Muitos compradores partem do princípio de que um prédio antigo tem de trazer um certificado sísmico para ser vendido. Não tem. O relatório de avaliação de vulnerabilidade sísmica nasce das obras: o Decreto-Lei n.º 95/2019, de 18 de julho, e a Portaria n.º 302/2019, de 12 de setembro, exigem-no em obras de ampliação, alteração ou reconstrução que cumpram uma de quatro condições, e nunca numa escritura. Para quem compra, o relatório vale como prova do que foi feito ao edifício, e a sua falta, depois de obras pesadas, é uma pergunta a fazer antes do CPCV. O nosso guia de inspeção estrutural e sísmica cobre o risco do edifício; este guia explica o documento, e a inspeção Estrutural e Sísmica da InspectOS responde ao resto no local.
Índice
- É preciso um relatório sísmico para vender ou comprar casa?
- Que obras obrigam ao relatório de vulnerabilidade sísmica?
- Quem elabora o relatório e quem o verifica?
- O que mede o relatório e quando obriga a reforço sísmico?
- O que um comprador aprende com o relatório, ou com a sua falta?
- Relatório sísmico e inspeção pré-compra não são o mesmo documento
- Perguntas Frequentes
É preciso um relatório sísmico para vender ou comprar casa?
Nenhuma lei portuguesa exige relatório de vulnerabilidade sísmica para vender ou comprar casa; o Decreto-Lei n.º 95/2019 liga-o a obras de ampliação, alteração ou reconstrução.
A confusão tem origem compreensível. Portugal tem certificado energético obrigatório na venda, ficha técnica da habitação para os prédios mais recentes e, desde 1 de outubro de 2026, a menção ao título urbanístico na escritura, ao abrigo do Decreto-Lei n.º 108/2026. Um "certificado sísmico" parece a peça que falta. Esse certificado não existe.
Existe, sim, um relatório técnico que acompanha certas obras. O proprietário que vende sem obras previstas não tem de o pedir, e o notário não o verifica. Dois vizinhos no mesmo prédio podem assim estar em situações opostas: um remodelou a fração em 2021 com projeto e relatório, outro vende a sua sem que nada disso lhe tenha sido exigido.
O documento interessa ao comprador por outra razão. Se existe, conta o que um engenheiro concluiu sobre a resistência do edifício num momento concreto. Quando devia existir e não existe, levanta uma questão sobre a forma como as obras foram feitas.
Que obras obrigam ao relatório de vulnerabilidade sísmica?
A Portaria n.º 302/2019 exige o relatório em obras de ampliação, alteração ou reconstrução com degradação estrutural, alteração estrutural, ou intervenção acima de 25%.
O artigo 8.º, n.º 1, do Decreto-Lei n.º 95/2019 sujeita as obras de ampliação, alteração ou reconstrução à elaboração de relatório de avaliação de vulnerabilidade sísmica do edifício. O artigo 2.º aplica o diploma a operações de reabilitação em edifícios ou frações total ou predominantemente habitacionais, e o seu n.º 2 estende a análise sísmica a essas operações independentemente da data da construção original. O decreto-lei e a portaria entraram em vigor a 15 de novembro de 2019.
O artigo 1.º da Portaria n.º 302/2019 fixa os casos. Basta uma das quatro condições:
- Existência de sinais evidentes de degradação da estrutura do edifício.
- Obras que procedam ou tenham por efeito uma alteração do comportamento estrutural do edifício.
- Área intervencionada, incluindo demolições e ampliações, superior a 25% da área bruta de construção do edifício.
- Custo de construção superior em pelo menos 25% ao custo de construção nova de edifício equivalente.
Nos edifícios das classes de importância III e IV da NP EN 1998-1, como escolas e hospitais, as condições 3 e 4 descem para 15%. As obras só de acabamento, abaixo destes limiares e sem efeito estrutural, ficam fora do regime.
A segunda condição é a que mais pesa num prédio antigo de Lisboa ou do Porto. Retirar paredes interiores, abrir vãos em paredes resistentes ou betonar lajes sobre pavimentos de madeira altera o comportamento estrutural, mesmo numa obra pequena em área. O nosso guia de inspeção de apartamento em Lisboa descreve os defeitos típicos de cada época de construção.
Quem elabora o relatório e quem o verifica?
Um técnico habilitado em engenharia civil elabora e assina o relatório; desde o Decreto-Lei n.º 10/2024, a câmara municipal não aprecia o seu conteúdo técnico.
