A classe energética de um imóvel resulta de um cálculo normalizado sobre as características construtivas declaradas, e não de uma vistoria ao estado do edifício. Um perito qualificado que emite um certificado ao abrigo do Decreto-Lei n.º 101-D/2020, de 7 de dezembro está a aplicar a metodologia do Sistema de Certificação Energética, não a diagnosticar patologias. É por isso que um imóvel com classe B pode ter infiltrações, pontes térmicas mal executadas e caixilharia a deixar passar ar, sem que nada disso apareça no certificado. Segundo o INE, no Inquérito às Condições de Vida e Rendimento de 2025, 32,1% da população vivia em alojamentos com humidade ou infiltrações. A Inspeção de Humidade da InspectOS responde à pergunta que o certificado não faz.
Índice
- O que é que a classe energética mede, afinal?
- Porque é que uma casa de classe B pode ser fria?
- O que o certificado não observa
- A escala vai de A+ a F, e isso vai mudar
- Que perguntas é que cada documento responde?
- Como se verifica o que a classe não diz?
- Perguntas Frequentes
O que é que a classe energética mede, afinal?
A classe energética exprime o desempenho calculado do imóvel em condições normalizadas de utilização, a partir das características construtivas e dos sistemas instalados.
O certificado energético é o produto de um modelo. O perito qualificado levanta as características do edifício, a envolvente opaca e envidraçada, o isolamento, os sistemas de climatização e de águas quentes sanitárias, e introduz esses dados na metodologia do SCE. O resultado é uma comparação entre o desempenho estimado do imóvel e o de um imóvel de referência.
Duas consequências decorrem disto, e nenhuma delas é evidente para quem recebe o documento.
A primeira é que o cálculo assume condições normalizadas de utilização, não as condições reais daquela casa com aquela família. Serve para comparar imóveis entre si em pé de igualdade, que é exatamente aquilo para que foi desenhado.
A segunda é que o cálculo parte das características como declaradas e observadas na visita de levantamento, não do desempenho medido daquele edifício em funcionamento. Um isolamento que consta do projeto entra no cálculo. Se foi executado com descontinuidades, o cálculo não sabe.
O que o certificado prova, portanto, é que um técnico habilitado aplicou uma metodologia a um conjunto de características. É informação real e é obrigatória. Não é um diagnóstico.
O enquadramento completo da obrigação, das coimas e da validade está em como pedir o certificado energético, e este artigo não o repete.
Porque é que uma casa de classe B pode ser fria?
Entre o desempenho calculado e o desempenho sentido existem a execução, a manutenção e o estado de conservação, e nenhum dos três entra no cálculo.
A pergunta aparece com regularidade e a resposta não é que o certificado esteja errado. Está a responder a outra coisa.
Um imóvel recebe uma boa classe porque tem, no papel, os elementos que produzem uma boa classe: isolamento na envolvente, vãos com corte térmico, um sistema de climatização eficiente. O desempenho que o ocupante sente depende de saber se esses elementos estão a funcionar como o modelo assume.
Três diferenças explicam quase todos os casos.
A execução. Uma ponte térmica mal resolvida numa varanda ou num pilar não altera a classe, porque a classe entra pelo tipo de solução construtiva e não pelo detalhe da obra. Altera muito a temperatura da parede interior nesse ponto, e é aí que a condensação aparece.
A estanquidade. Caixilharia com perfil correto mas com vedantes degradados deixa passar ar. O perfil entra no cálculo. O estado dos vedantes não.
A humidade acumulada. Um elemento construtivo húmido conduz calor muito melhor do que o mesmo elemento seco, pelo que uma parede com infiltração perde mais calor do que a mesma parede em bom estado. O certificado não mede o teor de humidade dos materiais.
Nenhuma destas três coisas é invisível. Todas exigem que alguém vá ao imóvel com o objetivo de as procurar, o que é uma tarefa diferente da que o perito qualificado foi contratado para fazer.
O que o certificado não observa
A metodologia do SCE não inclui ensaio de estanquidade nem medição de humidade nos materiais.
Vale a pena ser concreto sobre a fronteira, porque ela costuma ser descrita por omissão.
- Infiltrações e humidade ascensional. O certificado não mede teor de humidade em paredes, pavimentos ou coberturas.
