cumprir uma metodologia que não prevê estes ensaios. O problema não é do técnico nem do documento. É de quem lê o documento como se ele respondesse a uma pergunta que ninguém lhe fez.
A escala vai de A+ a F, e isso vai mudar
A escala portuguesa em vigor tem oito classes, de A+ a F, e a diretiva europeia obriga a uma escala harmonizada de A a G que Portugal ainda não transpôs.
Convém separar duas coisas que aparecem misturadas.
Hoje, um certificado energético português emitido ao abrigo do regime atual apresenta uma escala de A+, A, B, B-, C, D, E e F. Não existe classe G num certificado atual. Só certificados emitidos ao abrigo da escala anterior a 2013 a podem apresentar.
No futuro, o artigo 19.º e o anexo V da Diretiva (UE) 2024/1275 impõem uma escala harmonizada à escala europeia, de A a G, com a classe A reservada a edifícios com emissões nulas e a classe G destinada ao segmento de pior desempenho do parque de cada Estado-Membro. Portugal terá de a transpor. Escrever "classes F e G" a descrever um certificado português atual é errado. Escrever o mesmo a descrever a escala europeia futura é correto, desde que se diga qual das duas se está a descrever.
Uma correção que anda associada a este tema e não pertence a Portugal: não existe proibição portuguesa de arrendar imóveis de classe G. Essa proibição é francesa, em vigor desde 1 de janeiro de 2025 ao abrigo da loi Climat, estendendo-se à classe F em 2028 e à classe E em 2034. Nenhuma proibição equivalente está confirmada em vigor em Portugal.
O que já está em vigor, e quase não é referido, é uma consequência concreta do Decreto-Lei n.º 11/2025, de 19 de fevereiro, que transpôs parcialmente a diretiva: desde 1 de janeiro de 2025 deixaram de ser atribuídos apoios financeiros à instalação de caldeiras autónomas a combustíveis fósseis. Esse mesmo diploma criou o Passaporte de Renovação de Edifícios, os requisitos mínimos de desempenho energético e a obrigação de os edifícios novos terem emissões nulas a partir de 2030. A transposição integral continua pendente.
Que perguntas é que cada documento responde?
Cada documento de um imóvel responde a uma pergunta diferente, e nenhum dos três habituais responde à do estado de conservação.
O certificado energético junta-se a uma lista conhecida de documentos que descrevem alguma coisa que não é o edifício que está à frente do comprador.
| Documento | A que pergunta responde | O que não diz |
|---|---|---|
| Licença de utilização | O município autorizou esta utilização? | Se o edifício corresponde ao que foi autorizado |
| Caderneta predial | Como está o imóvel inscrito para efeitos fiscais? | Nada sobre o estado físico |
| Certidão permanente | Quem é o titular e que ónus existem? | Nada sobre o estado físico |
| Certificado energético | Que desempenho resulta do cálculo sobre as características declaradas? | Como é que o edifício se comporta na realidade |
A licença de utilização trata da primeira linha desta tabela em detalhe, e a lista do que verificar antes de comprar organiza a verificação documental completa. O padrão que atravessa as quatro linhas é o mesmo, e é o que torna esta questão relevante para quem compra: os documentos descrevem processos, registos e modelos. Nenhum deles descreve o edifício.
Como se verifica o que a classe não diz?
Uma inspeção técnica observa o edifício com medição de humidade e leitura termográfica, respondendo à pergunta de estado que a certificação não coloca.
A verificação existe e é ordinária. Um engenheiro percorre o imóvel, mede o teor de humidade em paredes e pavimentos, lê a envolvente com câmara térmica em condições de contraste adequado, examina caixilharias, coberturas e instalações, e produz um relatório datado com registo fotográfico.
Três momentos em que faz diferença:
Antes de assinar. Uma anomalia identificada antes do contrato-promessa suporta uma renegociação. Depois, suporta uma discussão.
Quando a classe e a experiência não batem certo. Um imóvel com boa classe e desconforto térmico persistente tem quase sempre uma causa localizável, e localizá-la custa menos do que substituir sistemas por tentativa.