O relatório é elaborado por técnico habilitado na área da engenharia civil, que assume a responsabilidade pelo seu conteúdo através de termo de responsabilidade. No licenciamento, entra com os elementos do projeto de arquitetura; na comunicação prévia, acompanha os projetos de especialidades, segundo a lista de elementos instrutórios da Portaria n.º 71-A/2024, de 27 de fevereiro. Se o técnico concluir que o caso concreto não exige relatório, pode declará-lo em termo próprio.
A verificação pública é limitada por lei. O Decreto-Lei n.º 10/2024 acrescentou ao artigo 8.º do Decreto-Lei n.º 95/2019 um n.º 3: a portaria não pode conferir poderes às câmaras municipais para apreciação do relatório. A câmara recebe o documento; não confirma se as conclusões estão certas. A responsabilidade fica com o autor.
Para um comprador, isto tem uma leitura prática. Um relatório no processo de obra da Câmara Municipal prova que o documento foi entregue. A qualidade do que lá está depende de quem o assinou, e é isso que o comprador deve confirmar.
O que mede o relatório e quando obriga a reforço sísmico?
O relatório compara a capacidade resistente do edifício com a ação sísmica da NP EN 1998-3:2017; abaixo de 90% dessa ação, o reforço é obrigatório.
O relatório determina a capacidade resistente do edifício face à ação sísmica definida na NP EN 1998-3:2017, a parte do Eurocódigo 8 dedicada à avaliação e ao reforço de edifícios existentes. O LNEC (Laboratório Nacional de Engenharia Civil) publica ou aprova métodos de análise expedita e disposições construtivas, com guias próprios para edifícios de betão armado e de alvenaria.
A conclusão tem três desfechos possíveis. O edifício satisfaz as exigências de segurança. Não as satisfaz na totalidade, mas cumpre pelo menos 90% da ação sísmica. Ou fica abaixo desse patamar, e aí o n.º 3 do artigo 1.º da portaria torna obrigatório um projeto de reforço sísmico. No licenciamento em Lisboa, esse projeto entra com os projetos de especialidades.
A leitura para o comprador está no desfecho. Um relatório que conclui pela necessidade de reforço deve estar acompanhado de um projeto de reforço e de sinais de que a obra o executou. Um relatório isolado, sem essa sequência, pede explicação.
O que um comprador aprende com o relatório, ou com a sua falta?
Num prédio com obras depois de 15 de novembro de 2019, o relatório ou o termo de dispensa deve constar do processo de obra.
A primeira pergunta é a data. Obras concluídas antes de 15 de novembro de 2019 não estavam sujeitas a este regime, e a falta de relatório nada diz sobre elas. Obras posteriores que cumpram uma das quatro condições deviam ter relatório ou, pelo menos, termo de responsabilidade a justificar a dispensa.
Os documentos estão em três sítios. O vendedor pode tê-los, se foi ele a fazer a obra. A administração do condomínio guarda-os quando a intervenção abrangeu o prédio inteiro, como uma reabilitação de fachada e estrutura. O processo de obra na Câmara Municipal reúne o que foi entregue no licenciamento ou na comunicação prévia. O nosso guia da licença de utilização explica como pedir e comparar esses elementos.
A falta de relatório depois de uma remodelação profunda posterior a 2019 é uma de duas coisas: uma obra que não precisava dele, ou uma obra feita sem o controlo prévio que a lei exigia. A segunda hipótese tem consequências. Obras sem a licença ou a comunicação prévia devidas expõem o proprietário a coimas do RJUE (Decreto-Lei n.º 555/99), e o problema passa com o imóvel para quem compra. Desde 1 de janeiro de 2024, com o Decreto-Lei n.º 10/2024, o notário deixou de verificar a licença na escritura, e a menção ao título urbanístico exigida desde 1 de outubro de 2026 não compara a obra com o projeto. O nosso guia do título urbanístico detalha o que essa menção confirma.
O parque edificado dá escala à questão: 68% dos edifícios da Área Metropolitana de Lisboa são anteriores à legislação de proteção sísmica aprovada em 1958 (Público, fevereiro de 2023). Muitos desses prédios já passaram por obras, e é nessas obras que o relatório existe ou falta.
Relatório sísmico e inspeção pré-compra não são o mesmo documento
O relatório serve uma obra e responde à Portaria n.º 302/2019; a inspeção pré-compra serve o comprador e responde ao estado atual do edifício.