- Pontes térmicas como executadas. Entram no cálculo pela solução tipo, não pelo que foi feito em obra.
- Estanquidade ao ar. Não é ensaiada na certificação de habitação corrente.
- Estado real dos equipamentos. O sistema entra pelas suas características nominais. A manutenção, a idade efetiva e o rendimento atual não são aferidos.
- Patologias construtivas. Fissuração, destacamentos de reboco, degradação de coberturas e caixilharias ficam fora do âmbito.
Uma inspeção técnica torna visível boa parte desta lista. O engenheiro mede o teor de humidade com higrómetro calibrado, localiza zonas húmidas atrás de acabamentos e regista as patologias construtivas, nenhuma das quais aparece num certificado.
Uma nota sobre o que isto não significa. O perito qualificado não está a omitir nada: está a cumprir uma metodologia que não prevê estes ensaios. O problema não é do técnico nem do documento. É de quem lê o documento como se ele respondesse a uma pergunta que ninguém lhe fez.
A escala vai de A+ a F, e isso vai mudar
A escala portuguesa em vigor tem oito classes, de A+ a F, e a diretiva europeia obriga a uma escala harmonizada de A a G que Portugal ainda não transpôs.
Convém separar duas coisas que aparecem misturadas.
Hoje, um certificado energético português emitido ao abrigo do regime atual apresenta uma escala de A+, A, B, B-, C, D, E e F. Não existe classe G num certificado atual. Só certificados emitidos ao abrigo da escala anterior a 2013 a podem apresentar.
No futuro, o artigo 19.º e o anexo V da Diretiva (UE) 2024/1275 impõem uma escala harmonizada à escala europeia, de A a G, com a classe A reservada a edifícios com emissões nulas e a classe G destinada ao segmento de pior desempenho do parque de cada Estado-Membro. Portugal terá de a transpor. Escrever "classes F e G" a descrever um certificado português atual é errado. Escrever o mesmo a descrever a escala europeia futura é correto, desde que se diga qual das duas se está a descrever.
Uma correção que anda associada a este tema e não pertence a Portugal: não existe proibição portuguesa de arrendar imóveis de classe G. Essa proibição é francesa, em vigor desde 1 de janeiro de 2025 ao abrigo da loi Climat, estendendo-se à classe F em 2028 e à classe E em 2034. Nenhuma proibição equivalente está confirmada em vigor em Portugal.
O que já está em vigor, e quase não é referido, é uma consequência concreta do Decreto-Lei n.º 11/2025, de 19 de fevereiro, que transpôs parcialmente a diretiva: desde 1 de janeiro de 2025 deixaram de ser atribuídos apoios financeiros à instalação de caldeiras autónomas a combustíveis fósseis. Esse mesmo diploma criou o Passaporte de Renovação de Edifícios, os requisitos mínimos de desempenho energético e a obrigação de os edifícios novos terem emissões nulas a partir de 2030. A transposição integral continua pendente.
Que perguntas é que cada documento responde?
Cada documento de um imóvel responde a uma pergunta diferente, e nenhum dos três habituais responde à do estado de conservação.
O certificado energético junta-se a uma lista conhecida de documentos que descrevem alguma coisa que não é o edifício que está à frente do comprador.
| Documento | A que pergunta responde | O que não diz |
|---|---|---|
| Licença de utilização | O município autorizou esta utilização? | Se o edifício corresponde ao que foi autorizado |
| Caderneta predial | Como está o imóvel inscrito para efeitos fiscais? | Nada sobre o estado físico |
| Certidão permanente | Quem é o titular e que ónus existem? | Nada sobre o estado físico |
| Certificado energético | Que desempenho resulta do cálculo sobre as características declaradas? | Como é que o edifício se comporta na realidade |
A licença de utilização trata da primeira linha desta tabela em detalhe, e a lista do que verificar antes de comprar organiza a verificação documental completa. O padrão que atravessa as quatro linhas é o mesmo, e é o que torna esta questão relevante para quem compra: os documentos descrevem processos, registos e modelos. Nenhum deles descreve o edifício.
Como se verifica o que a classe não diz?
Uma inspeção técnica observa o edifício com medição de humidade e registo fotográfico, respondendo à pergunta de estado que a certificação não coloca.
A verificação existe e é ordinária. Um engenheiro percorre o imóvel, mede o teor de humidade em paredes e pavimentos, examina caixilharias, coberturas e instalações, e produz um relatório datado com registo fotográfico.