Antes de obras de melhoria. Isolar sobre uma parede com infiltração ativa resolve a fatura e agrava o problema construtivo. A ordem correta depende de saber o que está por baixo.
O regime de isenção do certificado e a composição do preço e as taxas ADENE cobrem as outras duas perguntas frequentes sobre este documento, e a inspeção de humidade e bolores trata a patologia em profundidade. Para consultar um certificado já emitido ou perceber o papel da entidade certificadora, a página de contexto ADENE explica onde e como.
Perguntas Frequentes
O certificado energético diz se a casa tem humidade?
Não. A metodologia do Sistema de Certificação Energética não prevê medição do teor de humidade em materiais nem levantamento termográfico da envolvente. Um imóvel com infiltração ativa pode obter uma classe intermédia ou boa, porque a classe resulta das características construtivas e dos sistemas instalados e não do estado de conservação.
Uma classe energética alta significa que o imóvel está em bom estado?
Não significa. A classe descreve o desempenho energético calculado em condições normalizadas de utilização. Execução, manutenção e conservação ficam fora do cálculo, e são precisamente esses três fatores que determinam a diferença entre o desempenho no papel e o desempenho sentido.
Posso pedir ao perito qualificado que verifique o estado do imóvel?
O perito qualificado emite o certificado ao abrigo do Decreto-Lei n.º 101-D/2020 e a sua intervenção segue a metodologia do SCE. A avaliação do estado de conservação é um trabalho distinto, com outro âmbito e outros meios, e é contratada separadamente como inspeção técnica.
Existe classe G em Portugal?
Num certificado emitido ao abrigo do regime atual não existe. A escala portuguesa em vigor é A+, A, B, B-, C, D, E e F. A Diretiva (UE) 2024/1275 impõe uma futura escala harmonizada de A a G que Portugal ainda tem de transpor, pelo que a resposta correta depende de se estar a falar do certificado de hoje ou da escala futura.
Portugal proíbe arrendar imóveis com classe energética baixa?
Não está confirmada nenhuma proibição em vigor em Portugal. A proibição de arrendamento por classe é francesa, aplicável à classe G desde 1 de janeiro de 2025, à classe F a partir de 2028 e à classe E a partir de 2034. Atribuí-la a Portugal é um erro frequente.
Conclusão
O certificado energético é obrigatório, é útil e responde bem à pergunta que lhe compete: que desempenho resulta das características construtivas daquele imóvel, avaliado por uma metodologia igual para todos. A pergunta que fica por responder é se essas características estão a funcionar como o cálculo assume, e essa não é uma falha do documento nem do técnico que o emitiu.
Para quem compra, a leitura prática é curta. A classe serve para comparar imóveis. Não serve para dispensar a verificação do estado de um imóvel em concreto, e os 32,1% de população em alojamentos com humidade ou infiltrações registados pelo INE em 2025 não se distribuem apenas pelas classes baixas.
A Inspeção de Humidade da InspectOS mede o teor de humidade nos materiais, lê a envolvente com câmara térmica e entrega um relatório datado assinado por engenheiro inscrito na Ordem dos Engenheiros. Custa uma fração do que custa encontrar a mesma anomalia depois da escritura, quando já é o comprador a suportá-la.
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Atualizado em setembro de 2026 | Revisto pela equipa de engenharia da InspectOS, engenheiros inscritos na Ordem dos Engenheiros | InspectOS Portugal · Posição legal verificada a 17 de setembro de 2026
Fontes: Decreto-Lei n.º 101-D/2020, de 7 de dezembro (Sistema de Certificação Energética), artigos 18.º e 35.º · Decreto-Lei n.º 11/2025, de 19 de fevereiro · Diretiva (UE) 2024/1275, artigo 19.º e anexo V · INE, Inquérito às Condições de Vida e Rendimento 2025 · ADENE, Sistema de Certificação Energética · Ordem dos Engenheiros · Diário da República.