O relatório de vulnerabilidade sísmica responde a uma pergunta de projeto: o edifício, com a obra prevista, resiste à ação sísmica regulamentar? Exige investigação, levantamento e cálculo segundo a NP EN 1998-3:2017.
O comprador precisa de outra resposta, antes de assinar o CPCV: que sistema estrutural está a comprar, o que foi alterado, em que estado estão a madeira, a alvenaria e o betão, e se os papéis batem com o que está construído. Numa inspeção Estrutural e Sísmica da InspectOS, um engenheiro inscrito na Ordem dos Engenheiros (OE) lê o edifício no local, confronta-o com o relatório e o projeto quando existem, e diz se uma avaliação completa se justifica. O âmbito do serviço está descrito na página da inspeção estrutural e sísmica, onde também se pede orçamento.
A mesma lógica vale para quem já comprou e vai fazer obras. Se a obra cumprir uma das quatro condições, o relatório passa a ser obrigação do novo dono, e a inspeção feita antes da compra dá-lhe um ponto de partida.
Perguntas Frequentes
Quanto custa um relatório de vulnerabilidade sísmica?
O preço depende da dimensão do edifício, do sistema estrutural, do acesso e do método de análise escolhido, entre os métodos de complexidade crescente propostos pelo LNEC. Não há tabela oficial. Convém compará-lo com a obra que o torna obrigatório, que em muitos casos ultrapassa 25% do custo de construção nova de um edifício equivalente. A InspectOS dá orçamento por imóvel em inspectos.pt/inspecoes-residenciais.
A Portaria n.º 302/2019 aplica-se a obras feitas antes de 2019?
Não. O regime vigora desde 15 de novembro de 2019 e aplica-se às obras de ampliação, alteração ou reconstrução a partir dessa data. Dentro do regime, a data de construção do edifício é indiferente: um prédio do século XVIII e um de 1990 ficam sujeitos às mesmas quatro condições.
Um prédio pombalino precisa de relatório para ser vendido?
Não. Nenhum prédio precisa de relatório para ser vendido. Num pombalino, qualquer obra que retire paredes interiores ou corte a estrutura de madeira altera o comportamento estrutural e cai na segunda condição da portaria. O nosso guia sobre a gaiola pombalina explica como reconhecer essas alterações numa visita.
Quem pode fazer um relatório de vulnerabilidade sísmica?
Um técnico habilitado na área da engenharia civil, que assina termo de responsabilidade pelo conteúdo. A câmara municipal recebe o relatório mas não o aprecia, por força do artigo 8.º, n.º 3, do Decreto-Lei n.º 95/2019, na redação do Decreto-Lei n.º 10/2024. A responsabilidade técnica é do autor.
O relatório de vulnerabilidade sísmica é um certificado?
Não. É um relatório técnico ligado a uma obra, com conclusões sobre a capacidade resistente do edifício nesse momento. Não é emitido por uma entidade pública, a portaria não lhe fixa prazo de validade e a lei não exige que acompanhe o imóvel numa venda.
Conclusão
O relatório de vulnerabilidade sísmica é um documento de obra, e a lei nunca o pede numa venda. Para o comprador, vale como prova do que foi feito ao prédio, e a sua falta depois de obras profundas é uma pergunta a fazer. Agende uma inspeção Estrutural e Sísmica antes do CPCV para confrontar os papéis com o edifício.
→ Agendar inspeção Estrutural e Sísmica · obtenha um orçamento em inspectos.pt/inspecoes-residenciais
Atualizado em outubro de 2026 | InspectOS Portugal · Referências legais revistas a 24 de setembro de 2026
Fontes: Decreto-Lei n.º 95/2019, de 18 de julho, artigos 2.º e 8.º (em vigor desde 15 de novembro de 2019; artigo 8.º, n.º 3, aditado pelo Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro) · Portaria n.º 302/2019, de 12 de setembro, artigo 1.º (em vigor desde 15 de novembro de 2019) · Portaria n.º 71-A/2024, de 27 de fevereiro, Anexo I · NP EN 1998-1 e NP EN 1998-3:2017 (Eurocódigo 8) · Decreto-Lei n.º 555/99 (RJUE), molduras das coimas · Decreto-Lei n.º 108/2026, em vigor desde 1 de outubro de 2026 (Decreto-Lei n.º 155-B/2026) · LNEC e Câmara Municipal de Lisboa, Programa ReSist, 2025 · Público, fevereiro de 2023 (edificado da Área Metropolitana de Lisboa e a legislação de 1958)