Três momentos em que faz diferença:
Antes de assinar. Uma anomalia identificada antes do contrato-promessa suporta uma renegociação. Depois, suporta uma discussão.
Quando a classe e a experiência não batem certo. Um imóvel com boa classe e desconforto térmico persistente tem quase sempre uma causa localizável, e localizá-la custa menos do que substituir sistemas por tentativa.
Antes de obras de melhoria. Isolar sobre uma parede com infiltração ativa resolve a fatura e agrava o problema construtivo. A ordem correta depende de saber o que está por baixo.
O regime de isenção do certificado e a composição do preço e as taxas ADENE cobrem as outras duas perguntas frequentes sobre este documento, e a inspeção de humidade e bolores trata a patologia em profundidade. Para consultar um certificado já emitido ou perceber o papel da entidade certificadora, a página de contexto ADENE explica onde e como.
Perguntas Frequentes
O certificado energético diz se a casa tem humidade?
Não. A metodologia do Sistema de Certificação Energética não prevê medição do teor de humidade em materiais. Um imóvel com infiltração ativa pode obter uma classe intermédia ou boa, porque a classe resulta das características construtivas e dos sistemas instalados e não do estado de conservação.
Uma classe energética alta significa que o imóvel está em bom estado?
Não significa. A classe descreve o desempenho energético calculado em condições normalizadas de utilização. Execução, manutenção e conservação ficam fora do cálculo, e são precisamente esses três fatores que determinam a diferença entre o desempenho no papel e o desempenho sentido.
Posso pedir ao perito qualificado que verifique o estado do imóvel?
O perito qualificado emite o certificado ao abrigo do Decreto-Lei n.º 101-D/2020 e a sua intervenção segue a metodologia do SCE. A avaliação do estado de conservação é um trabalho distinto, com outro âmbito e outros meios, e é contratada separadamente como inspeção técnica.
Existe classe G em Portugal?
Num certificado emitido ao abrigo do regime atual não existe. A escala portuguesa em vigor é A+, A, B, B-, C, D, E e F. A Diretiva (UE) 2024/1275 impõe uma futura escala harmonizada de A a G que Portugal ainda tem de transpor, pelo que a resposta correta depende de se estar a falar do certificado de hoje ou da escala futura.
Portugal proíbe arrendar imóveis com classe energética baixa?
Não está confirmada nenhuma proibição em vigor em Portugal. A proibição de arrendamento por classe é francesa, aplicável à classe G desde 1 de janeiro de 2025, à classe F a partir de 2028 e à classe E a partir de 2034. Atribuí-la a Portugal é um erro frequente.
Conclusão
O certificado energético é obrigatório, é útil e responde bem à pergunta que lhe compete: que desempenho resulta das características construtivas daquele imóvel, avaliado por uma metodologia igual para todos. A pergunta que fica por responder é se essas características estão a funcionar como o cálculo assume, e essa não é uma falha do documento nem do técnico que o emitiu.
Para quem compra, a leitura prática é curta. A classe serve para comparar imóveis. Não serve para dispensar a verificação do estado de um imóvel em concreto, e os 32,1% de população em alojamentos com humidade ou infiltrações registados pelo INE em 2025 não se distribuem apenas pelas classes baixas.
A Inspeção de Humidade da InspectOS mede o teor de humidade nos materiais com higrómetro calibrado e entrega um relatório datado assinado por engenheiro inscrito na Ordem dos Engenheiros. Custa uma fração do que custa encontrar a mesma anomalia depois da escritura, quando já é o comprador a suportá-la.
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Atualizado em setembro de 2026 | Revisto pela equipa de engenharia da InspectOS, engenheiros inscritos na Ordem dos Engenheiros | InspectOS Portugal · Posição legal verificada a 17 de setembro de 2026
Fontes: Decreto-Lei n.º 101-D/2020, de 7 de dezembro (Sistema de Certificação Energética), artigos 18.º e 35.º · Decreto-Lei n.º 11/2025, de 19 de fevereiro · Diretiva (UE) 2024/1275, artigo 19.º e anexo V · INE, Inquérito às Condições de Vida e Rendimento 2025 · ADENE, Sistema de Certificação Energética · Ordem dos Engenheiros · Diário da República.